万科A: 万科企业股份有限公司2023年度向特定对象发行A股股票募集说明书（申报稿）

证券代码：000002、299903         证券简称：万科 A、万科 H 代
           万科企业股份有限公司
                     募集说明书
                     （申报稿）
                保荐人（主承销商）
   （广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座）
                     二〇二三年五月
万科企业股份有限公司      2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                        （申报稿）
               公司声明
  本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其他信息披露
资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完
整性承担相应的法律责任。
  公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书中财
务会计资料真实、完整。
  中国证监会、深交所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请
文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的
盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反
的声明均属虚假不实陈述。
  根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发
行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承
担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。
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                                          （申报稿）
                重大事项提示
  公司特别提醒投资者注意下列风险因素，并认真阅读本募集说明书“第五节
本次发行相关的风险因素”。
一、房地产行业政策变化的风险
  房地产行业政策将影响市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房
地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适应房地产行业政策的变化，则
公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
二、金融政策变化的风险
  房地产行业的发展与金融政策密切相关。一方面，资金是影响房地产企业做
大做强的关键因素之一，房地产企业在项目开发过程中需要较多的开发资金来支
撑项目的运营；另一方面，购房按揭贷款政策的变化对我国消费者购房决策有至
关重要的影响。因此，金融政策的变化和实施效果可能对公司的日常经营产生不
利影响。
三、土地政策变化的风险
  土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产企业生存和发展的基础。随
着我国城市化进程的不断推进，土地的供给可能越来越紧张。如果未来国家的土
地供应政策、土地供应结构、土地使用政策等发生变化，导致公司不能及时获得
项目开发所需的土地，将对包括公司在内的所有房地产企业的生产经营和可持续
发展产生不利影响。
四、资金投入及资金周转风险
  近年来，房地产市场融资环境持续收紧，2022 年受多重因素影响，大量房
地产开发企业面临债务偿还风险，对市场信心造成较大冲击，进一步加剧了外部
环境的恶化，对房地产企业的资金实力提出了更高要求。虽然公司坚持以现金流
为基础、以客户为中心开展业务，始终以打造客户愿意购买的高性价比的产品为
追求目标，并不断拓展与业务模式相匹配的投融资渠道，坚持着“量入为出”的
基本经营原则，且公司已持续多年经营性现金流为正，并持续保持着较为充足的
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货币资金和较低的净负债率水平，但公司的主营业务决定了公司具有资金投入规
模大、投资回收周期较长的特点，存在资金投入压力和资金周转风险。
五、资产负债率较高、有息负债规模较大的风险
   截至 2022 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 76.95%，有息负债总额为 3,141.1
亿元，其中一年内到期的有息负债为 645.2 亿元，资产负债率较高，有息负债规
模较大。尽管截至 2022 年 12 月 31 日，公司货币资金为 1,372.1 亿元，但若未来
行业形势或金融市场发生重大不利变化，但较大规模的有息负债总额仍将使公司
面临一定的资金压力和偿债压力，从而使公司业务经营活动受到不利影响。
六、存货跌价风险
   公司主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，存货主要由已完
工开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。截至 2022 年 12 月 31 日，公司
存货净额为 9,070.57 亿元，占总资产比例为 51.62%；截至 2023 年 3 月 31 日，
公司存货净额为 8,777.09 亿元，占总资产比例为 50.35%，公司存货规模及占比
相对较高。若未来房地产行业不景气，项目开发遇阻，公司将面临存货跌价损失
风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
七、业绩下滑风险
及 19.55%，净利率分别为 14.15%、8.41%及 7.45%，实现的归属于上市公司股东
的净利润分别为 415.16 亿元、225.24 亿元及 226.18 亿元，归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益的净利润分别为 402.38 亿元、223.82 亿元及 197.62 亿元。
别为 4.45%、4.14%，实现的归属于上市公司股东的净利润分别为 14.29 亿元及
元及 6.46 亿元。公司的盈利指标呈现一定程度上的下滑，主要系：1、受房地产
政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算均价略有下降；2、土
地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；3、受宏观经济影响，原材料的
价格上涨导致整体建安成本提升所致。公司业绩受宏观经济形势、政策变化、上
游土地供应、下游客户需求等多种因素影响而发生波动，公司业绩可能存在下滑
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的风险。
八、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的
因素
  公司本次发行募集资金拟用于 11 个房地产项目及补充流动资金，相关募投
项目均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发
展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。
  虽然公司对募集资金投资项目进行了充分的可行性论证，但募投项目具体的
实施过程中存在一定的不确定性，包括自然灾害、政策及市场环境发生重大不利
变化、资金不能如期到位等外部因素，以及项目组织管理能力不足、施工及交付
进度受阻等内部因素。若公司无法针对上述突发情形进行合理预警、及时应对，
则可能导致本次募投项目的实施过程或实施效果受到一定不利影响。
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                                                          目          录
      八、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素. 4
      六、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程
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    三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控
    四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和实际控
    一、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影响的因
    三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素
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                            释   义
     在本募集说明书中，除非文义另有所指，下列简称具有如下含义：
本募集说明书、募集说         《万科企业股份有限公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股
               指
明书                 票募集说明书》
公司、发行人、万科      指   万科企业股份有限公司
第一大股东、深铁集团     指   深圳市地铁集团有限公司
西安万科           指   西安万科企业有限公司
合肥万科           指   合肥万科企业有限公司
上海万科           指   上海万科企业有限公司
上海万科投资         指   上海万科投资管理有限公司
深圳万科置业         指   深圳万科置业有限公司
深圳西城房地产        指   深圳市西城房地产开发有限公司
广州黄埔文冲         指   广州黄埔文冲城中村房地产开发有限公司
东莞万科           指   东莞市万科房地产有限公司
深圳万科发展         指   深圳市万科发展有限公司
万物云            指   万物云空间科技服务股份有限公司
中国证监会          指   中国证券监督管理委员会
深交所            指   深圳证券交易所
香港联交所          指   香港联合交易所有限公司
中登深圳分公司        指   中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
国家统计局          指   中华人民共和国国家统计局
                   经中国证监会批准向境内投资者发行、在境内证券交易所上
A股             指   市、以人民币认购和交易、每股面值为人民币 1.00 元的普
                   通股
                   在香港联交所上市的以港币认购和交易的每股面值为人民
H股             指
                   币 1.00 元的普通股
本次发行、本次向特定
对象发行、本次向特定         万科企业股份有限公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票
               指
对象发行股票、本次向         的行为
特定对象发行 A 股股票
定价基准日          指   发行期首日
报告期、最近三年       指   2020 年、2021 年、2022 年
最近一年           指   2022 年
《公司法》          指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》          指   《中华人民共和国证券法》
《发行注册管理办法》     指   《上市公司证券发行注册管理办法》
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                  《〈上市公司证券发行注册管理办法〉第九条、第十条、第
《适用意见 18 号》   指   十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关
                  规定的适用意见——证券期货法律适用意见第 18 号》
《股票上市规则》      指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《公司章程》        指   《万科企业股份有限公司章程 A+H》
元、万元、亿元       指   人民币元、人民币万元、人民币亿元
                  确保楼盘如约按期交付，是 2022 年 7 月 28 日中共中央政治
保交楼           指
                  局会议首次提出的工作任务，是稳民生的前提
                  包括地上建筑面积和地下建筑面积，其中地下建筑面积不纳
建筑面积          指
                  入容积率计算
                  建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层
占地面积          指
                  建筑面积
开工面积          指   新开工的房屋建筑面积
竣工面积          指   竣工可供使用的房屋建筑面积
计容建筑面积        指   所有计算容积率的建筑面积之和
                  一个房地产开发项目的地上建筑面积（不含架空层）与该项
容积率           指
                  目地块用地面积的比值
                  房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购
预售            指   人，由承购人支付定金或房款的行为，房地产预售需要取得
                  专门的预售许可证
                  以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，
TOD           指
                  TOD）
环评            指   环境影响评估
注：本募集说明书所引用的财务数据和财务指标，如无特殊说明，指合并报表口径的财务数
据和根据该类财务数据计算的财务指标。除特别说明外，本募集说明书中出现的总数和各分
项数值之和的尾数不符的情形均因四舍五入造成。
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                第一节 发行人基本情况
一、发行人基本信息
企业名称（中文）         万科企业股份有限公司
企业名称（英文）         CHINA VANKE CO., LTD.
股票上市地            深交所、香港联交所
股票简称             万科 A、万科企业
股票代码             000002.SZ、2202.HK
公司类型             股份有限公司
注册地址             深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
注册资本             1,099,521.0218 万元1
法定代表人            郁亮
成立日期             1984 年 5 月 30 日
统一社会信用代码         91440300192181490G
办公地址             深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码             518083
信息披露事务负责人        朱旭
联系电话             0755-25606666
传真号码             0755-25531696
公司网站             www.vanke.com
电子邮箱             IR@vanke.com
    经营范围：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业；物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
证书规定办理）；房地产开发。
二、股权结构、控股股东及实际控制人情况
    （一）公司股本结构和前十大股东
    截至 2023 年 3 月 31 日，公司总股本为 11,930,709,471 股，股本结构如下：
更登记。
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        股份类别                  股份数量（股）                    占总股本比例（%）
一、有限售条件股份
有限售条件股份合计                                   7,529,318                      0.06
二、无限售条件流通股份
无限售条件流通股份合计                             11,923,180,153                    99.94
三、股份总数                                  11,930,709,471                   100.00
     截至 2023 年 3 月 31 日，公司前十大股东如下：
                                                                         持股比例
序号             股东名称                     股东性质             持股数（股）
                                                                          （%）
     新华人寿保险股份有限公司－分红－
     个人分红-018L-FH002 深
     招商财富资管－招商银行－招商财富
     计划
     中国人寿保险股份有限公司－传统－
     普通保险产品－005L－CT001 沪
                      合计                                 7,111,753,159      59.61
     （二）控股股东情况
     截至本募集说明书出具日，公司无控股股东。
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                                                （申报稿）
   （三）实际控制人情况
   截至本募集说明书出具日，公司无实际控制人。
三、所处行业的主要特点及行业竞争情况
   （一）行业发展情况
   公司主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务。报告期内，房地
产开发及相关资产经营业务和物业服务收入为公司最主要的收入来源。按照国民
经济行业分类划分，公司属于“K70—房地产业”项下的“7010—房地产开发经
营”。
   改革开放以来，特别是 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着
城镇化的快速发展，我国的房地产业得到了快速发展。国家统计局数据显示，中
国房地产开发投资从 2012 年的 71,804 亿元增长至 2022 年的 132,895 亿元，复合
年增长率为 6.35%；其中，住宅投资从 2012 年的 49,374 亿元增长至 2022 年的
   我国房地产业的快速发展，对推动国民经济的快速发展、改善居民居住条件、
加快城市化建设，都发挥了重要作用。而在快速发展的同时，部分城市房价上涨
过快、住房供求结构性失衡、住房保障制度相对滞后等问题也日益凸显。为了促
进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，出台
了一系列宏观调控的政策，使得房地产行业在整体保持增长的同时出现了阶段性
的波动。从长远来看，随着城镇化进程的演进以及我国人均居住水平的进一步上
升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
   随着住宅市场步入快速发展时期，房地产成为经济发展的重要支柱。根据国
家统计局数据，2000-2016 年我国商品房销售市场整体呈现高速增长态势，增速
顶峰时期的 2009 年，商品房销售面积同比增速高达 43.63%，销售额同比增速高
达 76.94%。近年来，国家坚持“房住不炒”定位，落实房地产市场长效调控管
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理机制，调控政策保持常态化、严格化。需求端限购、限贷、限售、限签，满足
购房条件的客户基数削减，常态化严控价格上涨。供给端土地竞拍要求自持、现
房销售、政策性住房等，间接增加土地获取成本，降低周转速度，融资监管也日
趋严格。根据国家统计局公开数据显示，2022 年，全国商品房销售面积为 135,837
万平方米，同比下降 24.3%，其中商品住宅销售额为 133,308 亿元，同比下降 26.7%；
全国商品房待售面积为 56,366 万平方米，同比增长 10.5%，其中，住宅待售面积
为 26,947 万平方米，增长 18.4%。
   整体而言，虽然房地产行业近年发展增速变缓，但随着 2022 年下半年开始，
国家发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，鼓励支持房地产企业的合理融
资诉求且在需求端部分城市放开限购限贷政策，未来房地产行业虽然增速将放缓，
但总体容量将保持稳定。
数据来源：国家统计局
   就未来市场情况而言，2022 年，我国常住人口城镇化率达到 65.22%，与发
达国家普遍 75%以上的城镇化率相比仍有一定差距。中国城镇化仍处于较快发展
阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。同时，随着居民收入水平
和生活水平的提高，居民从“有房住”到“住好房”的需求变化为房地产行业带
来了新的发展机遇。另外，自 2022 年下半年以来，由中国人民银行牵头，联合
原银保监会、中国证监会等部委已发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，
支持我国房地产行业满足合理融资要求，目前已呈信贷、债券、股权融资“三箭
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齐发”之势，有助于房地产企业解决增量资金来源痛点，切实推动存量项目风险
化解。作为国民经济的重要行业之一，基于市场发展潜力及政策利好因素，预计
未来房地产业将转向平稳健康发展，销售规模将保持稳中有升。
  （1）房地产开发投资持续增长，增速有所回落
  长期以来，我国房地产开发投资保持每年 15%以上的快速增长；近年来，国
家坚持“房住不炒”定位，落实房地产市场长效调控管理机制，并配合出台住宅
限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上
的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。国家统计局数
据显示，2022 年中国房地产开发投资达到 132,895 亿元，较 2021 年下降 10%。
数据来源：国家统计局
  （2）住宅占房地产开发投资比重保持稳定
  我国房地产开发投资以住宅开发投资为主，自 2005 年以来住宅开发投资额
占房地产开发投资总额的比重均保持在 65%以上。2022 年，全国住宅开发投资
额为 100,646 亿元，占房地产开发投资总额比例为 75.73%。未来较长一段时间内，
在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到完全满足前，我国房地产
开发投资比重预计仍将保持稳定。
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   （3）高速发展红利减退，未来前景依然可观
化、住房供给商品化与社会化的新体制。自此以后，房地产行业蓬勃发展，成为
国民经济的支柱性产业。房地产行业二十余年的快速发展，主要得益于人口红利、
城市化红利、经济高速增长红利、房地产金融化红利等四大红利，然而红利效益
均在逐步减弱。人口红利方面，我国正面临人口总量减少、结构老龄化等压力。
城市化红利方面，我国城镇化率已越过 60%大关，增长速度逐步趋缓。经济高速
增长红利方面，我国经济逐渐从高速增长转入高质量增长阶段，增长速度逐步趋
缓。房地产金融化红利方面，随着“房住不炒”理念逐渐深入，中央先后出台“三
道红线”、“贷款集中度管理”等一系列房地产行业去金融化的配套政策。
