央行、财政部出手组合拳,二套房首付由6成降低至4成,营业税免征时间由5年降低到2年,超市场预期。1)拥有1套住房且贷款未结清的,购买二套房首付比例由不低于60%调整为不低于40%。家庭首套房公积金贷款首付比例由不低于30%下调为不低于20%,对于有1套住房且结清贷款的家庭购买二套房,首付比例下调为30%。2)营业税政策调整为,购买住房不足两年出售的,全额征收营业税;两年及两年以上非普通住宅出售的,差额征收营业税;两年及两年以上普通住宅出售,免征营业税。此前是5年以上免征营业税。
双政叠加,不仅延后购房付款时间,而且降低总成本,有效提升房屋支付能力,心理和实质影响都较为深远。1)二套房首付比例由6成降低至4成,相当于首次付款金额降低33%,影响巨大。此举主要影响的是改善性需求,而根据我们对中长期需求的测算,改善性需求占比约40%,故影响层面较为广泛。2)营业税金及附加合计约占房价5.5%,可有效降低二手房成本,并一定程度上增加二手房供应。
2014年930政策及降息之后销量改善明显,此次出大招预计也可推动销量加速改善。1)930政策叠加11月降息,2014年四季度33城市销量同升10%,一、二、三四线分别同升15%、7%、15%;而2014年前三季度33城市销量同降15%,一、二、三四线分别同降25%、14%、1%。政策刺激效果较为明显。2)年初以来33个城市销量累计同比升5%,其中一线城市升28%,二线降2%,三线降4%。整体而言,恢复较为温和。政策出台后,预计销量短期或有更大增长。
板块层面,2014年降息之后不到两个月板块上涨近40%;当前地产持仓已较低的情况下,预计地产板块弹性重新恢复。1)2014年11月22日降息之后,板块加速上行,至2015年1月5日已上涨37%。万科、保利地产、招商地产分别上涨60%、100%、110%,表现卓越。2)2015年年初以来,龙头整体处于盘整状态,加上基金地产持仓近期有所下降,势能不断积累,此次政策推动,股价弹性预计重新恢复。
我们维持2015年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断,2015年投资策略《既要过日子,又要浪漫满屋》,转型地产将会是2015年最大的风口(“浪漫满屋”提供想象空间),但也要努力把握龙头房企阶段反弹的机会(“过日子“讲究性价比)。推荐:龙头:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;国企改革(含转型预期):格力地产、天健集团;转型地产(最大风口):中天城投、华业地产、滨江集团;京津冀“廊坊三宝”:华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展。
风险因素:房价上涨超出预期引发调控担忧(国泰君安)
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