一万亿万达是什么？ 王健林口述转型的N种可能

2014年，甲午马年，在本命年末，花甲之龄的王健林启动了万达第四次转型。

1月17日，大连万达集团2014年度工作总结在武汉如期举行。王健林正式宣布万达将从一家房地产公司，转向一家以服务业为主的跨国企业。

据观点地产新媒体了解，此次会议上，王健林定下未来指标称，到2020年万达要实现1万亿元资产，6000亿元收入及600亿元净利润，成为一家世界一流的跨国企业。

为了实现其订下的万亿目标，王健林指出，万达集团和万达商业地产都要实现转型；“相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级”。

那么，一万亿的万达是什么？转型后的万达究竟驶向何方？仅就目前的概念与指标，外界仍难看清。不过，回看王健林近来言行，或可窥得其中一二。

向服务业转型

据悉，此次王健林强调，万达内容要转型，万达要从以房地产为主转型为服务业为主的企业。

而这也正是这一年来，王健林一直在说和在做的事。就在2014年12月，王健林已宣布，万达要向“生活消费及文化娱乐综合型平台提供商”转型。

这一次，王健林明确了万达的发展路径——“到2020年，要形成商业、文化旅游、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级”。他指出，到2020年，万达集团服务业的收入、净利占比将力争超过65%，而房地产销售、净利占比低于35%。

据了解，创立于1988年的万达集团，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。然而，随着房地产业“薄利”时代到来，王健林急呼，万达要去地产化。

2014年，万达集团的非房地产业务收入的增速便首次超过了房地产。根据万达集团1月17日发布的2014年业绩，万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，同比增26.8%。而文化集团收入341.4亿元，同比增32.3%；万达百货收入256亿元，较去年却大增65.3%。

需要关注的是，王健林着重指出，万达要加快发展文化旅游、金融产业、电子商务这三个服务产业。

其中，电商正在成为万达的“救命稻草”。事实上，就在万达商业地产12月下旬上市前夕，万达已紧急将电商转入上市平台。

2014年7月，王健林宣布，万达将继续全力发展电商。次月，其与腾讯、百度达成战略合作，成立电商公司。

今年，万达还为电商公司引入两家境外互联网投资基金10亿元，并与TCL集团在互联网应用及服务平台展开合作。

不过，就王健林个人而言，文化旅游业务或许更为重要。据统计，截止目前，万达已在无锡、哈尔滨、青岛、合肥、南昌、西双版纳、武汉有8座在建的万达城，其中武汉项目已开业。

此外，自2013年底，万达分别收购湖北、北京、江西、安徽、深圳、青岛、无锡、浙江和南京等地旅行社。

而在金融板块，万达的布局则显得较为低调。其中，最为人所知的新举措，还是近期对快钱的收购。据悉，万达将借此打造以快钱为核心的互联网金融生态链。

在去年7月12日的半年会议中，王健林称，万达计划2014年三季度注册成立万达金融集团，正在申报成立一家注册资本300亿的财务公司，另还计划投资其他金融行业，如以1.225亿元收购百年人寿4.2373%股权。

做跨国的企业

尽管已至花甲之龄，王健林仍充满活力。这一次，他要将万达这一巨轮从中国驶向海外；“从空间上，万达要从中国企业转型为跨国企业”。

“我有一个梦想，就是把万达带到世界超级企业，成为世界一流跨国企业。”在去年12月20日，被问及何时退休的王健林亦如是称。

在界定何为跨国企业时，王健林称，到2020年，万达要实现拥有一万亿资产，6000亿元收入，600亿元的净利润，其中20%的收入要来自海外。

而此前，王健林还指出，万达海外投资以文化产业和旅游产业的并购为主，而不是以房地产投资为主的。

事实上，自2012年5月，万达斥资26亿美元收购美国AMC后，王健林便开始在全世界跑马圈地。2013年6月，万达约10亿英镑收英国最大豪华游艇制造商圣汐和伦敦核心区项目。

2014年，万达更是加快了海外扩张的步伐。1月24日，万达宣布将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。6月，其2.65亿欧元收购西班牙马德里地标。12月3日，莫斯科市长称，正向万达提供一块建面约100万平方米的地产，价值将超20亿美元。12月18日消息，王健林或投资马德里南部原“欧洲赌城”地块，价值60亿欧元。

在美国，去年7月，万达投资9亿美元在美国芝加哥建设高层酒店和公寓综合体。8月，万达12亿美元中标洛杉矶比佛利山市威尔谢尔大道9900号项目地块。

去年8月13日，万达还转战澳洲，投资9.71亿澳元建设一个海滨度假村。12月23日，万达以总价4.35亿澳元(约22亿元)收购一栋澳大利亚悉尼办公楼。

此外，万达还入股马德里竞技俱乐部，并在洽购拥有世界杯转播权的盈方体育传媒集团，以及美国著名影业公司狮门影业。

“轻”起来的万达

为了推动万达驶向“世界一流跨国企业”，王健林强调，万达今后的房地产要实行新的发展模式，即万达商业地产要力推“轻资产”模式。

据悉，为实现这一转型，万达已经成立了轻资产运营部。这是上市之后的万达商业地产做出了第一个调整——王健林决心让万达“轻”起来，借助外部资本完成万达广场下一阶段扩张。

2015年1月14日下午，万达商业地产宣布，将分别与光大控股、嘉实资本、四川信托及快钱签署设立合作投资消费平台的投资框架协议，拟投资240亿元，建设约20余座万达广场。

针对此次合作，万达商业强调称：“这标志着万达商业‘轻资产’模式正式启动，公司将走上‘轻重并举’的发展道路，开创全新的商业模式。”

根据王健林设想，万达商业地产的轻资产模式就是，万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但资金全部由合作机构专项基金出，资产归投资者。

“这种轻资产模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。”万达认为，无论房价变化还是市场周期，对这种发展模式影响都不大。

分析指出，万达商业地产要转型轻资产，其目的是希望逐年提高租金净利占比。根据2014年业绩，其合同销售收入1601.5亿元，其中租金回款110.8亿元，同比增长32.7%，租金回款完成率100%；而其累计持有物业面积同比增32%至2157万平方米。

“轻资产模式有利于其迅速扩大规模，提高市场占有率。”万达商业地产认为，实行轻资产模式，其不需投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。

此前万达商业一直为外人熟知的便是“以售养租”的重资产模式，即城市综合体中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场。

不少分析认为，未来万达商业地产“以售养租”模式或将遇到发展的天花板，这也是万达商业上市首日破发时市场给予其的最大担忧。

实际上，王健林对资本市场的关注，在2014年达到顶峰。目前，随着万达院线即将1月下旬在深交所挂牌，加上去年12月底于香港上的万达商业地产，以及借壳的万达酒店和美国AMC，万达将在国内、美国和香港布局四个上市平台。

在业内看来，这就意味着，万达成功打通了全球最重要的三个资本渠道，而其商业地产、酒店、院线、电影及海外业务等均可直接面对资本市场，实现快速变现。