   房地产行业正面临前所未有的格局，纵使高速发展红利不再，但市场的基本
需求依然存在。随着房地产市场逐渐开始回归本源，居民的居住需求将是我国未
来房地产市场的核心支撑。长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城
市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及
住房和生活配套品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。同
时，房地产行业对国民经济有重要作用，行业的健康、稳定、可持续发展具有重
要意义。因此，房地产企业探索新发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，
能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房地产开发企业将取得良好发展。
   （4）租赁市场持续发展
   为解决住房问题，政府正在推动租赁市场的发展。近年来，一些大城市已经
开始试点“租购同权”政策，即租房者和购房者享受同等的公共服务。同时，我
国推出系列政策支持居民住房需求，例如，2021 年 6 月份，国务院办公厅印发
《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确国家层面住房保障体系的顶层设计，
提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体
系”。2022 年，全国保障性租赁住房开工建设和筹集达 265 万套（间），同比增
长 181.91%。
   （1）土地供应结构变化改变市场供应格局
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  随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，在土地供应难以增加的情况下，
结构上中低价商品房用地、经济适用房用地增加，将导致大户型、低密度高档住
宅土地供应量减少，从而导致大户型、低密度高档商品房价格的稳定；而中低价
商品房和经济适用房对应的需求群体十分庞大，需求短期内将不会得到满足。
  （2）资本要素带动行业整合，市场集中度将大大提高
  除土地之外，资金成为制约房地产开发企业发展的第一要素。在银行贷款仍
为主要融资渠道的局面下，房地产开发企业的融资能力不仅将成为支持企业竞争
力越来越重要的方面，也将成为推动房地产资源整合的重要动力，这为具有融资
能力、丰富的土地储备、优秀的管理能力和产品开发能力等综合优势的龙头企业
提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府对具有资信和品牌优势的房地产开发企
业进行兼并、收购和重组行为的支持，将有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的
集团化企业。可预见的是，在未来的发展过程中，房地产行业集中度将持续提高。
  （3）住房供给体系趋向立体化，供需改善保障自住性需求
  随着房地产市场的发展，房地产开发企业以市场为导向，创新意识逐步提高；
而政府对行业的宏观调控力度以及行业自律性也将加强，房地产市场供需关系将
更具效率地调节，使市场供需关系日趋合理。随着我国经济以及房地产市场持续
快速、健康、稳定的发展，我国居民自住性房地产将得以保障并逐步增长。同时，
由于房贷政策、房屋买卖税收等政策的变化及调整提高了投资者的投资成本，抑
制了投资性需求。在国家鼓励普通商品住房、经济适用房、廉租房发展的政策下，
住房供应体系将逐步实现立体化。
  庞大的流动人口催生的刚性租赁需求，客户租赁需求不断升级，住房租赁市
场的规范化、专业化发展，机构出租房源占租赁市场比重的上升以及国家鼓励长
租公寓相关政策的逐步落实，将为长租公寓市场提供巨大的发展机遇。参照海外
经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅
的供应结构是发展方向。
  （4）房地产开发企业多元化发展已成趋势
  行业增速放缓背景下，房地产开发企业逐步加大开拓新业务板块，依托原有
的房地产开发业务资源，通过谋求主业相关多元化发展以谋求新的利润增长点。
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                                                    （申报稿）
众多房地产开发企业主要是以房地产开业业务为轴心进行延伸，如物业管理、长
租公寓、商业地产、产业地产等细分领域。可预见的人口结构、消费结构、居住
结构的转变将支撑相关产业成为房地产开发企业新的利润增长点。
     （5）结构性市场分化成为常态
     长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据我国房地产市场
较大份额，受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响，其市场行情
也显现分化格局。行业去金融化、回归居住属性的背景下，人口、经济发展、教
育医疗资源、政策扶持力度等城市基本面是决定市场行情的核心变量，城市分化
将成为常态。
     （二）主要法律法规、已发布或拟发布的行业政策等对生产经营的影响
     房地产开发企业统一由当地人民政府住房和城乡建设部门管理。房地产开发
主管部门职能主要包括指导住房建设和住房制度改革，拟订住房保障发展规划和
年度计划并指导实施，规范房地产市场秩序及监督管理房地产市场，同时根据房
地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企
业核定资质等级。房地产开发企业按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发
项目。
     此外，自然资源部主要负责制定国家土地政策以及与土地出让制度相关的政
策规定；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制
定；地方政府主要通过地方发展和改革委员会、国土资源管理部门、各级建设委
员会、房屋交易管理部门、规划管理部门等对房地产行业进行监督管理。
     近年来房地产行业发展迅速，在我国国民经济中具有重要的地位。为了规范
和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控的政策，房地产行业
相关政策主要包括：
序号       时间          主要政策                核心内容
                   人民银行、银监会联    对于不实施限购措施的城市，首次买房最低
                   人住房贷款政策有     相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付
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                                                    （申报稿）
序号      时间          主要政策                  核心内容
                  关问题的通知》       款比例调整为不低于 30%；对于实施限购措
                                施的城市，各机构应按照“分类指导，因地
                                施策”的原则，自主确定辖区内商业性个人
                                住房贷款的最低首付款比例。
                                国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国
                  财政部、国家税务总
                                范围内全面推开营业税改征增值税（以下称
                  局《关于全面推开营
                  业税改征增值税试
                                生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点
                  点的通知》
                                范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
                                多渠道筹集资金，加大对棚户区改造的支持
                  财政部、住房城乡建
                                力度；落实税费优惠政策，切实降低棚户区
                  设部《关于进一步做
                  好棚户区改造相关
                                实化解库存商品住房；严格遵循政府采购程
                  工作的通知》
                                序，确保安置住房采购公开公平公正等。
                                建立购租并举的住房制度为主要方向，健全
                  国务院办公厅《关于     以市场配置为主、政府提供基本保障的住房
                  加快培育和发展住      租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租
                  房租赁市场的若干      赁市场健康发展。目标是到 2020 年，基本形
                  意见》           成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系
                                稳定的住房租赁市场体系。
                  中共中央政治局提
                  出实施好积极的财
                  政政策和稳健的货      长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以
                  产市场，坚持政策连     场供需平衡。
                  续性稳定性，加快建
                  立长效机制”
                  住建部、发改委、财     加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽
                  政部等九部委《关于     直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债
                  中城市加快发展住      债券及资产支持证券，专门用于发展住房租
                  房租赁市场的通知》     赁业务。
                                将在超大、特大城市和国务院有关部委批准
                                的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁
                                住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意
                                愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强
                  国土资源部 3 住房城   的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁
                  乡建设部《利用集体     沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合
                  建设用地建设租赁      肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉
                  住房试点方案》       市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成
                                都市），开展利用集体建设用地建设租赁住
                                房试点。村镇集体经济组织可以自行开发运
                                营，也可以通过联营、入股等方式建设运营
                                集体租赁住房。
                                坚持调控目标不动摇、力度不放松，加快制
                  住房城乡建设部关
                                定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地
                  于进一步做好房地
                  产市场调控工作有
                                范房地产市场秩序，加强舆论引导和预期管
                  关问题的通知
                                理，进一步落实地方调控主体责任。
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序号      时间           主要政策                 核心内容
                   住建部、国家发改       要求多渠道筹集房源，可立足当地实际，制
                   委、财政部、自然资      定在商品住房项目中配建公租房的政策，明
                   布《关于进一步规范      房的试点城市，可将集体建设用地建设的租
                   发展公租房的意见》      赁住房长期租赁作为公租房。
                                  明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
                   国家发改委印发《保      从土地、资金、金融、税收支持等方面支持
                   障性租赁住房中央       发展保障性租赁住房。1、进一步完善土地支
                   预算内投资专项管       持政策；2、简化审批流程；3、给予中央补
                   理暂行办法》         助资金支持；4、降低税费负担；5、进一步
                                  加强金融支持。
                                  地产市场秩序明显好转。2、主要针对房地产
                   国务院办公厅印发
                                  开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等过
                   《关于加快发展保
                   障性租赁住房的意
                                  法有效开展整治工作。4、建立制度化常态化
                   见》
                                  整治机制：切实加强组织领导，强化监督评
                                  价考核，正确引导社会舆情。
                                  积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机
                   银保监会（现国家金      构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房
                   题会议            优质项目，促进房地产业良性循环和健康发
                                  展。
                                  坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进
                   国务院关于落实《政      保障性住房建设，支持商品房市场更好满足
                   作分工的意见         稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和
                                  健康发展。
                   人民银行、银保监会
                                  保持房地产融资平稳有序，稳定房地产开发
                   （现国家金融监督
                                  贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，稳
                   管理总局）《关于做
                   好当前金融支持房
                                  贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基
                   地产市场平稳健康
                                  本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。
                   发展工作的通知》
                   证监会新闻发言人       2、恢复上市房地产开发企业和涉房上市公司
                   就资本市场支持房       再融资。3、调整完善房地产企业境外市场上
                   地产市场平稳健康       市政策（H 股与 A 股政策保持一致）。4、进
                   发展答记者问         一步发挥 REITs 盘活房地产开发企业存量资
                                  产作用。5、积极发挥私募股权投资基金作用。
                                  有效防范化解重大经济金融风险，要确保房
                                  地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民
                                  生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需
                                  求，有效防范化解优质头部房地产开发企业
                                  法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住
                                  房需求，坚持“房子是用来住的，不是用来
                                  炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平
                                  稳过渡。
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                                                   （申报稿）
序号      时间          主要政策               核心内容
                            以增信心、防风险、促转型为主线，促进房
                            地产市场平稳健康发展。大力支持刚性和改
                            善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住
                  全国住房和城乡建  的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施
                  设工作会议     策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企
                            业资金链断裂风险，努力提升品质、建设好
                            房子，整治房地产市场秩序，让人民群众放
                            心购房、放心租房。
                            防范房地产业引发系统性风险。房地产对经
                            济增长、就业、财税收入、居民财富、金融
                            稳定都具有重大影响。要正确处理防范系统
                            性风险和道德风险的关系，做好风险应对各
                  习近平总书记发表  项工作，确保房地产市场平稳发展。要坚持
                  作的几个重大问题》 研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重
                            大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治
                            本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高
                            周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发
                            展模式平稳过渡。
                            当前房地产市场风险隐患较多，一些中小金
                            融机构风险暴露，发展仍有不少体制机制障
                            开发企业风险，改善资产负债状况，防止无
                            序扩张，促进房地产业平稳发展。
     （三）行业竞争情况
     近年来，我国房地产行业马太效应明显，头部集中态势突出，资金、品牌、
资源等不断向大型房地产企业集中。根据国内房地产行业 111 家 A 股上市公司
家港股上市公司 CR10 为 55.03%，CR30 达 82.42%。A 股和港股全市场 211 家上
市公司 CR10 为 44.32%，CR30 为 68.43%。
     我国龙头房地产开发企业在竞争中占据明显优势，主要系一方面，由于房地
产开发项目占用资金较大，小型房地产开发企业在项目前期调研和策划工作投入
的资金较少，难以抵御市场风险的冲击，而大中型房地产开发企业资金实力较强，
竞争优势较为明显具有显著的拿地优势和突出的品牌效应；银行为保证资金的安
全，相比小型房地产开发企业，实力雄厚的大型房地产开发企业更易获得融资和
授信，使得大企业的优势不断增强；另一方面，近年来大型房地产开发企业逐渐
通过业务扩张和兼并收购获得更大市场份额的案例越来越多，其通过融资和并购
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                                             （申报稿）
来增加土地储备，从而获得高增长，又进一步通过高增长来获得更多资金，形成
强者愈强的循环。这样的竞争局面一定程度上提高了行业集中度，同时较为明显
地提升了房地产行业整体的抵抗风险能力。
  根据克而瑞信息集团（CRIC）联合中国房地产测评中心发布的数据，2022
年，全年操盘金额排名前十的房地产企业为碧桂园控股有限公司、万科、保利发
展控股集团股份有限公司、绿城中国控股有限公司、中海企业发展集团有限公司、
华润置地有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、金地（集团）股份有
