南京高科:创投医药大战略、价值低估67%
南京高科 600064
研究机构：申万宏源 分析师：王观 撰写日期：2015-03-12
投资要点:
公司业务发展稳健、国资改革助力:1)地产、市政和投资三大业务格局:公司自2007年起开始涉足商品住宅开发,逐步形成了涵盖市政、房地产和优质股权投资(如:医药)三大业务格局;目前前三大业务是,地产销售占比约64%、其次是市政园区27%(市政建设+园区服务)、药品销售占7%。2)国资改革添动力:虽然国资改革之前要求公司退出发展较为稳健的地产和市政业务,但由于新领导上任以及退出需要时间,我们预计公司有可能不退出,如果退出,那整体退出仍需要3-5年,但国资层面的支持依旧会较强。
依托南京开发区,地产市政业态良好:1)在售货值充分、可提供流动性:公司目前主要在售商品房项目为高科荣境和高科荣域,总建筑面积110.44万方,目前未售面积81.96万方;2)出租物业出租率高:,主要在租项目为东城汇和开发区工业厂房,合计可租面积22.2万方,预计年化收入8000万;3)市政业务毛利虽少但风险也少:公司市政年收入超10亿元,毛利率不到10%,但该项业务简单且风险较小。
创投能力一流、医药将加大投资:1)三大平台打造创投大战略:公司积极发展投资业务,目前已经形成上市公司、高科新创和高科小贷三个投资平台,公司采取市场化投资决策,创投能力一流且投资收益颇丰;2)公司所持股权价值150个亿:公司重点投资有23家公司,其中持有上市以及增发项目股权6个,预计市值约91.2亿;持有非上市股权项目17个,预计市值58.3亿元;3)公司创投业务提供估值提升催化剂:公司目前有9家拟上市企业,比较接近的有南京证券、金浦园林、优科生物等,未来都有可能成为潜在的催化剂;4)公司将加大对医药产业的投资:医药销售在公司的年销售额约3亿元,未来成长空间巨大,预计公司将通过并购重组而非自我培育的形式进行外延式扩张。
公司价值被低估67%,合理市值应为183亿元;1)以RNAV重估计算,公司价值约178亿元,对应62%上涨空间:公司地产业务RNAV约28.01亿元、投资股权合计公司价值至少约178亿元;2)以FCFF估值计算,公司价值约164亿元,对应50%上涨空间:我们定义显性阶段、半显性和衰退性阶段,平均收入增速为24.2%、23%、14.5%的,最后得到公司最新的股权价值约164亿元,每股价值31.73元,对应超过50%的成长空间;3)以PE估值计算,公司价值约207亿元,对应90%上涨空间;我们预计公司2015年EPS为1.34元,目前股价对应PE仅16倍,假如参考张江高科50倍、鲁信创投70倍等,目前暂时给予公司2015年30倍PE估值,目标市值约183亿元。
投资建议:公司传统业务经营稳健,创投能力一流、收益颇丰,公司将加大医药行业的外延式扩张,积极应对国资改革,适应科创中国建设,根据RNAV、FCFF和PE测算公司每股价格约为35.4元,相比目前上涨空间67%,首次覆盖,给予买入评级。我们预计公司14-16年EPS约为1.04、1.34和1.77元,当前股价对应的PE倍数为20.3、15.7和11.9倍,我们给予公司30倍PE估值,首次覆盖给予买入评级,目标价35.4元。
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