香江控股拟23.6亿元购买物业资产

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香江控股(600162)11月3日晚间公布资产重组方案，拟向其关联方南方香江、深圳金海马、香江集团发行股份及支付现金，购买其持有的沈阳好天地100%股权、深圳家福特100%股权、长春物业、郑州物业和广州物业，并募集配套资金。根据预评估值，本次交易中购买资产预估作价为23.6亿元。

部分资产大幅溢价

根据预案，此次购买标的均为与家居商贸业务相关的物业资产，具体包括南方香江持有的沈阳好天地100%股权(持有沈阳物业)、深圳金海马持有的深圳家福特100%股权(持有深圳物业)及长春物业和郑州物业，以及香江集团持有的广州物业。

购买资产预估作价为23.6亿元，其中现金支付金额不超过7亿元，剩余部分以发行股份形式支付。本次发行股份购买资产的定价为6.06元/股。根据本次交易预估值扣减现金支付对价上限7亿元后的估值测算，本次向交易对方发行的股票数量预计为2.74亿股。

值得注意的是，深圳家福特净资产预估值较账面值溢价1407%，广州物业净资产预估值较账面值溢价1165%。香江控股称，深圳家福特净资产预估增值率较高，主要是由于其持有深圳物业增值较大，同时该物业购置的资金部分来自借款导致负债增多净资产相对降低所致。广州物业预估增值率较高，主要是由于该物业购置时间为2000年3月，受房地产供求关系变化的影响，物业市场价格有较大幅度上涨。

本次重组方案具体包括发行股份及支付现金购买资产和发行股份募集配套资金两部分。香江控股拟向不超过10名符合条件的特定对象非公开发行股份募集配套资金，发行价格为不低于6.06元/股，发行股份数预计不超过3.89亿股，拟募集配套资金总额预计不超过23.6亿元。募集配套资金将用于本次重组现金对价的支付；剩余资金用于香江控股长沙高岭商贸城和广州南沙自贸区香江国际金融中心建设项目，提高家居商贸业务整合的绩效。

深化业务转型

此前，香江控股已经购买香江商业100%股权和深圳大本营100%股权。至此，香江控股拥有从商业地产及住宅地产开发及商铺招商、家居等商贸流通的较为完整的产业链。本次重组是进一步深化业务转型的需要。

根据规划，香江控股商业地产未来以“自有物业+自有招商运营”的模式。受商业地产开发周期较长的影响，香江控股商业地产在短期内难以为商贸业务提供大量优质商业物业。本次资产注入将有利于加快向商贸业务战略转型。

近年来商业地产发展迅速，房地产价格屡创新高，核心城市核心商圈的物业资源稀缺。当前商业地产价格和租金水平呈现上涨趋势，自有物业抗风险能力更强，既能锁定经营成本，又能享受地产升值的资本收益，且有利于香江控股融资及扩张，提升公司商贸业务的核心竞争力。

此前，家居商贸业务注入后，香江控股与注入资产之间因商业物业租赁产生的关联交易已显著减少，但新增了香江控股家居商贸业务与实际控制人控制的关联方物业租赁。本次交易完成后，沈阳好天地和深圳家福特将成为香江控股的全资子公司，长春物业和广州物业将成为香江控股的自持物业，该部分的关联交易将消除。