限公司、龙湖集团控股有限公司和建发房地产集团有限公司。
  房地产行业内主要企业情况如下：
  （1）保利发展控股集团股份有限公司（证券简称：保利发展；证券代码：
公司控股的大型国有房地产企业，也是保利集团房地产业务的主要运作平台。保
利发展致力于打造具有独特气质的地标性建筑，已形成集商务办公、酒店、商品
住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构。
  （2）招商局蛇口工业区控股股份有限公司（证券简称：招商蛇口；证券代
码：001979.SZ）：招商蛇口是央企招商局集团有限公司旗下城市综合开发运营板
块的旗舰企业，是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。公司
致力于成为“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，确立了“前港-
中区-后城”的开发模式，以“产、网、融、城一体化发展”为业务抓手，协同
园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营等三大业务，配套提供多元化的、
覆盖全生命周期的产品与服务。
  （3）金地（集团）股份有限公司（证券简称：金地集团；证券代码：600383.SH）：
金地集团是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。公司目前的业务
包括住宅开发与销售及装修、商用地产开发与销售及持有运营、房地产金融、物
业服务与社区经营、以网球为特色的国际教育及体育产业运营等。金地集团以“科
学筑家”为使命，30 年来秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，为中国家
庭提供标准化、系列化的住宅与社区商业产品，是中国建设系统企业信誉 AAA
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单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
  （4）华润置地有限公司（证券简称：华润置地；证券代码：1109.HK）：华
润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发
商之一，主要业务为销售已发展物业、物业投资及管理、酒店经营及提供建筑、
装修服务及其他。公司以“质量给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业
内客户满意度的领先水平，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生
活方式的改变。
  （5）龙湖集团控股有限公司（证券简称：龙湖集团；证券代码：0960.HK）：
龙湖集团 1993 年创建于重庆，发展于全国，是一家专注产品和服务品质的专业
地产公司，业务涉及地产开发、商业运营和物业服务三大领域。秉承“善待你一
生”的经营理念，龙湖集团以优质的产品和服务赢得了股东、客户、合作伙伴、
业内同行的尊重和赞誉，先后获得“中国驰名商标”、
                       “中国房地产开发企业综合
     “企业信用评价 AAA 级信用企业”等国家和行业组织权威认证，并
实力十强”、
于 2012 年入选“福布斯亚太区最佳上市公司 50 强”。
  （6）新 城 控 股集团股份有限公司（证券简称：新 城 控 股；证券代码：
有较强竞争力。公司以诚信、互利、创新构筑企业的文化内核，籍公司内外部资
源的和谐整合，矢志跻身中国最优秀房地产企业的行列。
  （7）碧桂园控股有限公司（证券简称：碧桂园；证券代码：2007.HK）：创
立于 1992 年，2007 年在香港联交所上市。碧桂园总部位于广东省佛山市顺德区，
位列福布斯全球上市公司 500 强，是恒生综合指数及恒生中国内地 100 成分股，
并于 2016 年纳入富时中国 50 指数。碧桂园采用集中及标准化运营模式，业务包
括物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。
  （1）拥有高品牌知名度的中国领先的房地产开发企业
  公司是中国领先的房地产开发企业，亦是全球规模最大的房地产开发企业之
一。自 2007 年中国房产信息集团公布首份全国排名以来，公司的年度合同销售
额一直排名中国房地产开发商前列。公司深入了解客户需求，为客户提供优质服
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务，深受客户和社会公众信赖，已形成极具知名度的品牌，近年来荣获多项荣誉。
  （2）多样化产品组合，业务遍布全国，降低经营风险
  公司秉承“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的理念提供优质的住宅物
业产品，以满足不同客户群的各种需求。公司所开发物业包括低层住宅物业、多
层住宅物业、高层住宅物业、商用物业及商住混合物业。公司专注大众普通住宅
市场有助于公司避免受高档及豪宅市场的监管风险和政策调整影响。公司的项目
遍布全中国。全国布局和跨区域管理让发行人可有效规避集中在单个地区经营项
目的风险。
  （3）严谨而审慎的投资策略和稳健财务管理成就优异的经营表现
  公司遵循严谨而审慎的投资策略，主要获取符合公司发展战略的土地，避免
过量囤地或过激购地。选择土地时，公司关注价格、风险及潜在盈利能力等因素，
采用 PIE（人口、基础设施建设和就业）模型对项目进行可研分析，并主要投资
符合大众市场需求的主流项目。基于严谨而审慎的投资策略，公司的土地储备分
布均匀，成本合理，支持可持续发展。凭借稳健的财务管理，公司一直能维持充
裕的现金和稳健的债务水平，充分保障公司经营能力和财务表现的稳步增长。
  （4）多元化融资渠道，优化资本结构及资金流动性
  公司多元化的融资渠道优化了公司的资本结构，有助维持稳健的流动资金状
况。具体而言，公司与境内外银行都有良好合作关系，融资效率显著提高。公司
是国内首批从大型银行总部直接获得授信的房地产开发企业之一。同时，公司也
获得了海外银行贷款。凭借良好的品牌知名度和商誉，公司成为中国少数可获批
无抵押银行借贷及信托融资进行房地产开发的企业之一。除银行融资外，公司亦
可在境内外发行债券与股票融资，进一步优化资本结构及资金流动性。
  （5）提供客户满意的优质产品及服务，亦是绿色建筑的市场先驱
  公司一直致力向客户提供优质产品和服务，已获得市场高度认可及多项专业
机构和政府认证。公司全心全意为客户提供全面、优质的物业服务。公司的物业
服务通过 ISO9002 和 ISO9001 认证。公司维持产品和服务品质的努力赢得客户
高度认可。公司亦是促进中国住宅工业化及住宅开发绿色化的领跑企业。
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  （6）公司治理稳健，核心管理团队经验丰富，获高度认可
  作为中国最早上市的公司之一，公司遵循“简单、透明、标准和负责”的企
业管治原则。公司的股权结构比较分散，有效避免了公司与股东或者股东之间的
利益冲突。公司严格的治理体系受到广泛认可。公司拥有一支专业、资深兼具创
业精神的管理团队，在中国房地产行业均有卓越成就。核心高级管理层在公司平
均任职达 10 年以上，对公司的愿景、价值观和管理策略有深远影响。
  （四）上下游行业发展情况
  由于房地产项目开发流程和周期较长，房地产产业链规模较大，环节覆盖行
业众多。其中，上游产业由土地购置、规划设计和建筑施工三大环节组成，其中
土地购置涉及地方政府土地供应，规划设计涉及前期工程咨询服务及工程涉及行
业，建筑施工主要涉及建筑业和建材业，以及园林工程、建筑装饰等不同产业。
而下游则主要是服务于项目销售及竣工交付后的产业，由住宿酒店、物业管理、
房地产中介租赁、装饰装修产业等具体行业构成。
  房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与房
地产行业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业
的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形
象的关键因素，具体情况如下：
  （1）建材业
  建材产业作为房地产上游产业链的重要一环，主要是作为上游供应企业为建
筑施工提供主体建设所需的原材料。主要包含了钢材、水泥（商品混凝土）、防
水/保温材料、涂料、管件管材、玻璃等行业。整体而言，相比房地产上下游的
各其他产业而言，建材产业基于原材料制造业重资产、规模化生产的特性，企业
集中度相对较高。
  （2）建筑业
  建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作
的生产部门。房屋建筑工程是建筑业最传统的业务，也是最大的组成部分。房屋
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建筑工程与房地产行业的发展状况息息相关，房地产开发投资、房屋施工竣工面
积、商品房成交量等直接影响房屋建设行业的发展，而房地产行业具有较强的周
期性决定了房屋建设行业具有一定的周期性。
  （3）工程设计业
  工程设计是根据工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等
条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。工程设计的优劣直接
关系到房地产使用功能实现的程度，其对结构及材料的规划设计对工程投资的造
价成本和性价比具有重大影响。同时，工程设计的全面性、协调性及设计深度也
会对工程进度产生较大的影响。工程设计业与国家宏观经济环境的景气度、固定
资产投资规模、房地产行业发展周期相关，在经济发展的不同时期，国家宏观经
济调控政策的变化也将直接影响工程设计行业的波动。
  房地产下游行业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。其中，物业管
理对房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用，良好的物业管理同
样能够为房地产开发企业加强品牌效应。
  近年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中最核心原因是存量物业的市场
规模在不断增长。根据中指研究院“中国物业服务百强企业研究”数据，2008 年至
平方米。从物业管理类型看，目前国内物业管理已由过去服务单一的住宅物业逐步
扩展至商业物业、公共物业、工业物业等多种类型物业。一个好的物业管理平台可
以为房地产开发企业带去稳定的营业收入，并且提高企业的声誉和影响力。
四、主要业务模式、产品或服务的主要内容
  （一）公司主营业务概览
  公司营业执照记载的经营范围为：兴办实业（具体项目另行申报）；国内商
业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字
第 113 号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发。
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   公司为专业化房地产开发企业，以“城市建设服务商”为战略定位，主营业
务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，同时有序推进与人民美好生活相
关的其它业务。报告期内，公司主营业务收入主要为房地产开发及相关资产经营
业务和物业服务收入，公司主营业务无重大变化。
  公司于 1988 年进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，已
拥有 35 年的房地产开发经验，是全国领先的房地产开发商。按 2022 年全年销售金
额计，公司在 24 个城市位列第一，在 11 个城市排名第二，在 9 个城市排名第三。
  报告期各期，公司房地产开发业务主要经营数据如下：
                                                     单位：万平方米、亿元
     项目
               /2023.03.31   /2022.12.31    /2021.12.31  /2020.12.31
在建项目总计容建筑面
    积
  合同销售面积             625.7        2,630.0        3,807.8      4,667.5
  合同销售金额           1,013.8        4,169.7        6,277.8      7,041.5
    开工面积             590.0        1,568.2        3,265.3      3,960.4
    竣工面积             344.1        3,629.1        3,571.4      3,381.7
金额为 7,041.5 亿元，同比增长 11.6%。2021 年，公司合同销售面积为 3,807.8 万平
方米，同比下降 18.4%；合同销售金额为 6,277.8 亿元，同比下降 10.8%。2022 年，
公司合同销售面积为 2,630.0 万平方米，同比下降 30.93%；合同销售金额为 4,169.7
亿元，同比下降 33.58%。2023 年 1-3 月，公司合同销售面积为 625.7 万平方米，同
比下降 1.1%；合同销售金额为 1,013.8 亿元，同比下降 4.8%。
  公司拥有可以满足持续发展需要的项目资源。截至 2023 年 3 月 31 日，公司在
建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 11,584.5 万平方米。其中在建项目总计容
建筑面积约 8,042.8 万平方米，
                  按万科权益计算的计容建筑面积约 5,097.6 万平方米；
规划中项目总计容建筑面积约 3,541.7 万平方米，按万科权益计算的计容建筑面积
约 2,252.1 万平方米。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，
总计容建筑面积合计约 383.8 万平方米。
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  报告期各期，公司按区域划分的合约销售面积及合约销售金额如下：
                                                 单位：万平方米、亿元
               合同销售面积                         合同销售金额
   区域
             面积              占比             金额           占比
  南方区域            453.4             17.2%    1,039.0       24.9%
  上海区域            685.7             26.0%    1,363.5       32.7%
  北京区域            474.0             18.0%        570.3     13.7%
  东北区域            234.3             8.9%         200.2        4.8%
  华中区域            282.8             10.8%        396.3        9.5%
  西南区域            233.4             8.9%         271.9        6.5%
  西北区域            262.1             10.0%        273.6        6.6%
   其他               4.3             0.2%          54.9        1.3%
   合计         2,630.0           100.0%       4,169.7      100.0%
  南方区域            628.3             16.5%    1,450.3       23.1%
  上海区域        1,093.3               28.7%    2,244.8       35.7%
  北京区域            716.2             18.8%        920.2     14.7%
  东北区域            319.4             8.4%         295.6        4.7%
  华中区域            278.0             7.3%         390.2        6.2%
  西南区域            477.2             12.5%        625.2     10.0%
  西北区域            289.3             7.6%         278.6        4.4%
   其他               6.1             0.2%          72.9        1.2%
   合计         3,807.8           100.0%       6,277.8      100.0%
  南方区域            833.0             17.9%    1,502.0       21.3%
  上海区域        1,249.1               26.8%    2,377.3       33.8%
  北方区域        1,191.0               25.5%    1,501.7       21.3%
 中西部区域            928.7             19.9%    1,153.7       16.4%
  西北区域            462.1             9.9%         464.0        6.6%
   其他               3.6             0.1%          42.8        0.6%
   合计         4,667.5           100.0%       7,041.5      100.0%
注：1、2020 年，公司分为 5 大管理区域，其中，南方区域包括深圳市、广州市、清远市、
东莞市、惠州市、佛山市、珠海市、中山市、厦门市、福州市、漳州市、泉州市、三亚市、
南宁市、长沙市、江门市、柳州市；上海区域包括上海市、杭州市、嘉兴市、苏州市、昆山
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市、无锡市、南京市、南昌市、宁波市、合肥市、扬州市、温州市、芜湖市、徐州市、宿迁
市、南通市、镇江市、常州市、盐城市、绍兴市、金华市、泰州市、台州市；北方区域包括
北京市、秦皇岛市、天津市、沈阳市、抚顺市、大连市、长春市、哈尔滨市、吉林市、青岛
市、济南市、烟台市、太原市、晋中市、唐山市、鞍山市、石家庄市、淄博市、威海市、包
头市、临沂市、潍坊市、张家口市、营口市、盘锦市、保定市、廊坊市；中西部区域包括成
都市、南充市、武汉市、宜昌市、郑州市、重庆市、贵阳市、鄂州市、昆明市、玉溪市、大
理白族自治州、西双版纳傣族自治州、眉山市、周口市、西昌市；西北区域包括：西安市、
乌鲁木齐市、兰州市、银川市、西宁市、咸阳市、渭南市；其他包括：中国香港、纽约、旧
金山、伦敦、西雅图；
北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、
吉林省、内蒙古自治区；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广
东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；
西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包
括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：中国香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
  （二）业务模式
  公司总部、区域本部、城市公司及项目公司密切合作发展项目。公司总部及
区域本部负责有关项目开发的战略决策，城市公司及项目公司则管理项目的日常
开发。公司已建立各种程序及政策规范物业开发流程。
  公司标准项目开发流程的核心要素包括选址及市场研究—前期准备—建设
—销售及市场推广—竣工、交付及售后服务。选址、市场研究及土地收购一般耗
时三至六个月，而项目规划、设计、动工至一期预售通常为期约六个月至十二个
月，一期预售及市场推广至交付物业一般耗时约二十至二十四个月。公司房地产
开发简要流程如下图所示：
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  公司秉承“为普通人盖好房子”的理念，大部分物业产品为中小户型住宅单
位，建筑面积不超过 144 平方米。以首次购房者、首次改善购房者为代表的个人
客户是公司的主要目标客户。
  公司的销售模式主要分为代销和自有渠道销售两种模式，其中，代销模式系
公司通过招标程序聘请销售代理按公司设定的价格促销公司房地产项目，而自有
渠道销售模式即公司自行组建营销团队销售房地产项目。客户不通过销售代理结
算销售资金，而是直接与公司进行资金结算。购房客户可一次付款或使用按揭贷
款。
  在项目销售管理方面，公司制定了《万科集团销售现场收款管理办法》等制
度，遵循流程明晰、授权审批和岗位职责分离的原则，通过销售管理平台对项目
定价、认购、折扣、签约、回款等业务实施全程控制和记录；在营销风险管理方
面，公司推进销售法律风险检查和防范工作，规范销售行为；在营销实际业务审
批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务
操作必须由子公司管理层审批后方可实施。
  公司通过招标程序将所有在建项目的工程建设外包给建筑公司。公司与超过
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具以及洁具等特定建材，而钢铁及混凝土混合料等一般及基本建材则通常由建筑
承包商采购。
  公司采购管理部门负责采购业务的管理控制。公司规范采购业务操作，加强
集中采购、推行战略合作，用以实现规模经济及提升议价能力，并与全国信誉良
好的供货商建立稳定战略合作关系。通过招标投标等多种采购方式，兼顾采购的
效益、效率和规范性，并运用采购管理平台提升采购的效率和透明度。通过招标
投标方式，严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争
的基础上择优选择供应商，以保证采购成本和质量的合理性；通过集中采购，整
合内部需求和外部资源，最大限度发挥采购量的优势以实现规模效益；通过战略
合作，在对总包/关键产品/服务供应商进行全面评估的基础上，与评价为最优的
供应商建立长期、紧密、稳定的合作关系，以达到最优采购绩效；发行人各子公
司均使用采购平台，有效提高了采购效率和透明度。发行人将第三方进行的工程
质量综合评估与供应商评估分级挂钩，确定了合格供应商名录，继续加大对项目
采购规划、采购计划的管理力度，同时在采购付款环节，发行人加强了对支付环
节的审查、核对以及对供应商的后续评估，以保证付款的准确性及合理性。
  （三）主要业务经营资质
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的
主要资质参见本募集说明书之“附件一：发行人及其重要子公司拥有的与主营业
务相关的主要资质”。
  （四）生产经营所需的主要生产设备、土地使用权、房屋的使用情况
  发行人的固定资产主要包括酒店、房屋及建筑物、装修费、机器设备及运输
工具、电子设备以及其他设备。截至 2022 年 12 月 31 日，发行人固定资产情况
如下：
                                                单位：万元
  固定资产及类别      资产原值             账面价值            成新率
酒店、房屋及建筑物       1,794,772.64     1,383,968.25     77.11%
装修费               24,095.18         6,558.08      27.22%
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  固定资产及类别       资产原值             账面价值            成新率
机器设备及运输工具         261,299.03       173,935.89      66.57%
电子设备              105,166.35        30,644.01      29.14%
其他设备               93,403.03        46,920.29      50.23%
       合计        2,278,736.23     1,642,026.52     72.06%
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司拥有 3 处土地使用权，具
体情况参见本募集说明书之“附件二：发行人及其重要子公司拥有的土地使用权”。
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司拥有 206 处取得权属证书
