南京高科:股权投资等同市值,业务转型带来空间
南京高科 600064
研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2014-11-04
事件:
公司公告称,近日公司接到控股股东南京新港开发总公司《告知函》:“为贯彻落实全面深化国有企业改革要求,根据市委市政府关于国有资本退出一般商品房开发及工程建设等一般性竞争领域的文件精神,市政府对你司退出相关业务领域提出以下建议方案:一、设计、施工、监理及园林、养护等领域,以改制和出售国有股权相结合的方式,尽快全面完成退出;二、一般商品房开发领域,加快现有一般商品房项目开发进度,创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出,加快房地产业务转型;三、加强业务转型研究,尽快整合优质、成长性好的资源,逐步注入你司,促进上市公司持续稳定发展。我司正在研究上述建议方案的具体落实措施”。
公司公告称,上述事项尚存在一定不确定性。目前,公司主营业务为房地产开发销售等,其中,房地产开发销售业务年销售收入占到公司总收入约70%,设计、施工等相关市政业务年收入约占公司总收入的20%。退出设计、施工等市政业务预计在未来三年不会对公司主营业务方向及经营业绩产生重大影响。但上述事项可能在三年后会导致公司主业发展方向发生变更,存在公司未来盈利能力不确定、经营业绩波动的风险。
投资建议:
存量商品房两到三年内将全部去化完毕。我们预计公司所有项目未结建面达166.49万平。其中,尧顺佳园、循环经济示范园、龙潭机电产业园为保障房项目。诚品城项目接近结转完毕。除保障房外,商品房未结算项目为高科荣境和高科荣域。两者合计未结算建面92.98万平,权益未销售面积约65万平。在退出房地产业务的背景下,我们预计公司房地产项目将加快去化和竣工进程。按照目前公司年均20到30万平销售能力,以上商品房项目将在两到三年内全部去化。
地产业务变现带来充足转型资金。我们预计公司拥有上述土地储备权益净现值合计34.68亿元。考虑南京市政府和公司大股东已经发文要求“市政业务以改制和出售国有股权相结合的方式,尽快全面完成退出;商品房开发领域,加快现有一般商品房项目开发进度,创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出,加快房地产业务转型”,我们认为公司后期将加速房地产资金回笼,同时加大转型发展的现金投入。
股权投资亮点丰富,资产价值接近公司市值。截至2014年10月31日,公司共持有25家参控股股权投资公司。其中,4家是上市公司股权,可根据市场情况减持获得资金用于投资。目前,公司持有股权总投资额36.0亿,账面余额为62.46亿元。按最新收盘价计算,公司参控股公司的浮盈为12.08亿元。截至今年10月底,公司参控股公司的股权投资价值合计74.54亿元,接近公司目前的市值。股价存在较高安全边际。
投资建议:维持“买入”评级。股价安全边际高,股权投资等同当前市值,业务转型带来更大想象空间。公司房地产业务集中在南京,业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面166万平,保障房项目权益建面近100万平。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利,期内拟投资15亿元参股南京银行。目前,公司按照南京市政府要求,正在逐步退出房地产和市政业务,转型预期强烈。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元,对应RNAV是20.11元。截至10月31日,公司收盘于14.59元,对应2014、2015年PE分别为13.47倍和10.55倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。考虑集团要求上市公司退出一般地产和市政,相关资产将完全变现,我们以RNAV作为目标价,对应目标价20.11元,维持对公司的“买入”评级。
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