事件:
央行、住建部、银监会和财政部联合出台多项地产支持政策。
投资建议:
政策组合符合预期,力度明显超预期。海通地产组在3月9日行业报告《政府工作报告首提支持改善性需求,行业宽松有望继续加码》中明确指出考虑最高层面已经明确表示支持预计后期在二套房首付比例、交易税费和利率成本方面会有潜在利好政策出台。本次央行、住建部、银监会和财政部联合发文符合预期。
四大部位联合发文托底房地产市场。从实质内容看包括:
1)继续增加居民购房杠杆,二套房首付比例有明确放松。政策明确规定“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%”。按照此前规定,全额结清所有贷款者在购买第二套房普通商品房事可享受首套房待遇。本次规定未结清购房人也可享受最低40%首付比例。当前二套房优惠力度未超越08年,必要条件下仍具备政策空间。考虑三线以下城市总房价较低,公积金政策调整对支持行业去库存有实质意义。
2)降低交易环节成本,间接降低房价。本次明确将个人住房转让营业税减免从此前5年下降为2年。以上政策将有利进一步降低房地产交易成本,有利于降低房价活跃二手房市场交易。
重申看好行业基本面复苏。2014年以来,不论从信贷政策还是产业政策均出现不同程度利好。目前供给层面,开发商积极去库存,主动调价迎合消费市场已是不争事实;需求层面,限购、限贷已陆续打开,政府本次再度从金融支持和税收减免角度支持房地产需求释放。我们认为以上政策的累积效应将对购买预期产生积极推动作用。
1)行业正从政策拐点走向库存拐点。海通地产组在2014年下半年的报告中曾提出行业未来主要经历三阶段走势,即1)政策拐点、2)去库存拐点、3)利润拐点。目前我们认为行业在政策不断利好的带领下,已经逐步从政策拐点迈入去库存拐点。从行业销售看,市场已开始出现部分复苏,尤其是一线城市节奏较为明显。在房价方面下跌逐步放缓且走稳明显。
2)考虑需求本身特点,市场后期复苏将更为健康,供需逐步平衡。我们继续重申2015年行业深度报告《支持地产复苏的数据逻辑和周期比较》中观点,认为本轮复苏相对过往最大特点来自供给紧缩配合需求平稳释放。以上行业恢复从长远角度看,更有利行业健康发展。
投资建议:加配地产,看好未来3到6个月地产超额收益能力。截至2015年3月31日,A股市场PE(TTM)在21.18倍,房地产板块动态PE(TTM)在25.13倍。当前政策支持、价格稳定、销售稳步回升,从投资角度看是买入地产最佳时机(若房价上行会影响行业相对收益,若房价和投资同时上行将使政策预期从支持转为打压)。考虑行业基本面不断复苏,建议按照“4-4-2”比例配置三大类地产股,即一线增长龙头(40%)+二线高弹白马(40%)+地产华丽转型(20%)组合,【万科、保利、招商】、【华夏、泰禾、世联、滨江、金科、荣盛】、【新湖、莱茵、嘉凯城、南京高科】。主题方面继续看好科创中心(张江、市北)。(海通证券)
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