的房产，具体情况参见本募集说明书之“附件三：发行人及其重要子公司取得权
属证书的房产”。
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司拥有 23 处经营性租赁物业，
具体情况参见本募集说明书之“附件四：发行人及其重要子公司的经营性租赁物
业”。
  （五）知识产权
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司已取得注册商标证书的中
国境内商标共 1,737 项，具体情况参见本募集说明书之“附件五：发行人及其重
要子公司拥有的知识产权”之“（一）中国境内注册商标”
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司已取得注册专利证书的中
国境内专利共 45 项，具体情况参见本募集说明书之“附件五：发行人及其重要
子公司拥有的知识产权”之“（二）中国境内注册专利”。
  截至 2022 年 12 月 31 日，发行人及其重要子公司已取得注册证书的中国境
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                                         （申报稿）
内软件著作权共 10 项，具体情况参见本募集说明书之“附件五：发行人及其重
要子公司拥有的知识产权”之“（三）中国境内软件著作权”。
五、现有业务发展安排及未来发展战略
  （一）发展战略
  公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身努力，为满足人民对
美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。未来，发行人将始终坚持“大道
当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生活需要”为中心，以现金流为基础，深入
践行“城市建设服务商”战略，持续创造真实价值，力争成为市场领先的房地产
开发企业。
  （二）发展计划
  长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，
由此产生的大量置业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金
时代过渡到白银时代，市场短期波动加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对
经营管理能力的要求更加全面。短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，
未来仍将延续去库存的过程；但因地制宜的政策导向，将有助于推动市场经营环
境的逐步好转。公司对于行业前景的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，公
司将以城市建设服务商为定位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会；同时，
公司将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性能、服务配套和
社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
  通过充分把握城镇化水平提高、新兴城市增长及普通家庭购买力上升带来的
机遇，持续提升产品竞争力，公司将巩固并持续扩大已有业务的市场份额。同时
为了保持公司良好的增长，公司也将积极进行新业务的探索和布局，确定新的商
业模式。
  公司将继续坚持主流定位，
             “盖有人用的房子”，密切追踪市场动态，合理调
整产品设计，以满足市场需求。
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  公司已建立以现金流为核心的运营管控体系。将继续坚持积极销售的策略，
以新推盘当月销售率为重要的运营指导方针。同时，进一步加强库存去化，确保
库存结构合理。
  在项目资源方面，公司将在审慎投资的原则下，继续坚持以自住需求住宅用
地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源，不囤积过量土地但
保证土地资源满足未来两到三年的开发。鉴于不同地区市场分化较大，在获取新
项目时，公司将从人口、基础设施建设、就业（PIE）等维度进行综合评估，谨
慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
  此外，公司将继续探索“小股操盘”，从而可以更安全、效率更高。公司持
有合作项目的少数权益，凭借过往管理经验累积的专业知识及知识产权获取管理
收入，从而让公司得以增加灵活性和借助合作方的优势。
  随着行业进入白银时代，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。在财务
管理方面，公司将继续坚持现金为王的策略，强化以现金流为核心的运营管控体
系。公司将确保流动资金充裕，且现金结余足够偿还 1 年内到期的债务，并致力
保持稳定且可持续的债务水平。
  公司将秉承“好房子、好服务、好社区”的理念，为客户提供更舒适方便的
居住环境，提倡产品创新和服务升级，丰富“幸福驿站”、社区食堂、存储设施
等配套服务。公司将继续扩大辅助服务及挖掘商机，例如社区养老服务，满足不
断增加的客户需求。公司会密切监测市场动向，研究客户需求，改进和拓展公司
的产品或服务供应。
  作为中国住宅工业化和绿色建筑的领跑企业，公司将通过拓展和深入应用工
业化技术推广住宅工业化。住宅工业化是指地板、楼梯、内墙、阳台及其他部件
按发行人要求的标准及规格于厂家预制并由建筑公司现场组装的过程。
  公司作为房地产行业的龙头企业，对政策的把控能力、融资能力以及管理能
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力均位于行业领先地位，在行业低迷时期可实现稳健过渡，具备较强的安全边际。
公司在行业中具备较强的市场竞争力，在未来仍具有较好的发展前景。
   （三）本次向特定对象发行对发行人业务发展目标的影响
   本次向特定对象发行募集资金投资项目围绕公司主营业务展开，符合国家相
关的产业政策以及公司整体战略发展方向。本次发行将有助于公司实现业务发展
目标，推进业务发展战略。
六、发行人盈利能力
   （一）发行人利润表主要数据
                                                                   单位：万元、%
      项目         2023 年 1-3 月         2022 年         2021 年           2020 年
    营业收入          6,847,400.74     50,383,836.74   45,279,777.40    41,911,167.77
      毛利          1,057,740.33      9,851,908.04    9,882,063.60    12,257,098.97
     净利润            283,371.36      3,755,090.93    3,806,952.70     5,929,811.64
     毛利率                15.45             19.55           21.82            29.25
     净利率                  4.14              7.45            8.41           14.15
归属于上市公司股东的
   净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净           64,562.84      1,976,210.30    2,238,178.19     4,023,771.11
    利润
   （二）最近一年经营业绩情况
   报告期各期，发行人的营业收入分别为 4,191.12 亿元、4,527.98 亿元及
分别为 402.38 亿元、223.82 亿元及 197.62 亿元。
别增长 11.27%、0.42%。2022 年度，发行人毛利、净利润及归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益的净利润相比 2021 年分别下降 0.31%、1.36%及 11.70%，
主要系：1、受房地产政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算
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均价略有下降；2、土地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；3、受宏观
经济影响，原材料的价格上涨导致整体建安成本提升所致。
  近年来，受“三道红线”融资管理规则、贷款集中度管理、预售资金监管收
严等政策密集出台影响，地产融资端先行受阻，商品房销售增速放缓。根据国家
统计局公开数据显示，2022 年，全国商品房销售面积为 135,837 万平方米，同比
下降 24.3%，其中商品住宅销售额为 133,308 亿元，同比下降 26.7%，其中分季
度的销售金额同比分别下降 22.7%、33.2%、20.4%和 28.0%，行业整体呈下行态
势。发行人盈利指标变动趋势与行业趋势保持一致。
  尽管发行人于 2022 年的盈利指标相较前年度有所回落，但随着从中央到各
地持续优化政策，支持行业平稳发展，房地产行业未来的前景依然可观。2022
年 11 月以来，中国银行间市场交易商协会继续推进并扩大“第二支箭”、央行及
银保监会出台“金融 16 条”、中国证监会发布“第三支箭”支持房地产股权融资，
房地产行业融资环境出现改善。同时，发行人将以保持稳健安全为经营的首要目
标，致力于经营管理水平的提升，以高质量促成未来的发展。发行人的开发业务
将继续保持高质量投资，优先投向市场稳定、项目安全边际高、团队操盘能力强
的项目。物业服务方面，万物云将保持高品质服务水平，深入推进蝶城战略，加
强投后整合，实现基础业务稳健增长。物流、长租公寓、商业等业务将抓住窗口
期进一步发展，巩固在各自领域的头部地位，未来将有更为广阔的盈利空间。发
行人最近一年业绩出现下滑，但仍然满足本次发行的基本条件，不会对本次发行
构成重大不利影响。
  （三）2023 年 1-3 月经营业绩情况
为 105.77 亿元，同比下降 10.58%；发行人实现的归属于上市公司股东的净利润
为 14.46 亿元，同比上涨 1.16%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
利润为 6.46 亿元，同比下降 40.92%，主要系 2023 年 1-3 月结算的房地产开发项
目地价占售价比例同比升高，导致毛利率同比下降所致。
七、行政处罚情况
  报告期内，发行人及其重要子公司受到的行政处罚共 4 项，具体情况如下：
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                                                        是否导致发行人构成《发行注
    被处罚                                                 册管理办法》第十一条第（六）
序号          处罚机关   处罚时间        处罚事由       处罚内容 进展情况
     主体                                                 款向特定对象发行股票禁止性
                                                              情形
                                         责令改正
                                                   已缴纳罚 根据深圳市交通运输局出具的
   深 圳 万 科 深圳市交通运            未 经 审 批 同 意 违法行为，
   发展      输局                占用、挖掘道路 并 罚 款 8
                                                   整改   罚款的行政处罚案件
                                         万元
                             项目 F 地块未
                                                        根据广州市黄埔区城市管理和
           广州市黄埔区            办理《广州市建               已缴纳罚
   广州黄埔                                  处以 30 万        综合执法局出具的证明，该行
   文冲                                    元罚款            政处罚事项不属于重大违法违
           合执法局              证》排放建筑废               整改
                                                        规行为
                             弃物
                             申请商品房预 责 令 停 止
                             售许可过程中，预售，撤销 已缴纳罚
           广州市黄埔区            存 在 提 供 虚 假 E1 、 E2 、 款并完成 根据广州市黄埔区住房和城乡
   广州黄埔
   文冲
           设局                和 公 建 配 套 建 预 售 许 可 重新取得 属重大行政处罚
                             设 情 况 的 说 明 并 处 以 3 预售证
                             与承诺         万元罚款
                             未冲洗地面和                     根据广州市黄埔区城市管理和
           广州市黄埔区                                  已缴纳罚
   广州黄埔                      车辆有效防尘，处以 10 万             综合执法局2出具的证明，该行
   文冲                        导 致 工 地 周 边 元罚款            政处罚事项不构成重大违法违
           街道办事处                                   整改
                             马路污染                       规行为
          根据相关政府主管部门出具的证明，上述处罚不属于发行人的重大违法行为，
      亦不构成严重损害投资者合法权益和社会公共利益的违法行为。发行人及其重要
      子公司报告期内受到的上述行政处罚不会对发行人持续经营和合法存续产生重
      大不利影响，也不会对本次发行构成重大不利影响。
      八、财务性投资情况
          （一）财务性投资的认定标准
          中国证监会《发行注册管理办法》规定：“除金融类企业外，最近一期末不
      存在金额较大的财务性投资。”
          中国证监会《适用意见 18 号》规定：
          “（一）财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融
      法队接受各街（镇、园区）、区城市管理和综合执法局的双重领导；根据《广州市人民政府关于镇街综合行
      政执法的公告》，该项处罚相关事项的行政处罚权调整由镇街实施。
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业务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营
业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买收
益波动大且风险较高的金融产品等。
  （二）围绕产业链上下游以获取技术、原料或者渠道为目的的产业投资，以
收购或者整合为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的拆借资金、委托贷
款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不界定为财务性投资。
  （三）上市公司及其子公司参股类金融公司的，适用本条要求；经营类金融
业务的不适用本条，经营类金融业务是指将类金融业务收入纳入合并报表。
  （四）基于历史原因，通过发起设立、政策性重组等形成且短期难以清退的
财务性投资，不纳入财务性投资计算口径。
  （五）金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并
报表归属于母公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内的类金融业务
的投资金额）。
  （六）本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前新投入和拟投入的财务
性投资金额应当从本次募集资金总额中扣除。投入是指支付投资资金、披露投资
意向或者签订投资协议等。
  （七）发行人应当结合前述情况，准确披露截至最近一期末不存在金额较大
的财务性投资的基本情况。”
  中国证监会《监管规则适用指引——发行类第 7 号》规定：
  “除人民银行、银保监会、证监会批准从事金融业务的持牌机构为金融机构
外，其他从事金融活动的机构均为类金融机构。类金融业务包括但不限于：融资
租赁、融资担保、商业保理、典当及小额贷款等业务。”
  （二）自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司新增实施或拟
实施的财务性投资情况
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个月起至今，公司不存在新增实施或拟实施的财务性投资的情况，符合《适用意
见 18 号》的相关规定。
     （三）公司最近一年末未持有金额较大的财务性投资
     公司坚持高质量投资，聚焦房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住房、
商业开发与运营等核心主业开展投资活动，发挥协同效应，提升运营效率。截至
                                                     单位：万元
                                        其中：财务性投 财务性投资占最近一年
序号         项目          账面价值
                                          资金额    末归母净资产比例
                合计                       1,114,353.90   4.59%
     截至 2022 年 12 月 31 日，公司财务性投资规模为 1,114,353.90 万元，占 2022
年 12 月 31 日公司归属于母公司股东净资产的 4.59%，未超过 30%。因此，公司
最近一年末未持有金额较大的财务性投资，符合《适用意见 18 号》的相关规定。
具体分析如下：
     截至 2022 年 12 月 31 日，公司交易性金融资产账面价值为 1,814.23 万元，
主要包括：
    （1）公司购买的固定收益类银行理财产品，相关产品属于低风险、收
益稳定的产品，不属于收益波动大且风险较高的金融产品，不属于财务性投资；
（2）公司持有的 ST 大集股票，公司通过子公司天津万海取得 ST 大集股票系处
理历史债权债务被动受偿所得，非公司主动增加投资的行为，公司亦未新增资金
投入，不属于财务性投资。
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  截至 2022 年 12 月 31 日，公司交易性金融负债账面价值为 19,179.20 万元，
系收购伯恩物业产生的或有对价。公司于 2021 年以 20.06 亿元收购伯恩物业 100%
权益，其中 15.88 亿元的基准价格已支付，1.92 亿元的或有对价以公允价值计量，
列示为交易性金融负债。收购伯恩物业属于公司对主营业务的投资，不属于财务
性投资。
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司衍生金融资产账面价值为 4,505.39 万元，系
公司持有的交叉货币互换合约，属于开展国际业务中对冲外汇波动风险而持有的
外汇套期保值工具，不属于财务性投资。
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司衍生金融负债账面价值为 19,344.96 万元，系
公司持有的交叉货币互换合约，属于开展国际业务中对冲外汇波动风险而持有的
外汇套期保值工具，不属于财务性投资。
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司的其他非流动资产账面价值为 649,407.03 万
元，主要包括：
      （1）公司从事房地产开发及相关资产经营等主营业务而产生的一
级土地开发款、项目合作款及项目应收款，不属于财务性投资；
                           （2）公司持有的
账面价值为 4,322.22 万元的财产权信托产品，谨慎起见认定为财务性投资。
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司的其他权益工具投资的账面价值为 125,429.96
万元，主要是对房地产开发企业绿景（中国）地产投资有限公司及物业服务企业
Cushman & Wakefield plc 的投资，符合公司的主营业务及战略发展方向。该投资
不以获取投资收益为唯一目的，属于公司的战略投资，不属于财务性投资。
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司的其他非流动金融资产的账面价值为
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关领域的投资，其中，涉及财务性投资的金额为 55,550.10 万元，具体情况如下：
                                                            单位：万元
          被投资单位                  账面价值             被投资企业主要业务所属行业
中小企业发展基金（深圳南山有限合伙）                   30,000.00         投资
北京歌华丝路金桥传媒产业投资基金合伙企
      业（有限合伙）
 北京昆仑鸿星文化体育投资有限公司                     9,800.00        文化体育
       Xiaoju Kuaizhi Inc              288.10         出行服务
     天津万华股份有限公司                        370.00          化工
  天津天女化工集团股份有限公司                        92.00          化工
             合计                      55,550.10
  中小企业发展基金（深圳南山有限合伙）系公司响应国家扶持中小企业发展
战略而参与设立的专注中小企业发展创业投资业务的投资机构；对北京歌华丝路
金桥传媒产业投资基金合伙企业（有限合伙）、北京昆仑鸿星文化体育投资有限
公司、Xiaoju Kuaizhi Inc 的投资系公司希望加强在传媒、文化体育、出行等与居
民日常生活相关领域的产业协同；对天津万华股份有限公司、天津天女化工集团
股份有限公司的投资系公司早期形成。谨慎起见，将上述投资认定为财务性投资。
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司的长期股权投资的账面价值为 12,948,646.83
万元，主要包括对房地产开发产业链上下游行业及对居民日常生活相关领域的投
资。其中，涉及财务性投资的金额为 1,054,481.57 万元，具体情况如下：
                                                            单位：万元
         被投资单位                   账面价值             被投资企业主要业务所属行业
    徽商银行股份有限公司                       300,187.34      金融及相关服务
    深圳资产管理有限公司                       115,182.31      金融及相关服务
   深圳市高新投集团有限公司                      104,537.50      金融及相关服务
