首开股份(600376)是一家以房地产开发为主的国有控股企业，是北京首都开发控股(集团)有限公司的房地产业务平台。我们选择这家公司进行研究主要出于几点考虑：第一，北京市的房地产市场在2015年有多项刺激因素；第二，公司在北京拥有大量的土地储备；第三，公司在2015年有一批高利润率项目结算；第四，股权激励计划形成刺激。
北京楼市或向好
过去十年，北京房地产市场一直是全国的风向标，2014年底的房地产行业回暖，也从北京开始的。去年9月份，北京商品房成交面积和金额双双探底，10月份开始大幅度反弹，11、12两月在央行降息利好刺激下，北京房地产成交数据已经恢复到上年同期水平。
从供求两端进行分析。房地产市场供给方面，2014年北京住宅类土地供应面积仅403万平方米，同比减少49.18%，2014年北京住宅新开工面积1119万平方米，同比减少27.23%，预计2015年北京房地产市场的新增预售仍位于相对的低位水平。需求方面，在降息的宽松货币背景下，北京房地产销售势头已经恢复。2015年初，北京市管公积金和国管公积金都将首套房公积金贷款额度升至120万元，这一举措将继续利好北京刚需市场。
“地价增速高于房价，叠加自住房政策推升供需矛盾，将倒逼需求端价格中枢上移。库存上升导致价格下行逻辑在北京区域适用性降低，库存结构影响大于库存总量。北京先导指标已明显改善，2015年弹性可期。我们认为北京区域一手房市场将在一季度企稳回升，结合此前探讨的库存结构，一手房量价都将在15年迎来一波新的行情，这也将为具备北京区域资源的房企带来去化改善以及价值重估的机遇。”中信建投分析师苏雪晶在题为 《聚焦北京分享土地盛宴》的报告中写到。
北京最大的“地主”
首开股份是北京最大的房地产公司之一。目前，公司未售土地储备面积约1500万平方米，其中北京土地储备超过400万平方米，是北京最大的“地主”。
其中，在京内的储备土地主要分布在通州、房山、昌平、丰台、朝阳五区，其中以通州占比最高，通州作为北京市未来的副中心，发展潜力巨大，房地产需求旺盛。环球影城项目已于2014年10月份正式落地北京通州文化旅游区，而环球影城、迪士尼等大型主题公园项目对地方经济及区域价值的拉动提升作用已经在全球得到论证，公司在通州拥有约74万方土地储备未来也将充分受益于区域价值提升所带来的红利。此外，公司在土地资源极为稀缺的朝阳区也有超过50万平米的土地储备。
此外，截至2014年底，公司房地产开发业务进入北京、厦门、天津、重庆、苏州、太原、福州、贵阳、沈阳、葫芦岛、扬州等11个城市。公司最近几年已经在向京外的二线城市扩张。
高利润项目今年结算
“2012年至今，公司结算以低毛利项目为主。随着京内高利润率项目进入结算周期，2015年公司结算均价将显著上升，提升公司的利润率水平。”华泰证券分析师曹光亮说。
根据公司的项目竣工情况，2015年结算的高毛利项目主要有国风美唐，该项目楼面价仅3071元/平米，项目平均毛利率超过50%。“预计该项目将贡献结算收入约40亿元，按照比较保守18%的净利润率估算可贡献净利润7.2亿元。此外，京内平均售价超过3万/平米的常青藤、璞瑅两个高毛利项目也有部分楼盘进入结算期，预计也将对公司利润率提升产生贡献。”曹光亮表示。
股权激励计划形成刺激
另外，公司的股权激励计划也将对公司业绩形成刺激。
公司于2013年3月出台二期现金激励计划，考核期为2011-2015年，激励条件要求“净利润、营业收入复合增长率之和不低于40%，且上述两项指标中任何一个不得低于13%”。
按照这一激励条件，公司2015年净利润必须达到24.69亿元，由于2012、2013年公司净利润负增长，2014、2015年净利润复合增长率须不低于38.34%才能完成这一目标。这意味着未来一段时间内，公司释放业绩的欲望很足。
从实现欲望的能力来看，公司也有机会达到考核的目标。截至2014年底，首开与万科、保利、住总的合作项目总建筑面积达117万平米，通过这些大、中、小不同类型项目的合作，首开学习行业标杆的经验，提升公司的开发速度，强化了项目去化能力。公司在手的土地储备，有望在短时间内变成利润。
截至本周五，首开股份的动态市盈率为15.3倍，有一定的安全边际。考虑到京津冀一体化与北京国资改革带来的主题性交易机会，我们认为该公司值得关注。
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