红星美凯龙取道港股 难续“万达2.0”商业地产寻路

在万达商业成功赴港IPO后，A股上市几经周折的红星美凯龙近日被曝出“计划最快今年第二季末在香港上市”。

据媒体报道，红星美凯龙已敲定中金和高盛等机构作为保荐人，计划今年第二季度在香港展开招股程序，募资规模达5亿至10亿美元，相当于约31.5亿至63亿元。

虽然红星美凯龙方面尚未就上述消息做出正面回应，但来自万达商业的“刺激”，以及A股遥遥无期的“审核”，或是其不得已转向H股的现实考量。

市场对红星的关注却不止于其上市传闻，如若红星美凯龙家居业务上市成功，以“家居Mall”为特色、独立运营的红星地产将何去何从？

“在红星地产的双Mall模式中，红星家居既是一大特征，亦是其发展的弊端。”上海业内人士宋会雍对观点地产新媒体指出，随着红星在家居领域吸引力的逐渐下降，红星地产未来突破需要寻找“新的突围点”。

A股转向H股？

谈起红星美凯龙的上市之路，不能不将视线拉回2007年。彼时，红星美凯龙家居集团董事长兼CEO车建新透露：“我们准备在两三年之内IPO，在上海A股上市。”

2014年4月25日，中国证监会网站正式公布红星美凯龙首次公开发行的预披露材料。

招股书显示，红星美凯龙家居集团拟公开发行不超过10亿股，其中公司股东公开发售股份数量不会过半，募集资金将投入到武汉红星美凯龙世博家居广场等项目中，募集资金拟投入金额44.5亿元。

相关市场分析指出，若上市成功，红星美凯龙多了一条融资的渠道，“有利于企业进行市场拓展、设立分店、进军商业地产以及开拓电商平台等，为企业日常经营提供资金支持”。

随后的7月4日，中国证监会发布《首次公开发行股票中止审查和终止审查企业基本信息情况表》。公告显示，在未过会的597家企业中，红星美凯龙被贴上了“中止审查”标签。

据证监会资料，红星被中止审查的原因为“申请文件不齐备导致审核程序无法继续，招股书中所提供的财务数据均为2013年度财务报告”。

此后，红星美凯龙便以“待审企业”身份等待中国证监会再次批复，虽然公司方面曾向媒体否认过赴港上市的计划，但彼时就有市场人士认为其国内上市成功的可能似乎越来越小。

因此，在香港投行人士看来，红星本次转向H上市与上述原因关系密切，“A股IPO申请时间可能无限期延长”。

“通过上市计划而提升相关的业绩，推广企业品牌力，是红星美凯龙上市的最主要目的。”上海业内人士严跃进对观点地产新媒体指出，如果上市成功，红星也将在电子商务平台建设发力。这既是红星美凯龙的业务软肋，同时也是寻求未来新盈利增长点的一个重要方式。

2013年7月，万达商业A股IPO申请同样被中国证监会“中止审核”，在去年年底转而成功登陆H股，并募集到288亿港元资金，这或许为红星美凯龙赴港上市提振信心，“红星此次的上市计划，可以看作是对万达的模式的又一次复制”。

商业地产寻路

不过，有熟悉红星美凯龙的市场人士就告诉观点地产新媒体，一直被外界认为是红星美凯龙寻求转型的红星地产，并未在此次红星美凯龙IPO的范围之内。

“红星的家居业务与地产业务实际上是截然分开、独立运营的两部分，外界对此多有误解。目前，红星美凯龙已剥离房地产开发业务，不涉及任何关于商业地产的开发。”一位接近红星美凯龙的人士就对观点地产新媒体表示。

虽然是并行的两部分，且募资不会直接用于地产业务，但“就像万达要把院线上市一样的道理，院线本身赚钱肯定不是太多，但会带来大量现金流”。

据了解，红星美凯龙除了复制万达的上市模式外，自2013年4月高调进军商业地产以来，红星地产在商业开发上也是要致力成为下一个“万达2.0”。

同样，据观点地产新媒体了解，除添加家居卖场外，红星开发的城市综合体配套项目都加入了类似万达影城的红星太平洋影城，而这是其与四川省电影公司合作“打造”的自有影院品牌。

不过历时一年半后，由于此前从未涉足零售商业地产，红星地产“7年内建造100个爱琴海购物中心”计划，因其在资金、团队、运营等方面的不足而备受质疑，而复制万达之路也显得颇为艰难。

公开资料显示，截止2014年末，即便各个项目都按计划如期开业，红星在全国也仅有北京、昆明、无锡三个爱琴海项目，而这与之前宣传的“2020年前在全国建成100个爱琴海购物广场”相距较远。

“红星和万达还是不一样的，例如在选点方面，万达是在人口密度高的地方做中低端消费，而红星则是在城市边缘地带做中高端，与覆盖的消费人群脱节严重。”宋会雍称。

上海业内人士严跃进则对观点地产新媒体分析，从战略思路看，红星地产虽然可依赖红星美凯龙的优势，但在一些人气不旺的区域进行投资，其商业租赁效果并不会太佳。另外，红星地产近年在整个行业影响力不大，这也影响了产品项目的传播力度。

资料显示，红星城市综合体选址点大部分在二三线城市，例如无锡、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、兰州、长春、临沂、淮安等，“目前各线城市商业地产过剩是一种普遍现象，而红星布局的地方基本上都存在产能严重过剩的问题，这是肯定的。”

因此，在上述诸多不利因素的合力下，找到一个新的突围点，则是红星地产最为迫切的问题。

对此，严跃进认为，对红星地产而言，关键是提升租赁客户层次。运营商业地产不在于门店扩张的优势，而在于未来如何提升租赁客户的层次及提高其对高租金的承受能力。竞争异常激烈的商业地产领域，“如何做出品牌特色是关键”。

此外，对于红星地产来说，商业运营不善也导致了在人事上的诸多动荡。先有原万科执行副总裁袁伯银出任红星家居集团总裁后离职，近期又有市场传言，“红星地产总裁谌俊宇离职，回到重庆独立创业”。不过此点，观点地产新媒体多次致电红星地产方面未获证实。