深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司                   39,726.56      金融及相关服务
     CMC Holdings Limited            188,523.90       文化体育
 苏州华人文化投资中心（有限合伙）                    105,000.00       文化体育
   深圳市华语传媒股份有限公司                      12,021.41       文化体育
   上海万艋航体育文化有限公司                        255.00        文化体育
  万翮（珠海）投资管理有限公司                        120.00        文化体育
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            被投资单位                          账面价值            被投资企业主要业务所属行业
深圳信寰泰股权投资合伙企业（有限合伙）                            74,039.77        投资
横琴和谐鼎泰股权投资企业（有限合伙）                             50,000.00        投资
     上海交大科技园有限公司                               23,736.67        投资
 芜湖歌斐景泽投资中心（有限合伙）                              17,346.65        投资
    杭州科亚企业管理有限公司                                2,756.28        投资
     中长胜基金管理有限公司                                1,000.00        投资
 万鑫领先投资管理（横琴）有限公司                                700.00         投资
  上海万信嘉富资产管理有限公司                                 152.19         投资
北京东万恒达经济咨询中心（有限合伙）                                  1.00        投资
  China Primary Energy Holding Ltd.             6,552.10        其他
    杉数科技（北京）有限公司                                5,000.00        其他
   深圳市有方科技股份有限公司                                4,972.57        其他
 万创青绿（北京）环境科技有限公司                               1,200.00        其他
       福讯信息技术有限公司                               1,030.29        其他
 广州朗思威环境科技股份有限公司                                 440.00         其他
                合计                        1,054,481.57
  上述被投资单位主要从事金融及相关服务、文化体育、投资等行业。对金融
及相关服务的投资系公司希望增强金融方面的协同，防范金融风险；对文化体育
等行业的投资系希望加强相关领域与房地产开发业务的联动和协同，并加强与居
民日常生活相关领域的产业协同，是围绕主营业务的发展与延伸。但谨慎起见，
将上述行业的相关投资认定为财务性投资。
  综上所述，截至 2022 年 12 月 31 日，公司财务性投资规模为 1,114,353.90
万元，占公司合并报表归属于母公司净资产的 4.59%，且不涉及自本次发行相关
董事会决议日前六个月起至本募集说明书出具日的投入。公司最近一年末不存在
持有金额较大的财务性投资的情况，符合《适用意见 18 号》的相关规定。
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                                            （申报稿）
              第二节 本次发行概要
一、本次发行的背景和目的
  （一）本次发行的背景
   “保交楼、保民生、保稳定”的国家号召下，政策支持房地产企业合理融
资需求
  房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。2022 年 11 月，
国家发布多重政策推动房地产企业健康平稳发展，从信贷、债券、股权三大融资
渠道出发，“三箭齐发”支持我国房地产企业满足合理融资需求。信贷与债券融
资方面，2022 年 11 月 21 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联
合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，要求保持房地产融资平稳有序，稳定房
地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在
保证债权安全的前提下合理展期，并用好民营企业债券融资支持工具，支持民营
房地产开发企业发债融资。股权融资方面，2022 年 11 月 28 日，中国证监会新
闻发言人提出，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，
中国证监会支持实施改善优质房地产开发企业资产负债表计划，加大权益补充力
度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展。中国证监会决定在股权融
资方面调整优化 5 项措施，支持房地产企业股权融资，包括允许房地产上市企业
非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、
保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房
建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。2022
年 12 月 22 日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做
好保交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。
  改革开放以来，我国经济保持平稳高速发展。根据国家统计局发布的 2022
年全年国内生产总值初步核算结果，2022 年我国 GDP 为 121.02 万亿元，按不变
价格计算，比上年增长 3.0％。根据国家统计局发布的 2022 年居民收入和消费支
出情况，全国居民人均可支配收入 36,883 元，比上年名义增长 5.0%，扣除价格
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因素实际增长 2.9%。我国经济仍将维持稳定的发展趋势，为房地产业长期稳定
发展创造了良好的经济环境。
依然可观
  房地产作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产行业的快速发展对推动国
民经济的快速发展、改善居民居住条件、加快城市化建设，都发挥了重要作用。
而在快速发展的同时，部分城市房价上涨过快、住房供求结构性失衡、住房保障
制度相对滞后等供求矛盾也日益凸显。近几年来，国家为促进房地产行业平稳健
康发展加大了对房地产市场的调控力度，出台了一系列宏观调控的政策，使得房
地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。从长远来看，我国房
地产市场的长期发展本质在于城镇化过程中城市人口对住房的较大需求、稳定增
长的宏观经济和持续推进的城镇化进程。因此，随着城镇化进程的演进以及我国
人均居住水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的发展空间。
  随着我国房地产市场的不断发展，国内房地产市场区域分化加剧，并呈现出
规模和地域两极分化的态势。一线城市和部分区域中心城市享有持续人口净流入
的红利，房地产市场具有较大的发展空间；部分三、四线城市受人口结构老化、
青年人口持续流出等人口因素及经济增长放缓因素限制，房地产市场压力相对较
大。随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获
得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，行业的集
中度也将因此而持续提高。
  （二）本次发行的目的
  公司以“城市建设服务商”为战略定位，通过包括并购在内的多种方式，配
合国家产业政策的实施，努力推动业务和战略转型升级，已初步取得积极成效，
在房地产开发、物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等多项业务上
取得了长足的发展。
  房地产行业是国家经济的重要支柱产业，2022 年 11 月，国家发布多重政策
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推动房地产企业健康平稳发展，中国证监会亦决定在房地产企业股权融资方面调
整优化 5 项措施，其中包括恢复房地产上市企业非公开方式再融资。2022 年 12
月 22 日，中央经济工作会议亦指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保
交楼、保民生、保稳定各项工作。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求。公
司将利用本次向特定对象发行，完善公司业务布局并推进业务发展，积极响应国
家政策实施。
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
年 3 月 31 日，公司合并口径资产负债率分别为 81.28%、79.74%、76.95%及 77.20%，
资产负债率较高。通过本次向特定对象发行股票，可以增加公司的所有者权益，
进一步优化资本结构，提高公司盈利水平和抗风险能力，提升公司的核心竞争力
和可持续发展能力。
   房地产行业属资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长等特点。
因此，强大的资金实力是公司积极扩张、充分参与市场竞争的重要保障。在房地
产市场增速趋稳、地价和项目建设成本日益走高的背景下，是否拥有充足的现金
流对房地产企业的可持续发展至关重要。公司拟通过本次发行募集资金，一方面
为公司现有项目提供新的资金支持，有利于推动项目顺利实施和按时交付，一方
面扩充公司资本规模，为公司的长期稳定发展奠定坚实基础。
二、发行对象及其与发行人关系
   本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过 35 名（含 35 名）特定对象。
发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、财
务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及
其他合格的投资者等。证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、
人民币合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购的，视为一个发行对象；
信托公司作为发行对象，只能以自有资金认购。
   在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，按照中国证
监会的相关规定，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会授权范围内，与保
万科企业股份有限公司         2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                           （申报稿）
荐人（主承销商）根据发行对象申购报价情况协商确定。若国家法律、行政法规、
部门规章或规范性文件或监管部门对向特定对象发行股票的发行对象另有规定
的，从其规定。
   截至本募集说明书出具日，公司本次向特定对象发行股票尚无确定的发行对
象，因而无法确定发行对象与公司的关系。发行对象与公司之间的关系将在发行
结束后公告的《发行情况报告书》予以披露。
三、本次发行方案概要
   （一）发行股票种类和面值
   本次向特定对象发行股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值
人民币 1.00 元。
   （二）发行方式及发行时间
   本次发行采用向特定对象发行股票的方式，公司将在获得深交所审核通过并
取得中国证监会同意注册的批复后，在规定的有效期内选择适当时机实施。
   （三）发行对象和认购方式
   本次向特定对象发行股票的发行对象为不超过 35 名（含 35 名）特定对象。
发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、财
务公司、资产管理公司、保险机构投资者、信托公司、合格境外机构投资者以及
其他合格的投资者等。证券投资基金管理公司、证券公司、合格境外机构投资者、
人民币合格境外机构投资者以其管理的二只以上产品认购的，视为一个发行对象；
信托公司作为发行对象，只能以自有资金认购。
   最终发行对象，将在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注
册后，由公司董事会根据股东大会授权，与主承销商按照相关规定协商确定。若
发行时法律、法规或规范性文件对发行对象另有规定的，公司将按新的规定进行
调整。
   本次发行的发行对象均以现金方式并以相同价格认购本次发行股票。
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                                            （申报稿）
  （四）发行价格与定价方式
  本次向特定对象发行股票的定价基准日为发行期首日。
  本次向特定对象发行股票的发行价格不低于定价基准日前 20 个交易日（不
含定价基准日，下同）公司 A 股股票交易均价的 80%（即“发行底价”，按“进
一法”保留两位小数）。定价基准日前 20 个交易日公司 A 股股票交易均价=定价
基准日前 20 个交易日公司 A 股股票交易总额÷定价基准日前 20 个交易日 A 股
股票交易总量。
  在本次向特定对象发行 A 股股票定价基准日至发行日期间发生派息、送股、
资本公积金转增股本等除权、除息事项，则发行价格应相应调整。
  在前述发行底价的基础上，本次发行的最终发行价格，将在本次发行申请经
深交所审核通过并经中国证监会同意注册后，由公司董事会及/或其授权人士在
股东大会授权范围内，与保荐人（主承销商）按照法律法规的规定和监管部门的
要求，根据发行对象申购报价的情况协商确定。
  （五）发行数量
  本次向特定对象发行股票的数量为募集资金总额除以发行价格（计算结果出
现不足 1 股的，尾数应向下取整，对于不足 1 股部分的对价，在认购总价款中自
动扣除），且不超过 110,000 万股（含本数）。若公司股票在关于本次向特定对象
发行股票的董事会决议公告日至发行日期间发生派息、送股、资本公积金转增股
本等除权、除息事项，或者其他事项导致公司总股本发生变化，本次向特定对象
发行股票数量及上限将进行相应调整。
  最终发行数量将在本次发行申请经深交所审核通过并经中国证监会同意注
册后，在上述发行数量上限范围内，由公司董事会及/或其授权人士在股东大会
的授权范围内，按照相关法律、行政法规、部门规章或规范性文件的规定及发行
时的实际情况，与本次向特定对象发行股票的保荐人（主承销商）协商确定。若
中国证监会等监管部门对上述发行数量有所调整，以其同意注册的数据为准。
  （六）限售期安排
  本次向特定对象发行股票完成后，认购对象所认购的本次向特定对象发行股
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                                              （申报稿）
票股份自发行结束之日起 6 个月内不得转让。上述股份锁定期届满后减持还需遵
守《公司法》《证券法》和《股票上市规则》等法律、法规、规章、规范性文件
以及《公司章程》的相关规定。
      在上述股份锁定期限内，发行对象所认购的本次发行股份因公司送股、资本
公积金转增股本等事项而衍生取得的股份，亦应遵守上述股份限售安排。
      （七）上市地点
      本次发行的股票锁定期满后，将在深交所上市交易。
      （八）本次发行前的滚存未分配利润安排
      本次发行前的滚存未分配利润由本次发行完成后的新老股东按照发行后的
股份比例共享。
      （九）募集资金数额及用途
      本次向特定对象发行股票的募集资金总额不超过人民币 150.00 亿元（含本
数），扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于以下项目：
                         总投资金额             募集资金拟投入金额
序号         项目名称
                          （万元）               （万元）
          合计                   4,986,100        1,500,000
      若本次向特定对象发行股票扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目
募集资金拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，在符合相关法律法规的前
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                                                  （申报稿）
提下，按照项目的轻重缓急等情况，调整募集资金投入的优先顺序及各项目的具
体投资额等使用安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。
   为保证募集资金投资项目的顺利进行，并保障公司全体股东的利益，本次向
特定对象发行股票募集资金到位之前，公司将根据募投项目实际进度情况以自有
资金或自筹资金先行投入，待募集资金到位后按照相关规定程序予以置换。
   （十）本次发行决议有效期限
   本次发行决议的有效期为公司股东大会审议通过本次向特定对象发行股票
发行方案之日起 12 个月有效。若国家法律、行政法规、部门规章或规范性文件
对向特定对象发行股票有新的规定，公司将按新的规定进行相应调整。
四、本次发行是否构成关联交易
   截至本募集说明书出具日，本次向特定对象发行股票尚未确定发行对象；若
存在因关联方认购本次向特定对象发行的股份构成关联交易的情形，公司将按照
有关规定及时进行审议和披露。
五、本次发行是否导致公司控制权发生变化
   本次发行前，公司无控股股东，亦无实际控制人，深铁集团持有公司股份
次向特定对象发行股票而取得公司控股权或实际控制权。因此，本次发行完成后，
公司仍无控股股东和实际控制人，本次向特定对象发行股票不会导致公司的控制
权发生变化。
六、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批
准的程序
   本次向特定对象发行股票 A 股股票方案是基于公司 2022 年第一次临时股东
大会审议通过的《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议
案》而拟定，已分别于 2023 年 2 月 10 日、2023 年 2 月 21 日、2023 年 3 月 8 日
和 2023 年 4 月 14 日获得公司第十九届董事会第二十五次会议、第十九届董事会
第二十六次会议、2023 年第一次临时股东大会和第十九届董事会第二十九次会
议审议通过。
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  根据《公司法》
        《证券法》
            《发行注册管理办法》等相关法律法规的规定，本
次发行需经深交所审核通过和中国证监会同意注册后方可实施。在获得中国证监
会同意注册后，公司将依法向深交所和中登深圳分公司申请办理股票发行、登记
与上市等事宜，完成本次发行的全部呈报批准程序。
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      第三节 董事会关于本次募集资金使用的可行性分析
一、本次发行募集资金使用计划
      公司本次发行的募集资金总额不超过人民币 150.00 亿元（含本数），扣除发
行费用后的募集资金净额将全部用于以下项目：
                         总投资金额             募集资金拟投入金额
序号         项目名称
                          （万元）               （万元）
          合计                   4,986,100        1,500,000
      若本次发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金拟投入
总额，公司将根据实际募集资金净额，在符合相关法律法规的前提下，按照项目
的轻重缓急等情况，调整募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用
安排，募集资金不足部分由公司自筹解决。
      为保证募集资金投资项目的顺利进行，并保障公司全体股东的利益，本次发
行募集资金到位之前，公司将根据募投项目实际进度情况以自有资金或自筹资金
先行投入，待募集资金到位后按照相关规定程序予以置换。
二、本次发行与公司现有业务或发展战略的关系
      公司本次募集资金将用于 11 个房地产项目及补充流动资金，均与公司主业
紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发展趋势和国家产业
政策，具有较好的市场前景和盈利能力。本次发行完成后，发行人的主营业务保
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持不变，不存在因本次发行而导致的业务及资产整合计划。
三、本次募集资金使用的必要性和可行性分析
  （一）中山金域国际项目
  项目名称：中山金域国际
  项目总投资：293,443 万元
  占地面积：109,251 平方米
  总建筑面积：370,635 平方米
  项目经营主体：中山市东都房地产开发经营有限公司
       文件名称                               文件编号
国有土地使用权出让合同    442000-2009-003296
   土地使用权证      粤（2021）中山市不动产权第 0219919 号
 建设用地规划许可证     地字第 060222009040010（补）号
               建字第 442000202201383 号、建字第 442000202201384 号、建
 建设工程规划许可证
               字第 442000202204760 号、建字第 442000202204908 号
 建筑工程施工许可证
       立项备案    2108-442000-04-01-142233
       环评备案    无需办理
               中建房（预）字第 2022068 号、中建房（预）字第 2022069 号、
       预售许可证
               中建房（预）字第 2022107 号、中建房（预）字第 2022218 号
  本项目总投资额预计为 293,443 万元，公司计划募集资金投入 125,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                   项目                          指标
万科企业股份有限公司                   2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                     （申报稿）
  序号                      项目                     指标
     中山金域国际项目位于中山市古镇镇区 TOD 新城板块，紧邻利和广场、西
部产业园。项目周边有古镇快线、古镇轻轨等公共交通资源，周边有镇南小学、
古镇人民医院等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，
具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2023 年 12 月开始交付。
公司名称         中山市东都房地产开发经营有限公司
法定代表人        彭雷
住所           中山市古镇镇冈东村松桑围大街冈东市场二 01 卡
注册资本         125,162 万元人民币
成立日期         2021-04-29
