万科援手新江湾“过气地王” 被隔壁信达拯救的铁狮门大兵

万 科Ａ（个股资料 操作策略 咨询高手 实盘买卖）

观点地产网 两年前的美国旧金山，王石带领着万科团队签下了第一个国外投资项目，在这个精心绘制的海外棋局中，美国头号房企铁狮门成了万科的合作伙伴。如今，相似的联姻出现在上海新江湾城，只不过这次“施以援手”的换做了万科。

12月25日，上海万科发布落子新江湾城的项目楼书，这个名为翡翠江湾的项目前身即铁狮门打造的尚浦领世。万科方面透露，这是两家企业继旧金山项目后在华的首度携手。

据观点地产新媒体了解，尚浦领世是铁狮门继成功开发天津和成都项目后，进军上海的首个项目，也是其目前在中国最大的开发项目。然而，这个贵为当年上海总价地王的项目至今已足足走过了7年的风雨之路，期间，不时夹杂着退地与转让的“绯闻”。

“新江湾城这两年的房价一直都处于滞涨状态，信达11月份以4.9万/平的高楼板价拿到D7块地对于整个区域楼市都有比较大的刺激作用。”中房信研究总监薛建雄就告诉观点地产新媒体，万科的是次援手显然也是看到了市场时机。

但站在另一个角度来看，翡翠江湾或许难以称得上是万科捡来的“便宜”，要知道在高端项目集中的新江湾城，库存高企已经成为多年来难以改变的现实。“虽然眼下有地王效应的刺激，但房价上涨的预期却难言乐观。”

万科援手新江湾地王

观点地产新媒体翻查过往资料，新江湾城的故事开始于2005年，过去这十年，包括铁狮门、汉斯、仁恒、合生、华润等在内的多家房企都成为了这场饕餮盛宴中的来往主角。

但当年铁狮门的夺地却是创下了彼时上海总价地王的记录，随后该项目定名为尚浦领世。不过，在2010年的那场市场调控中，新江湾城的楼市和其他区域一样陷入高位震荡，并在随后很长一段时间内持续低迷，尚浦领世也没有成为幸运的那一个。

现在在外界看来，万科是次援手多少有点“白衣骑士”的意味在里头，从披露的消息来看，这将是万科与铁狮门在国内的首次合作，但至于具体的合作细节，观点地产新媒体在截稿前仍未收到上海万科方面的回复。

但据观点地产新媒体了解，上海万科目前对外宣传的项目案名为万科翡翠江湾，这也是继翡翠别墅、翡翠公园、翡翠滨江、翡翠雅宾利之后，万科在上海落子的第五个翡翠系高端产品。

既有销售信息显示，翡翠江湾在售190平3房、250平四房和350平复式现房在售，均价59000元/平，单价58000-60000元/平。

从旧金山到上海新江湾城，万科、铁狮门这两家中美最大房企的合作已经演绎出不同的情节，或许这种和合共生的哲学在两年前就已经播下了种子。

一个可以观察的细节是，这两年万科总裁郁亮在不同的场合屡屡提及“5%的股权撬动40%的收益”，而这种模式的标杆正是美国的铁狮门，万科管理层对这种发展模式也极尽溢美。

但让万科真正对铁狮门模式有更切身感受则要追溯至2013年旧金山项目的合作。彼时，两家企业就美国旧金山富升街201地块订立合资协议，万科将在注册资本2.5亿美元的项目中持有70%股权，而铁狮门持有剩下的30%。

在这个项目中，铁狮门作为主要操作者，负责整个项目的设计、开发、销售和运营。万科虽然在股份中占多数，但是在实际操作中并没有扮演什么主要角色，而是以合伙人及主要股权投资者的身份参与其中。

可以肯定的是，这次略显“边缘人”的参与成了万科学习铁狮门模式的一个起点，同时旧金山项目的联手也为日后两家企业的合作做了很好的铺垫。

被拯救的铁狮门大兵

在中国失意的境外投资者多如牛毛，这其中也包括被任志强称为“最高潮进入最低潮退出”的铁狮门。从2005年进入中国市场以来，铁狮门的表现可谓是乏善可陈，但当中，最常为人提及的还是要算上海新江湾城项目的困顿。

2008年1月23日，铁狮门以底价67.517亿元拿下上海杨浦区新江湾城F地块，折合楼板价7500元/平方米，这一价格创造了当时上海土地交易史上成交总价的最高纪录。

次年，这家美国地产商宣布这个总投资额高达25亿美元的项目奠基开工，在其公布的规划设计方案中，项目定名为世浦领世。但高调的开工仪式后不久，地块便传出要转让的消息。

据观点地产新媒体了解，按当时普遍的说法认为，铁狮门是受累于2008年美国金融危机，导致资金链吃紧、因此开始寻找买家。据悉，消息一传出，一时间地块要被转手消息也成为业界公开秘密，但市场上对具体细节有着两种说法：一是铁狮门将进行先期小部分开发，随后在寻求项目合作；另一种则直指地块将整体转手。

这样的传言在一年后才得到最终证实。2010年11月22日，上海城投控股发布公告称，该公司通过下属全资子公司上海城投置地计划以26.61亿元的代价从铁狮门手中收购新江湾城尚浦领世项目的36%股权。

在当时的市场人士看来，作为新江湾城一级开发商的上海城投进行收购或许也是迫于无奈。“如果尚浦领世迟迟无法动工，就要面临退地，而该地块退地，对于新江湾板块市场会造成不利影响。”

其实据观点地产新媒体了解，铁狮门的迟迟不动或许也并非完全受制于资金链条的紧张，当时的市场环境极可能是另一个掣肘。尤其是2010年开始的那轮调控让新江湾城不少项目的房价在飙升至历史高位后迅速滑落。对铁狮门来说，选择在市场低位时入市显然不是明智选择。

而后虽然项目一、二期分别在2011年和2012年开工，但尚浦领世被售的传闻依旧不绝。直至今日，该项目仍有很大面积尚未开建。

“铁狮门不适应中国情况，做得很累，他们的机制太死，所有的管理团队都是美国的，产品理念也不适应中国的市场。”谈及铁狮门这些年的困顿时，薛建雄如是向观点地产新媒体指出。

在他看来，万科现时选择援手和当前的地王效应刺激不无关系。一个月前，信达以总价72.99亿元竞得新江湾城N091104单元C1-02(D7)地块，楼板价高达49152元/平，扣除20%保障房面积，实际楼板价超过6.1万/平米。

如此高的地价在新江湾城长达10年的开发进程中绝无仅有。“如此高地价，开发难度较大，以后销售压力也会很大。不过，这样的高楼板价也能给价格长期处滞涨状态下的新江湾带来新一轮的刺激作用。”上海链家市场研究部就如是表示。

其实，这几年来整个新江湾城楼市的关键词已经从原来的“高格调”沦为“高库存”和“房价滞涨”。上海链家提供的数据显示，目前新江湾城商品住宅的成交均价为4.6万元/平，累计涨幅13%，远落后于同期全上海市商品住宅47%的涨幅水平。

更值得注意的是，上海杨浦区2014年全年库存面积44.34万方，其中，新江湾城就占42.29万方；全年可售套数2049套，新江湾城占1894套。在库存方面，新江湾板块占比不低于杨浦区的九成。

或许，这次被信达拯救的铁狮门“大兵”对上海万科来说仍然也不是一块好啃的骨头。“这些楼盘未来的价格可能只能维持在五六万每平米，不会有特别大的改变，因为整个区域的供应量过剩得比较厉害，要大幅提升的可能性不大”，有人士如是指出。