接连放手新江湾城土地 沪城投控股为改革曲线融资？

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一边在公开市场挂牌出让新江湾城D7“准地王”，一边退出F地块股权，上海城投集团意欲何为？

上海城投控股有限公司(600649.SH)是上海城投集团的上市平台公司，也是新江湾城的大地主。但日前21世纪经济报道记者独家获悉，上海城投将退出新江湾城F地块。而自从2010年从铁狮门手里接过36%股权之后，城投在这块地上并没有太多动作，如今要转售股权，难免引发业内关于上海城投高位套现的猜测。21世纪经济报道记者尝试拨通上海城投控股董秘电话，但无人接听。

上海城投是上海市国资委旗下资产总量最大的企业之一，目前拥有路桥、水务、环境、不动产四大核心业务板块和金融股权投资等新兴战略性业务，旗下包括3家专业集团公司、2家上市公司、若干核心企业。今年3月份，上海城投集团启动资产整合，欲实现整体上市。

转让土地或为改革需求？

城投控股与新江湾城的关系非常微妙。新江湾城原为空军江湾机场，在1998年作为当时上海规划建设的四大动迁房居住区之一，被正式命名为“新江湾城”。上海城投受市政府委托，开始新江湾城的整体规划与开发管理。

2006年起，新江湾城拉开了大规模二级开发的序幕，吸引珠江投资、美国汉斯、铁狮门、浙江绿城、新加坡仁恒、华润置地等公司相继加入开发。

新江湾城高端住宅区的定位由此打开。根据搜房网监控数据，2014年杨浦全年库存面积44.34万平方米，新江湾城占42.29万平方米。在库存方面，新江湾板块占比不低于杨浦区九成。2015年8月新江湾板块新房库存29.45万平方米，可售1427套。

10月12日，上海土地市场与规土局同时发布公告取消起拍价40.17亿的新江湾城D7地块出让活动，并退还保证金本息。这块地当时的所有者正是上海城投。彼时业内人士普遍猜测是由于该地块十分有可能成为新地王。

在10月16日晚间，该地块经调整规划后又重新挂牌。住宅总建设套数由此前的600套调整为1319套，增加保障性住房供应，调整后保障房的建筑面积是调整前的4倍。此外还新增90平方米以下中小套型普通商品住宅的建设规模不少于59399.15平方米，套数不少于660套。

业内人士判断，城投控股急于套现，与新江湾城板块的价值提升缓慢也有关系。亿翰智库研究总监张化东指出，新江湾城2009年出让的地王是中建地产37.2亿元拿下的C6地块，当时楼板价已经达到3万多元/平方米，建成后的中建大公馆目前单价5.8万元/平方米左右来看，可以说勉强解套。

目前，城投控股正从政府投融资、建设、运营主体向“城市基础设施和公共服务整体解决方案提供商”的角色转变。

而城投控股的地产项目主要围绕基础设施及保障房项目进行：一是凭借基础设施资源优势主要布局一线城市，二是结合上海棚户区改造、城中村改造拓展保障房及棚户区改造项目。

根据城投控股2015年半年报显示，报告期内公司竣工面积10.56万平方米，在建工程量70万平方米，保障房项目拓展取得较大进展，部分项目基本达成资源获取意向，同期公司商品房未售面积约33万平方米，预收款项54.8亿，土储约54万平方米，主要位于青浦朱家角及新江湾城。

城投控股整合路径

城投控股上述出售动作，或许是为其下一步改革铺路。

2014年11月，主业城市基础设施和公共服务的上海城投(集团)有限公司揭牌成立，从企业法人改制为公司法人。

实行公司化改制后的上海城投将成为整个城投集团顶层的控股型国有独资公司，下辖路桥、水务、环境等大型产业集团，以及上海中心等直管企业，参股绿地、光明、申通、国泰君安等企业。

旗下主业地产业务的城投控股公布的2015年半年报显示，上半年其实现归属于上市公司股东的净利润29.55亿元，同比增长347%，基本每股收益0.99元，同比上升347.31%。

今年前三季度的业绩则显示归属上市公司的股东净利润预增185%-215%。利润大增主要由于出售部分西部证券和光大银行股票获得较高收益所致。

城投控股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司的方案于今年9月19日获得国务院国资委、上海市国资委原则同意，26日获证监会受理。根据方案，城投控股换股价格为15.50元/股，与阳晨B股的换股比例为1:1，城投控股第一、第二次现金选择权价格均为10.00元/股。

方案完成后，城投控股将剥离环保业务，转型为以城市基础设施及相关领域为主要投资方向的综合性资产管理集团，公司将以PPP基金为主要领域，同时通过PE基金寻找产业链上的投资机会。目前已与工行、交行合作成立了各100亿的PPP基金。未来将会投资大量收费的城市基础设施，包括道路桥梁隧道、污水垃圾、地下管沟等，力争通过PPP模式做出一定规模、收益稳定的基础设施收费项目。

此外，城投控股的投资业务主要由公司本部及旗下的诚鼎基金进行，诚鼎基金管理规模已超过300亿，投资主要围绕城市基础设施的产业链展开。截至今年上半年，诚鼎基金持有各类股权市值余额约153.09亿，7月公司通过资产管理计划参与中国铁建一年期定增项目，最终发行价格为8元， 诚鼎基金出资5亿元认购，10月22日中国铁建收盘价为16.01元。

银河证券指出，受益于国企改革和PPP概念，基于城投控股目前环保与房地产的业务情况，不考虑合并分立事项。预计公司2015-2016年EPS分别为1.25、1.59元。