营业期限         2021-04-29 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
             后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准，文件或许可证件
经营范围
             为准）一般项目：物业管理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
             依法自主开展经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司及珠海盈晟房地产信息咨询合伙企业（有限
合伙）分别实际享有中山市东都房地产开发经营有限公司 98.34%以及 1.66%的
权益。
     珠海盈晟房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立
的平台企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利
于充分激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     本项目总投资额预计为 293,443 万元，公司计划使用募集资金投入 125,000
万元。珠海盈晟房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）已书面确认，将按其权益
比例提供同等条件的股东投入。
万科企业股份有限公司                2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                  （申报稿）
  （二）广州金茂万科魅力之城项目
  项目名称：广州金茂万科魅力之城
  项目总投资：934,635 万元
  占地面积：162,497 平方米
  总建筑面积：697,521 平方米
  项目经营主体：广州市万致房地产有限公司
    文件名称                                 文件编号
国有土地使用权出让合同   440183-2020-000061
   土地使用权证     粤（2021）广州市不动产权第 10092084 号
 建设用地规划许可证    地字第 440118202100616 号
              建字第 440118202110099 号、建字第 440118202110101 号、建
              字第 440118202110102 号、建字第 440118202110105 号、建字
              第 440118202110230 号、建字第 440118202110231 号、建字第
 建设工程规划许可证    440118202110241 号、建字第 440118202110242 号、建字第
 建筑工程施工许可证
    立项备案      2102-440118-04-01-971724
    环评备案      无需办理
              增城房预（网）字第 20210849 号、增城房预（网）字第 20210850
              号、增城房预（网）字第 20210851 号、增城房预（网）字第
   预售许可证
              字第 20210854 号、增城房预（网）字第 20220278 号、增城房
万科企业股份有限公司                      2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                        （申报稿）
         文件名称                              文件编号
                        预（网）字第 20220279 号、增城房预（网）字第 20220537 号
     本项目总投资额预计为 934,635 万元，公司计划募集资金投入 80,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
     本项目经济效益情况预测如下：
  序号                         项目                      指标
     广州金茂万科魅力之城项目位于广州市增城区新塘板块，项目周边有地铁
合汇商业广场等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，
具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目已于 2022 年 12 月开始交付。
     （1）项目实施主体基本情况
公司名称            广州市万致房地产有限公司
法定代表人           吴忠友
住所              广州市增城区新塘镇新塘大道西 401 号二楼 A023
注册资本            575,700 万元人民币
成立日期            2021-01-26
营业期限            2021-01-26 至无固定期限
经营范围            房地产开发经营
     截至本募集说明书出具日，公司、珠海吉创投资企业（有限合伙）及广州金
万科企业股份有限公司                       2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                         （申报稿）
茂置业有限公司分别实际享有广州市万致房地产有限公司 50.85%、0.15%以及
     （2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式
公司名称         广州金茂置业有限公司
法定代表人        魏浙
住所           广州市南沙区珠江管理区发展路一巷 3 号二层 229 房（仅限办公用途）
注册资本         700,000 万元人民币
成立日期         2014-09-04
营业期限         2014-09-04 至 2044-09-07
             房地产咨询；房地产经纪；房地产评估；住房租赁；非居住房地产租赁；
经营范围         土地使用权租赁；物业管理；以自有资金从事投资活动；房地产开发经
             营
与发 行人是否 存
             否
在关联关系
                          股东名称                 拥有权益比例
             中国金茂控股集团有限公司                         70%
股权结构
             北京兴茂置业有限公司                           30%
                          合计                      100%
     珠海吉创投资企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房
地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目
团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     根据《广州万科企业有限公司与广州金茂置业有限公司关于增城区新塘镇东
江大道东侧 18101205A20140 号地块之合作开发协议协议》，广州市万致房地产
有限公司的股东会决议需经代表半数以上表决权股东同意或三分之二以上（含本
数）表决权股东同意方可通过。广州市万致房地产有限公司设董事会，董事会成
员 5 名，由广州万科企业有限公司（公司全资子公司）委派 3 名，广州金茂置业
有限公司委派 2 名，由股东会选举产生。广州市万致房地产有限公司不设监事会，
设 2 名监事，由广州万科企业有限公司和广州金茂置业有限公司各委派一人担任。
     本项目总投资额预计为 934,635 万元，公司计划使用募集资金投入 80,000 万
元。广州金茂置业有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据项
目建设资金需要，按其权益比例同步对广州市万致房地产有限公司提供资金支持。
珠海吉创投资企业（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股
万科企业股份有限公司                2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                  （申报稿）
东投入。
  （三）珠海海上城市项目
  项目名称：珠海海上城市
  项目总投资：404,226 万元
  占地面积：138,947 平方米
  总建筑面积：362,461 平方米
  项目经营主体：珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司
    文件名称                                 文件编号
国有土地使用权出让合同   440401-2020-000022
              粤（2021）珠海市不动产权第 0015002 号、粤（2021）珠海市
              不动产权第 0015003 号、粤（2021）珠海市不动产权第 0015004
   土地使用权证     号、粤（2021）珠海市不动产权第 0015130 号、粤（2021）珠
              海市不动产权第 0015131 号、粤（2021）珠海市不动产权第
              地字第 440404202000096 号、地字第 440404202000097 号、地
 建设用地规划许可证    字第 440404202000098 号、地字第 440404202000099 号、地字
              第 440404202000100 号
              建字第（金湾）2021-031 号、建字第（金湾）2021-033 号、建
              字第（金湾）2021-034 号、建字第（金湾）2021-038 号、建字
 建设工程规划许可证
              第（金湾）2022-028 号、建字第（金湾）2022-104 号、建字第
              （金湾）2022-105 号
 建筑工程施工许可证    440404202106020101  、   440404202106020201  、
    立项备案      2020-440404-70-03-077701
    环评备案      无需办理
   预售许可证      001-440404-2021-00117-5 、 001-440404-2021-00118-3     、
              JWS20210018      号     、    001-440404-2022-00002-7   、
  本项目总投资额预计为 404,226 万元，公司计划募集资金投入 50,000 万元，
万科企业股份有限公司                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                    （申报稿）
剩余部分由公司通过其他方式解决。
     本项目经济效益情况预测如下：
  序号                      项目                    指标
     珠海海上城市项目位于珠海市金湾区滨海商务区板块，紧邻横琴。项目周边
有洪鹤大桥、金海大桥等，交通便捷，周边有珠海一中附校、广东省人民医院珠
海医院等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较
好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目已于 2023 年 4 月开始交付。
     （1）项目实施主体基本情况
公司名称         珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司
法定代表人        蒋勇民
住所           珠海市金湾区三灶镇伟民路 149 号 12 栋 402 房
注册资本         80,000 万元人民币
成立日期         2020-08-07
营业期限         2020-08-07 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
             后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为
经营范围
             准）一般项目：房地产咨询；物业管理；住房租赁。（除依法须经批准
             的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司、珠海市繁科企业管理中心（有限合伙）、
南光（横琴）置业有限公司以及东莞市中顺项目投资有限公司分别实际享有珠海
市万滨晨璟房地产开发有限公司 59.61%、0.39%、20.00%以及 20.00%的权益。
万科企业股份有限公司                       2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                         （申报稿）
     （2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式
公司名称         南光（横琴）置业有限公司
法定代表人        蔡子良
住所           珠海市横琴新区福临道 55 号 2101、2102、2106-2109
注册资本         236,900 万元人民币
成立日期         2016-07-05
营业期限         2016-07-05 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营；停车场服务。（依法须经批准的项目，经
             相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准，文
             件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租赁；物业管理；商业综
经营范围
             合体管理服务；以自有资金从事投资活动；劳务服务（不含劳务派遣）；
             人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务）。
                                    （除依法须经批准
             的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
与发 行人是否 存
             否
在关联关系
                          股东名称                 拥有权益比例
股权结构         南光置业有限公司                             100%
                          合计                      100%
公司名称         东莞市中顺项目投资有限公司
法定代表人        王沛柱
住所           广东省东莞市厚街镇湖景大道 125 号湖景壹号庄园 185 栋 206 室
注册资本         100 万元人民币
成立日期         2020-12-16
营业期限         2020-12-16 至无固定期限
             项目投资；企业管理咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
经营范围
             方可开展经营活动）
与发 行人是否 存
             否
在关联关系
                          股东名称                 拥有权益比例
股权结构         广东大中房地产开发有限公司                        100%
                          合计                      100%
     珠海市繁科企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企
业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激
励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
万科企业股份有限公司               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                 （申报稿）
  根据《海上城市二期项目合作开发协议》，珠海市万滨晨璟房地产开发有限
公司的股东会决议需经代表半数以上（含本数）表决权股东同意或经全体股东表
决一致同意方可通过。珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司设董事会，董事会成
员 5 名，由珠海市万滨初新企业管理有限公司（公司控股子公司，珠海市繁科企
业管理中心（有限合伙）参股）委派 3 名，南光（横琴）置业有限公司委派 1 名，
东莞市中顺项目投资有限公司委派 1 名，董事长由珠海市万滨初新企业管理有限
公司委派董事担任。珠海市万滨晨璟房地产开发不设监事会，设 2 名监事，由南
光（横琴）置业有限公司和东莞市中顺项目投资有限公司各委派一人担任。
  本项目总投资额预计为 404,226 万元，公司计划使用募集资金投入 50,000 万
元。南光（横琴）置业有限公司已书面确认，将根据项目建设资金需要，按其权
益比例对珠海市万滨晨璟房地产开发有限公司进行同等条件的增资。东莞市中顺
项目投资有限公司已书面确认，将根据项目建设资金需要，按其权益比例对珠海
市万滨晨璟房地产开发有限公司提供同等条件的股东投入。珠海市繁科企业管理
中心（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
  （四）杭州星图光年轩项目
  项目名称：杭州星图光年轩
  项目总投资：542,549 万元
  占地面积：78,088 平方米
  总建筑面积：305,896 平方米
  项目经营主体：杭州万璞置业有限公司
    文件名称                            文件编号
国有土地使用权出让合同    3301102022A21056
   土地使用权证      浙（2022）杭州市不动产权第 0201132 号
 建设用地规划许可证     地字第 330110202200084 号
 建设工程规划许可证     建字第 330110202200076 号
 建筑工程施工许可证     330110202206170201、330110202206200101
万科企业股份有限公司                           2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                             （申报稿）
         文件名称                                    文件编号
         立项备案             2205-330110-04-01-345752
         环评备案             无需办理
                          余售许字（2022）第 ZJ00419 号、余售许字（2022）第 ZJ00508
         预售许可证            号、余售许字（2022）第 ZJ00617 号、余售许字（2022）第
                          ZJ00728 号
     本项目总投资额预计为 542,549 万元，公司计划募集资金投入 70,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
     本项目经济效益情况预测如下：
  序号                             项目                      指标
     杭州星图光年轩项目位于杭州市余杭区北部新城板块，紧邻良渚文化村。项
目周边有地铁 2 号线等公共交通资源，周边有梦栖小镇、良渚生命科技小镇、中
国美术学院良渚校区等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性
需求，具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2025 年 3 月开始交付。
     （1）项目实施主体基本情况
公司名称             杭州万璞置业有限公司
法定代表人            王海洋
住所               浙江省杭州市余杭区良渚街道良渚文化城艺术中心 1 幢 L206 室
注册资本             390,000 万元人民币
成立日期             2022-05-07
万科企业股份有限公司                          2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                            （申报稿）
营业期限          2022-05-07 至无固定期限
              许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
经营范围
              方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
     截至本募集说明书出具日，公司、珠海杭盈企业管理合伙企业（有限合伙）、
江西益达投资发展集团有限公司及 VANSEK EVERGREEN FUND SPV 1 PTE.
LTD.分别实际享有杭州万璞置业有限公司 47.42%、2.58%、25.00%以及 25.00%
的权益。
     （2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式
公司名称          江西益达投资发展集团有限公司
法定代表人         肖丹
住所            江西省南昌市东湖区洪都北大道 636 号西格玛商务中心 1801（第 18 层）
注册资本          3,000 万元人民币
成立日期          1998-05-07
营业期限          1998-05-07 至 2043-05-07
              信息产业投资、交通基础设施投资、通信项目投资、受托资产管理、企
              业托管经营、企业财务顾问、房地产开发、经营、能源、材料和机械电
              子设备，日用百货、五金交电化工、纺织品的批发、零售，计算机应用
经营范围
              服务，信息、咨询服务；租赁服务，自营和代理各类商品和技术的进出
              口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。（以上项目
              国家有专项规定的除外）
与发 行人是否 存
              否
在关联关系
                           股东名称                             拥有权益比例
              夏刚                                                 65%
股权结构
              夏静                                                 35%
                            合计                                   100%
公司名称          VANSEK EVERGREEN FUND SPV 1 PTE. LTD.
唯一识别号         202218511C
住所            266A, South Bridge Road, #02-01 Singapore 058815
注册资本          100 美元
成立日期          2022-05-29
营业期限          无限期
万科企业股份有限公司                       2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                         （申报稿）
经营范围         不动产基金管理
与发行人 是否存
             否
在关联关系
                        股东名称                    拥有权益比例
             Vansek Evergreen Fund Master SPV
股权结构                                              100%
             Pte. Ltd.
