【证券之星编者按】13日，国家统计局发布最新房地产开发投资数据显示，房地产投资增速自2014年起，连续20个月呈下滑趋势。目前，房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至不足4%。与此同时，房地产开发投资中的土地购置费增速一路下行，8月当月，土地购置费增速由7月的增长9.5%，直接转为下降9.1%。数据显示，1至8月全国房地产开发投资61063亿元，同比名义增长3.5%，增速比1至7月回落0.8个百分点。其中，住宅投资41098亿元，增长2.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。国家统计局投资司高级统计师李皎认为，房地产投资持续下滑的主要原因是商品房前期库存基数较大，特别是三、四线城市去库存压力较大，在一定程度上影响了房企的投资意愿。房地产投资的大幅下滑一方面拖累了地方经济增速，另一方面则是大幅减少了地方的财政收入。在此背景下，地方政府频出利好政策以改善目前的窘境。11日，吉林省发布《关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知要求待售商品住房销售时间超过24个月的城市，原则上不再新建或少建保障性住房。鼓励各地政府通过回购普通商品住房或二手住房作为棚改安置住房和公租房，回购时优先选择现房房源。同时，在公积金贷款方面，首套房以及拥有一套并已结清相应购房贷款的居民家庭，首付比例降至20%。此外，沈阳发布《关于支持居民自住和改善性住房需求的通知》实施细则，购房契税超1%部分可获补贴。与此同时，辽宁、山东等地日前也相继出台了《关于做好促进商品房销售的通知》和《山东省房地产业转型升级实施方案》。股市有风险，投资需谨慎。文中提及个股仅供参考，不作为买卖建议。
万科A:8月销售持续增长,物流地产业务稳步推进
万科A 000002
研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-09-09
公司8月的销售情况:公司8月份实现销售面积171.6万平方米,销售金额222.5亿元,YOY分别+22.3%和+46.0%,MOM分别-5.5%和-6.7%。
整体来看,公司1-8月累计实现销售面积1255.7万平米,销售金额1560.5亿元,分别同比增长14.3%和20.5%。公司销售业绩基本符合我们的预期。
环比微跌,同比持续增长,期待“金九银十”:受淡季因素影响,公司8月销售环比有所下跌,跌幅较小,销售金额环比下跌6.7%。而同比来看,增速仍维持在一个较高的区间内。从销售均价来看,受推盘结构的影响,公司8月的销售均价环比回落1.3%,但同比增长19.4%至12966元每平米。展望未来,在“金九银十”传统旺季来临之前,央行的再次降息、公积金贷款二套房首付下调至2成以及放松外国人购房限制条件将会降低购房门槛以及购房成本,释放新增需求,对市场将会形成有利影响。我们认为公司旺季的销售业绩增长可期,维持公司全年销售业绩接近2500亿的预判。
物流地产业务再获两项目,住宅业务拿地增加:公司稳步推进物流地产业务,8月新获得上海上房以及沈阳宇麦两物流项目,建筑面积分别为4.1万平米和4.5万平米,公司分别拥有50%和42.5%的权益,公司共需支付地价0.9亿元。截至目前,公司累计已收获4个物流项目,累计权益建筑面积为16.6万平米。公司7月住宅业务拿地较为积极,单月共新增10个项目,主要集中在二线城市,共收获权益建筑面积212.5万平米,共需支付地价60.7亿元。公司1-7月累计支付地价226.6亿元,占1-7月销售金额的比重较1-6月提升了1.8个百分点至16.9%,公司拿地投资比重加大。
盈利预测与投资建议:短期来看,公司销售将会继续受益于房地产政策和货币政策的宽松。长期来看,公司将会受益于市占率的提升,幷且公司已开始推动业务转型:公司近期制定合伙人制度加速物业管理规模的扩张,物流地产业务稳步推进,另外公司还在积极拓展消费地产、产业地产,以及地产延伸业务。我们看好公司在行业下半场的发展前景。幷且,公司回购计划以及险资的不断举牌也已充分揭示了公司的价值底线。
我们预计公司2015、2016年净利润将达到172亿元和196亿元,YOY增长9.1%和14%,EPS1.56元和1.78元,A股对应PE为9.1倍和8.0倍,PB1.6倍;H股对应PE为8.5倍和7.5倍PB1.5倍,公司估值偏低,我们继续给予A股、H股“买入”的投资建议。
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