自仪股份:转型园区开发、集上海优势于一身
自仪股份 600848
研究机构：申万宏源 分析师：董樑 撰写日期：2015-03-19
投资要点:
公司发布2014年年报,此前,公司发布重大资产置换及发行股份购买资产预案,拟以股份无偿划转、重大资产置换、发行股份购买资产及募集配套资金的方式,临港集团部分园区资产注入上市公司,临港资管实现借壳上市。
乘上海国资改革之风,公司变为园区开发公司:本次资产置换是上海国资改革体系的一环,重组完成之后,临港资管实现借壳上市,自仪股份将通过直接或间接方式持有临港投资100%股权及下属部分园区股权,公司变身为临港集团下属园区开发公司,主要负责临港资管下属园区的开发,主要经营收入来自二级土地开发和园区物业租售。
市属大型园区开发公司,土地储备丰富、未来升值潜力大:1)实际开发体量约221万方:经本次重组后,公司成为唯一的市一级大型园区开发上市公司,本次注入的主要是松江园区、南桥园区、康桥园区、自贸区(洋山港)陆域部分,目前公司实际开发的项目约221万方;2)潜在开发体量约1323万方:临港投资负责开发的园区规划面积接近19843亩,约1323万方:其中松江园区7502亩、康桥园区441亩、南桥园区1700亩、自贸区10200亩;3)临港集团仍有部分园区未注入:临港集团下上海临港产业区(浦东、奉贤)、上海漕河泾新兴技术开发区(徐汇闵行、浦江)、江苏盐城园区、浙江海宁园区、枫泾园区、桃浦智慧城等尚未注入。
集迪士尼、自贸区和科创中心建设优势于一身:作为市属的园区开发平台,公司实质上的业务遍布全上海乃至外地,1)松江园区规划建设科技绿洲、高科技总部园、低碳经济示范园等项目及服务配套设施园区,获批“国家高技术产业基地-上海3D打印产业中心”,将受益于科创中心建设;2)康桥园区以东3公里正在建设迪士尼乐园,康桥成为迪士尼乐园的西部门户。3)自贸区(洋山)陆域部分为全国唯一被国务院批准的“国际航运发展综合试验区,设国际航运中心和国际贸易中心建设的前沿阵地,未来将进一步受益于自贸区的开放政策。
投资建议:公司未来将成为唯一的市属园区开发公司,公司土地储备遍布全上海,随着迪士尼、自贸区和科创中心建设的推进,公司未来土地升值空间较大,同时本次重组也是为上海电气集团和临港集团改革的一环,未来进一步改革亦值得期待,首次覆盖,给予买入评级,目标价18.7元。我们预计完成重组之后,公司2015-2017年EPS为0.09、0.12、0.15元;经测算每股RNAV为18.7元,并以此作为目标价,首次覆盖,给予买入评级。
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