                          合计                      100%
  珠海杭盈企业管理合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台
企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分
激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
  根据《浙江万科南都房地产有限公司、江西益达投资发展集团有限公司、海
南万亦企业管理有限公司与 VANSEK EVERGREEN FUND SPV1 PTE.LTD.以及
杭州万璞置业有限公司签署之合资协议》，杭州万璞置业有限公司的股东会决议
需经代表半数以上（含本数）表决权股东同意或经全体股东表决一致同意方可通
过。杭州万璞置业有限公司设董事会，董事会成员 5 名，由浙江万科南都房地产
有限公司（公司全资子公司）提名 2 名，海南万亦企业管理有限公司（公司全资
   、江西益达投资发展集团有限公司以及 VANSEK EVERGREEN FUND
子公司）
SPV 1 PTE.各提名 1 名，董事长由浙江万科南都房地产有限公司提名的董事担任。
杭州万璞置业有限公司设 2 名监事，由浙江万科南都房地产有限公司或海南万亦
企业管理有限公司提名 1 名，江西益达投资发展集团有限公司提名 1 名。
  本项目总投资额预计为 542,549 万元，公司计划使用募集资金投入 70,000 万
元。江西益达投资发展集团有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，
根据项目建设资金需要，按其权益比例对杭州万璞置业有限公司提供同等条件的
股东投入。VANSEK EVERGREEN FUND SPV 1 PTE. LTD.已书面确认，将按照
前期已签署的协议约定，根据项目建设资金需要，按其权益比例对杭州万璞置业
有限公司进行同等条件的增资。珠海杭盈企业管理合伙企业（有限合伙）亦书面
确认，将按其权益比例提供同等条件的股东投入。
  （五）郑州翠湾中城项目
  项目名称：郑州翠湾中城
万科企业股份有限公司                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                   （申报稿）
  项目总投资：396,187 万元
  占地面积：62,282 平方米
  总建筑面积：349,585 平方米
  项目经营主体：河南天河万科房地产开发有限公司
   文件名称                                  文件编号
              郑自然资出让—HJ—2020042、郑自然资出让—HJ—2020043、郑
国有土地使用权出让合同
              自然资出让—HJ—2020044
              豫（2021）郑州市不动产权第 0027893 号、豫（2021）郑州市不
  土地使用权证
              动产权第 0027894 号、豫（2021）郑州市不动产权第 0029365 号
              地字第 410108202009015 号、地字第 410108202009016 号、地字
 建设用地规划许可证
              第 410108202009017 号
              建字第 410108202109016 号、建字第 410108202109017 号、建字
 建设工程规划许可证
              第 410108202109018 号
 建筑工程施工许可证    410100202109030201、410100202109230101、410100202109230201
   立项备案
   环评备案       无需办理
              （2021）郑房预字第 5464 号、
                                （2021）郑房预字第 5476 号、
                                                  （2021）
              郑房预字第 5489 号、（2021）郑房预字第 5498 号、（2022）郑
   预售许可证      房预字第 5476 号、（2022）郑房预字第 5586 号、（2022）郑房
              预字第 5616 号、（2022）郑房预字第 5629 号、（2022）郑房预
              字第 5630 号、（2022）郑房预字第 5643 号
  本项目总投资额预计为 396,187 万元，公司计划募集资金投入 130,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                   项目                                  指标
万科企业股份有限公司                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                    （申报稿）
     郑州翠湾中城项目位于郑州市惠济区北三环板块，紧邻贾鲁河，可快速接驳
京广快速路、北三环、连霍高速等。项目周边有地铁 4 号线和 5 号线等公共交通
资源，周边有长兴路实验小学、惠济区一中等学校、郑大一附院、金水区总院、
惠济区人民医院等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，
具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2024 年 7 月开始交付。
公司名称         河南天河万科房地产开发有限公司
法定代表人        张艳威
住所           河南省郑州市惠济区江山路与新村西路交叉口东北角
注册资本         9,500 万元人民币
成立日期         2020-09-04
营业期限         2020-09-04 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营；餐饮服务；出版物零售（依法须经批准的
             项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门
             批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；住房租赁；非居住房
             地产租赁；企业管理咨询；食品销售（仅销售预包装食品）；礼仪服务；
经营范围
             组织体育表演活动；组织文化艺术交流活动；会议及展览服务；信息咨
             询服务（不含许可类信息咨询服务）；玩具、动漫及游艺用品销售；日
             用百货销售；体育用品及器材零售；游乐园服务（除依法须经批准的项
             目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司及珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）
分别实际享有河南天河万科房地产开发有限公司 99.56%以及 0.44%的权益。
     珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台
企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分
激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     本项目总投资额预计为 396,187 万元，公司计划使用募集资金投入 130,000
万元。珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提
供同等条件的股东投入。
万科企业股份有限公司                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                   （申报稿）
  （六）郑州未来时光项目
  项目名称：郑州未来时光
  项目总投资：236,130 万元
  占地面积：53,205 平方米
  总建筑面积：186,072 平方米
  项目经营主体：郑州合泰房地产开发有限公司
       文件名称                               文件编号
国有土地使用权出让合同    郑自然资出让—JS—2021009
   土地使用权证      豫（2021）郑州市不动产权第 0099982 号
 建设用地规划许可证     地字第 410105202109002 号
 建设工程规划许可证     建字第 410105202109003 号、建字第 410105202109004 号
 建筑工程施工许可证     410100202104290103、410100202104300101
       立项备案    2103-410105-04-01-444081
       环评备案    无需办理
               （2021）郑房预字第 5403 号、（2021）郑房预字第 5473 号、
   预售许可证
               （2022）郑房预字第 5567 号、（2022）郑房预字第 5587 号
  本项目总投资额预计为 236,130 万元，公司计划募集资金投入 70,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                   项目                              指标
万科企业股份有限公司                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                    （申报稿）
     郑州未来时光项目位于郑州市金水区杨金板块，紧邻北龙湖金融岛、郑东新
区 CBD、龙子湖大学城以及金水科教园区。项目周边有东三环、龙云路、明哲
路、中州大道等，交通便捷，周边有纬五路一小、上海师范大学附属郑州启佳学
校、郑大一附院、郑东颐和医院、河南省儿童医院等配套资源。项目主要满足当
地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2023 年 12 月开始交付。
公司名称         郑州合泰房地产开发有限公司
法定代表人        田沅君
住所           河南省郑州市金水区杨金路牛顿国际 B 座 13 楼 02 号
注册资本         5,000 万元人民币
成立日期         2021-01-21
营业期限         2021-01-21 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
             方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为
经营范围
             准）一般项目：物业管理；房地产经纪；住房租赁；非居住房地产租赁
             （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司及珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）
分别实际享有郑州合泰房地产开发有限公司 99.09%以及 0.91%的权益。
     珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台
企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分
激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     本项目总投资额预计为 236,130 万元，公司计划使用募集资金投入 70,000 万
元。珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供
同等条件的股东投入。
     （七）重庆星光天空之城项目
     项目名称：重庆星光天空之城
万科企业股份有限公司                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                   （申报稿）
  项目总投资：220,670 万元
  占地面积：115,558 平方米
  总建筑面积：207,000 平方米
  项目经营主体：重庆云科置业有限公司
       文件名称                               文件编号
国有土地使用权出让合同    渝地（2020）合字（沙区）第 249 号
   土地使用权证      渝（2021）沙坪坝区不动产权第 001399177 号
 建设用地规划许可证     地字第 500106202100017 号
 建设工程规划许可证     建字第 500106202100148 号、建字第 500106202200010 号
 建筑工程施工许可证     500106202112300201、500106202203250101
       立项备案    2102-500106-04-05-744843
       环评备案    无需办理
               渝住建委（2021）预字第（1939）号、渝住建委（2022）预字
   预售许可证       第（198）号、渝住建委（2022）预字第（495）号、渝住建委
               （2022）预字第（698）号
  本项目总投资额预计为 220,670 万元，公司计划募集资金投入 100,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                   项目                              指标
  重庆星光天空之城项目位于重庆市沙坪坝区新桥板块，地处新桥医院与融汇
温泉城之间。项目周边有重庆轨道 9 号线等公共交通资源，周边有沙坪坝小学融
汇分校、西南医院、新桥医院等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性
万科企业股份有限公司                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                    （申报稿）
及改善性需求，具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2024 年 6 月开始交付。
公司名称         重庆云科置业有限公司
法定代表人        谭皓天
住所           重庆市沙坪坝区土主镇垄安大道 115 号 201 室-362
注册资本         1,000 万元人民币
成立日期         2021-01-12
营业期限         2021-01-12 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
             方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为
经营范围
             准）一般项目：物业管理，企业管理（除依法须经批准的项目外，凭营
             业执照依法自主开展经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司及珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）
分别实际享有重庆云科置业有限公司 99.08%以及 0.92%的权益。
     珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台
企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分
激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     本项目总投资额预计为 220,670 万元，公司计划使用募集资金投入 100,000
万元。珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提
供同等条件的股东投入。
     （八）成都菁蓉都会项目
     项目名称：成都菁蓉都会
     项目总投资：171,063 万元
     占地面积：86,356 平方米
     总建筑面积：252,143 平方米
     项目经营主体：成都万科锦都置业有限公司
万科企业股份有限公司                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                   （申报稿）
       文件名称                          文件编号
国有土地使用权出让合同    510124-2021-B-006
               川（2022）郫都区不动产权第 0025040 号、川（2022）郫都区
   土地使用权证
               不动产权第 0025041 号
 建设用地规划许可证     地字第 510124202120937 号
               建字第 510124202132104 号、建字第 510124202132105 号、建
 建设工程规划许可证
               字第 510124202132106 号
 建筑工程施工许可证     510117202202230801    、     510117202202230901 、
               川投资备【2108-510124-04-01-276136】FGQB-0254 号、川投资
       立项备案
               备【2108-510124-04-01-291297】FGQB-0263 号
       环评备案    无需办理
   预售许可证       蓉预售字 510117202263817 号
  本项目总投资额预计为 171,063 万元，公司计划募集资金投入 85,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                   项目                          指标
  成都菁蓉都会项目位于成都市郫都区科创新城板块，紧邻郫筒板块。项目周
边有地铁 6 号线、有轨电车蓉 2 号线等公共交通资源，周边有泡桐树小学、电子
科大实验中学、郫都第一中学、郫都区人民医院、中医药大学教学医院等配套资
源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
  本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2024 年 6 月开始交付。
万科企业股份有限公司                     2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                       （申报稿）
公司名称         成都万科锦都置业有限公司
法定代表人        赵淳
住所           成都市郫都区现代工业港南片区西源大道 4799 号
注册资本         1,000 万元人民币
成立日期         2017-11-07
营业期限         2017-11-07 至无固定期限
             房地产开发经营；物业管理；房地产经纪；建筑装饰装修工程设计及施
             工；苗木种植与销售（以上范围不含国家法律、行政法规、国务院决定
经营范围
             限制或禁止的项目，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
             经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司和珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）
分别实际享有成都万科锦都置业有限公司 99.00%以及 1.00%权益。
     珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台
企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分
激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     本项目总投资额预计为 171,063 万元，公司计划使用募集资金投入 85,000 万
元。珠海万合万盈企业管理中心（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供
同等条件的股东投入。
     （九）西安万科东望项目
     项目名称：西安万科东望
     项目总投资：646,644 万元
     占地面积：96,984 平方米
     总建筑面积：594,481 平方米
     项目经营主体：西安宁筑实业有限公司
      文件名称                              文件编号
国有土地使用权出让合同          YT01594、YT01595
万科企业股份有限公司                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                   （申报稿）
       文件名称                           文件编号
               陕（2022）西安市不动产权第 0133345 号、陕（2022）西安市
   土地使用权证
               不动产权第 0380180 号
 建设用地规划许可证     地字第（2015）008 号
 建设工程规划许可证     建字 610113202230180 号、建字第 610113202230391 号
 建筑工程施工许可证
       立项备案    2202-610113-04-01-511148、2202-610113-04-01-725844
       环评备案    无需办理
               雁塔预售字第 2022139 号、雁塔预售字第 2022140 号、雁塔预
   预售许可证       售字第 2022335 号、雁塔预售字第 2022336 号、雁塔预售字第
  本项目总投资额预计为 646,644 万元，公司计划募集资金投入 120,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                   项目                                 指标
  西安万科东望项目位于西安市雁塔区等驾坡板块，紧邻曲江新区与曲江文教
园。项目周边有地铁 8 号线等公共交通资源，周边有雁塔实验小学、西安市第四
医院、西安市第九医院、武警医院等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的
刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
  本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目计划于 2024 年 9 月开始交付。
  （1）项目实施主体基本情况
万科企业股份有限公司                       2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                         （申报稿）
公司名称         西安宁筑实业有限公司
法定代表人        寇冰
             陕西省西安市雁塔区东月路等驾坡街道东等幸福新城小区 7 幢 1 单元
住所
注册资本         95,600 万元人民币
成立日期         2020-07-21
营业期限         2020-07-21 至无固定期限
             一般项目：物业管理；房地产咨询；信息技术咨询服务；市政设施管理；
             环境卫生公共设施安装服务；园林绿化工程施工；建筑工程用机械销售；
             技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。（除
经营范围
             依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：
             房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
             经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
     截至本募集说明书出具日，公司、珠海万创万享企业管理中心（有限合伙）、
珠海万运投资合伙企业（有限合伙）、宁夏中房实业集团有限公司及珠海中玉投
资合伙企业（有限合伙）分别实际享有西安宁筑实业有限公司 59.58%、0.22%、
     （2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式
公司名称         宁夏中房实业集团有限公司
法定代表人        张君
住所           银川市北京东路 339 号
注册资本         100,000 万元人民币
成立日期         1994-08-26
营业期限         1994-08-26 至无固定期限
             许可项目：房地产开发经营；住宅室内装饰装修；建设工程施工；建筑
             智能化工程施工（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
             营活动）一般经营范围：房屋拆迁服务；房地产评估；房地产经纪；房
经营范围
             地产咨询；住房租赁；土地使用权租赁；对外承包工程；建筑材料销售；
             建筑装饰材料销售；建筑砌块制造；工程管理服务；企业管理；品牌管
             理（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）
与 发行人是 否存
             否
在关联关系
                          股东名称                 拥有权益比例
股权结构         宁夏中贤实业有限公司                           100%
                           合计                     100%
     珠海万创万享企业管理中心（有限合伙）、珠海万运投资合伙企业（有限合
伙）以及珠海中玉投资合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台
万科企业股份有限公司             2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                               （申报稿）
企业，房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分
激励项目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
  根据《宁夏中房实业集团有限公司、西安万科共筑房地产开发有限公司及西
安宁筑实业有限公司关于西安市雁塔区东等驾坡城改项目之合作协议》，西安宁
筑实业有限公司的股东会决议需经代表半数以上（不含本数）表决权股东同意或
经全体股东表决一致同意方可通过。西安宁筑实业有限公司设董事会，董事会成
员 3 名，由西安万科共筑房地产开发有限公司（公司控股子公司）提名 2 名，宁
夏中房实业集团有限公司提名 1 名，董事长由西安万科共筑房地产开发有限公司
委派的董事担任。西安宁筑实业有限公司设 1 名监事，由宁夏中房实业集团有限
公司委派。
  本项目总投资额预计为 646,644 万元，公司计划使用募集资金投入 120,000
万元。宁夏中房实业集团有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，
根据项目建设资金需要，按其权益比例对西安宁筑实业有限公司提供同等条件的
股东投入。珠海万创万享企业管理中心（有限合伙）、珠海万运投资合伙企业（有
限合伙）以及珠海中玉投资合伙企业（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例
提供同等条件的股东投入。
  （十）长春溪望荟项目
  项目名称：长春溪望荟
  项目总投资：233,268 万元
  占地面积：129,436 平方米
  总建筑面积：306,046 平方米
  项目经营主体：长春赋华道房地产开发有限公司
    文件名称                        文件编号
国有土地使用权出让合同   2019-017（新区）、2019-017-1（新区）
              吉（2019）长春市不动产权第 0755507 号、吉（2019）长春市
   土地使用权证
              不动产权第 0755508 号
万科企业股份有限公司                    2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                      （申报稿）
       文件名称                                 文件编号
 建设用地规划许可证         地字第 220002201900046 号
                   建字第 220000202000005 号、建字第 220000202000006 号、建
 建设工程规划许可证
                   字第 220173202200039 号
 建筑工程施工许可证
       立项备案        2019071722017303102738
       环评备案        20192201000200000214
                   长房新售证（2020）第 010 号、长房新售证（2020）第 051 号、
    预售许可证          长房新售证（2021）第 010 号、长房新售证（2021）第 072 号、
                   长房新售证（2022）第 027 号
  本项目总投资额预计为 233,268 万元，公司计划募集资金投入 90,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
  本项目经济效益情况预测如下：
  序号                       项目                        指标
  长春溪望荟项目位于长春市北湖科技开发区北湖板块，紧邻北湖湿地公园、
龙翔国际商务中心。项目周边有轨道交通 8 号线等公共交通资源，周边有吉林大
学附属中学英才学校、吉林大学中日联谊医院北湖分院等配套资源。项目主要满
足当地与周边地区的刚性及改善性需求，具备较好市场前景。
  本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目已于 2022 年 12 月开始交付。
公司名称          长春赋华道房地产开发有限公司
法定代表人         甄真
万科企业股份有限公司                       2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                         （申报稿）
住所           吉林省长春市北湖科技开发区大学城路与和安街交汇万科溪望销售中心
注册资本         2,000 万元人民币
成立日期         2019-06-26
营业期限         2019-06-26 至无固定期限
             房地产开发经营；自有房屋租赁；建筑工程施工、技术开发、技术咨询（依
经营范围
             法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
     截至本募集说明书出具日，公司及珠海长新投资合伙企业（有限合伙）分别
实际享有长春赋华道房地产开发有限公司 98.19%以及 1.81%的权益。
     珠海长新投资合伙企业（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，
房地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项
目团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     本项目总投资额预计为 233,268 万元，公司计划使用募集资金投入 90,000 万
元。珠海长新投资合伙企业（有限合伙）已书面确认，将按其权益比例提供同等
条件的股东投入。
     （十一）鞍山高新万科城项目
     项目名称：鞍山高新万科城
     项目总投资：457,286 万元
     占地面积：420,306 平方米
     总建筑面积：1,099,309 平方米
     项目经营主体：鞍山华运置业有限公司
      文件名称                                 文件编号
国有土地使用权出让合同          2103002018A5003、2103002019A5002、2103002020A5003
                     辽（2019）鞍山市不动产权第 0006228 号、辽（2019）鞍山市不
     土地使用权证
                     动产权第 0050471 号、辽（2020）鞍山市不动产权第 0013763 号
 建设用地规划许可证           地字第 SP210301201900017 号、地字第 SP210301202000018 号
                     建字第 SP210301201900040 号、建字第 SP210301201900041 号、
 建设工程规划许可证           建字第 SP210301201900042 号、建字第 SP210301202100016 号、
                     建字第 SP210301202100017 号、建字第 SP210301202100018 号
万科企业股份有限公司                     2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                       （申报稿）
      文件名称                                 文件编号
建筑工程施工许可证
                   鞍高开项备〔2019〕19 号、鞍高开项备〔2020〕71 号、鞍高开项
      立项备案
                   备〔2020〕78 号
      环评备案         无需办理
                   鞍高房预许字第 2019514A 号、鞍高房预许字第 2019515A 号、鞍
     预售许可证
                   高房预许字第 2020504 号、鞍高房预许字第 2021502 号
     本项目总投资额预计为 457,286 万元，公司计划募集资金投入 130,000 万元，
剩余部分由公司通过其他方式解决。
     本项目经济效益情况预测如下：
  序号                        项目                               指标
     鞍山高新万科城项目位于鞍山市高新区万水河板块，紧邻自由东街隧道。项
目周边有 8 路、36 路、411 路公交线路等公共交通资源，周边有高新区实验中小
学、新世纪学校、肿瘤医院等配套资源。项目主要满足当地与周边地区的刚性及
改善性需求，具备较好市场前景。
     本项目属公司在建项目，项目类型为普通住宅，部分已取得预售许可证，项
目已于 2021 年 12 月开始交付。
     （1）项目实施主体基本情况
公司名称         鞍山华运置业有限公司
法定代表人        佟永强
住所           辽宁省鞍山市鞍千路 717 号 S2
注册资本         1,000 万元人民币
万科企业股份有限公司                       2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                         （申报稿）
成立日期         2018-07-27
营业期限         2018-07-27 至无固定期限
             房地产开发、经营、销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
经营范围
             方可开展经营活动。
                     ）
     截至本募集说明书出具日，公司、珠海万沈投资中心（有限合伙）及鞍山兆
通置业有限公司分别实际享有鞍山华运置业有限公司 68.03%、1.97%以及 30.00%
的权益。
     （2）项目合作方基本情况、合作协议主要条款及约定的投入方式
公司名称         鞍山兆通置业有限公司
法定代表人        李兆彦
住所           高新区千山路 368 号
注册资本         2,000 万元人民币
成立日期         2010-12-16
营业期限         2010-12-16 至无固定期限
             一般经营项目：房地产开发、销售。（依法须经批准的项目，经相关部
经营范围
             门批准后方可开展经营活动。）
与 发行 人是 否存
             否
在关联关系
                          股东名称                 拥有权益比例
             李兆彦                                  60%
股权结构
             李影                                   40%
                          合计                      100%
     珠海万沈投资中心（有限合伙）是由项目团队员工出资成立的平台企业，房
地产行业引入项目团队员工共同投资项目为市场通行做法，有利于充分激励项目
团队的积极性，进一步提升项目运营效率。
     根据《鞍山兆通置业有限公司与鞍山万科房地产开发有限公司关于鞍山华运
置业有限公司合作协议》，鞍山华运置业有限公司的股东会决议需经全体股东表
决一致同意方可通过。鞍山华运置业有限公司设董事会，董事会成员 5 名，由鞍
山万科房地产开发有限公司（公司全资子公司）提名 3 名，鞍山兆通置业有限公
司提名 2 名，董事长由董事会从鞍山万科房地产开发有限公司提名的董事中选举
产生。法定代表人由鞍山万科房地产开发有限公司委派的人员担任。鞍山华运置
业有限公司不设监事会，设 2 名监事，由鞍山万科房地产开发有限公司和鞍山兆
万科企业股份有限公司                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                    （申报稿）
通置业有限公司各委派 1 人担任。
   本项目总投资额预计为 457,286 万元，公司计划使用募集资金投入 130,000
万元。鞍山兆通置业有限公司已书面确认，将按照前期已签署的协议约定，根据
项目建设资金需要，按其权益比例对鞍山华运置业有限公司提供同等条件的股东
投入。珠海万沈投资中心（有限合伙）亦书面确认，将按其权益比例提供同等条
件的股东投入。
   （十二）补充流动资金
   本次募集资金拟安排 450,000 万元补充流动资金，优化财务结构，降低资产
负债率，增强公司资金实力。
   （1）优化公司资本结构，增强抗风险能力
   截至 2020 年 12 月 31 日、2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2023
年 3 月 31 日，公司合并口径资产负债率分别为 81.28%、79.74%、76.95%及 77.20%，
资产负债率较高。通过本次向特定对象发行股票，可以增加公司的所有者权益，
进一步优化资本结构，提高公司盈利水平和抗风险能力，提升公司的核心竞争力
和可持续发展能力。
   （2）补充营运资金，保障公司稳定运营
   通过本次发行利用部分募集资金补充流动资金，可以进一步拓宽融资渠道，
增大资产规模，增强资金实力，降低财务风险，优化公司财务状况和资产负债结
构，增强公司的抗风险能力和持续经营能力，有利于公司在加快相关业务发展的
同时为股东带来更大回报。
   根据《适用意见 18 号》之“五、关于募集资金用于补流还贷如何适用第四
十条‘主要投向主业’的理解与适用”：
   “（一）通过配股、发行优先股或者董事会确定发行对象的向特定对象发行
股票方式募集资金的，可以将募集资金全部用于补充流动资金和偿还债务。通过
万科企业股份有限公司          2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                            （申报稿）
其他方式募集资金的，用于补充流动资金和偿还债务的比例不得超过募集资金总
额的百分之三十。对于具有轻资产、高研发投入特点的企业，补充流动资金和偿
还债务超过上述比例的，应当充分论证其合理性，且超过部分原则上应当用于主
营业务相关的研发投入。”
  本次向特定对象发行股票募集资金不超过 150.00 亿元（含本数），其中 105.00
亿元计划用于项目建设，属于资本性支出；45.00 亿元计划用于补充流动资金，
占募集资金总额的比例未超过 30%，符合相关规定的要求。
四、募投项目效益测算情况
  （一）效益预测的假设条件
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   （二）效益预测的主要计算过程
                      广州金茂
                 中山金域      珠海海上 杭州星图 郑州翠湾 郑州未来 重庆星光 成都菁蓉 西安万科                                                   长春溪       鞍山高新
    效益测算指标            万科魅力
                  国际        城市  光年轩   中城   时光  天空之城  都会   东望                                                     望荟       万科城
                       之城
占地面积（平方米）         109,251   162,497   138,947    78,088       62,282    53,205    115,558    86,356    96,984   129,436   420,306
总建筑面积（平方米）        370,635   697,521   362,461   305,896      349,585   186,072    207,000   252,143   594,481   306,046 1,099,309
总销售收入（万元）⑥        339,853   983,199   485,453   619,529      426,252   265,123    263,048   205,037   731,934   253,163   532,221
项目总投资（万元）①=②+③    293,443   934,635   404,226   542,549      396,187   236,130    220,670   171,063   646,644   233,268   457,286
土地开发成本（万元）②       157,377   668,650   277,111   387,716      226,145   138,571    115,206    80,294   413,120   111,171   139,078
建筑安装开发成本（万元）③     136,066   265,985   127,115   154,832      170,042    97,559    105,464    90,769   233,523   122,098   318,208
期间费用及其他费用（万元）④     18,321    15,918    34,861    17,731        1,641    13,546     12,273    20,768    34,138    11,038    52,354
净利润（万元）⑤=⑥-①-④     28,089    32,647    46,365    59,250       28,424    15,447     30,105    13,205    51,153     8,857    22,581
销售净利率（%）⑦=⑤/⑥        8.27      3.32      9.55      9.56         6.67      5.83      11.44      6.44      6.99      3.50      4.24
投资净利率（%）⑧=⑤/①        9.57      3.49     11.47     10.92         7.17      6.54      13.64      7.72      7.91      3.80      4.94
 注 1：项目总投资=土地开发成本+建筑安装开发成本；
 注 2：净利润=总销售收入-土地开发成本-建筑安装开发成本-期间费用及其他费用；
 注 3：销售净利率=净利润/总销售收入；
 注 4：投资净利率=净利润/项目总投资。
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                                                  （申报稿）
   （三）募集资金的预计使用进度
                                                           单位：万元
                                   第十九届董事会第             第十九届董事会第
        项目          合计
                                    二十五次会议前             二十五次会议后
项目总投资金额             4,536,100              2,986,220            1,549,880
其中：建筑安装开发成本         1,821,660               358,449             1,463,212
以公司权益比例计算的建
筑安装开发成本
注：以公司权益比例计算的建筑安装开发成本=建筑安装开发成本*公司对募投项目实施主体
享有的权益比例。
   发行人第十九届董事会第二十五次会议后 及未来的项目总待投 金额为
的建筑安装开发成本为 1,099,953 万元，均大于该项目拟投入募集资金 1,050,000
万元。本次募投项目金额不包括董事会议决议日前的支出。
   （四）效益对比情况
   发行人募投项目与现有业务效益情况不存在重大差异，与近期同行业可比上
市公司向特定对象发行股票募集资金项目的效益情况对比具体如下：
                                                               单位：万元
                    项目平均销          项目平均净        项目平均销          项目平均投
  代码           简称
                     售收入            利润           售净利率           资净利率
        行业平均        355,935.06      23,911.00          6.16%      7.18%
五、本次募集资金涉及审批、批准或备案的进展情况
   本次募集资金涉及审批、批准或备案的进展情况参见本募集说明书“第三节
董事会关于本次募集资金使用的可行性分析”之“三、本次募集资金使用的必要
性和可行性分析”，本次募投项目涉及的立项、土地等有关审批、批准或备案仍
在有效期内，无需其他审批、批准或备案，亦不涉及特定行业的其他审批或核准。
   根据《中华人民共和国环境影响评价法》
                    （2018 年修订）第十六条规定，国
家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。
建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报
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环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：
                     （一）可能造成重大环境影响的，
应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；（二）可能造成轻
度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项
评价；（三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响
登记表。建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院生态环境主管部门制
定并公布。
  根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2018 年版）》
                              （以下简称“《分
类管理名录（2018 年版）》”），本次发行涉及的长春溪望荟项目由长春赋华道房
地产开发有限公司建设开发，该公司已根据《分类管理名录（2018 年版）》于 2019
年 7 月 15 日填报环境影响登记表。
  根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》
                              （以下简称“《分
类管理名录（2021 年版）》”），本次发行涉及的其他募集资金投资项目不属于《分
类管理名录（2021 年版）》规定涉及环境敏感区的房地产开发项目，不纳入建设
项目环境影响评价管理，发行人无需就上述项目编制环境影响报告书、报告表或
者填报环境影响登记表，以及无需履行建设项目环境影响报告书、报告表的审批
或者环境影响登记表的备案手续。
六、本次发行募投项目符合国家产业政策、募集资金主要投向主业
  经核查，本次发行满足《发行注册管理办法》第三十条关于符合国家产业政
策和板块定位（募集资金主要投向主业）的规定。
  （一）募投项目符合国家产业政策
  发行人主营业务为房地产开发及相关资产经营和物业服务，同时有序推进与
人民美好生活相关的其它业务。本次募集资金投向 11 个房地产项目及补充流动
资金，符合国家产业政策要求，不存在需要取得主管部门意见的情形。
  （二）募集资金主要投向主业
  发行人主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，同时有序推进
与人民美好生活相关的其它业务，本次募集资金将用于 11 个房地产项目及补充
流动资金，系围绕发行人现有主营业务展开。本次向特定对象发行股票募集资金
用于补充流动资金，有利于缓解发行人主营业务的运营压力，优化发行人资本结
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                                                  （申报稿）
构、降低资产负债率。
   发行人 2019 年 H 股配售、2020 年 H 股配售募投项目为偿还发行人境外债
务性融资，2023 年 H 股配售募投项目为偿还发行人境外债务性融资及补充营运
资金，有利于缓解发行人主营业务的运营压力，优化发行人资本结构、降低资产
负债率。发行人通过本次向特定对象发行股票募集资金，可进一步满足业务发展
的资金需求，增强资本实力，提高公司的盈利能力和抗风险能力，提升公司的核
心竞争力和可持续发展能力。
                   项目
                                             产项目      动资金
七、前次募集资金使用情况
   （一）前次募集资金使用概况
   （1）募集资金金额、资金到账时间
   根据中国证监会 2019 年 1 月 24 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司
            （证监许可[2019]129 号），公司于 2019 年 4 月 4 日
发行境外上市外资股的批复》
向不少于六名承配人成功配发及发行总数为 262,991,000 股之新 H 股，配售价格
为每股 29.68 港元，配售所得款项总额为港币 7,805,572,880.00 元，上述配售所
得款项于 2019 年 4 月 4 日全部到账，按照 2019 年 4 月 4 日收款当日港元兑人民
币中间价 1：0.8543 折合人民币 6,668,300,911.38 元，扣除发行费用折合人民币
   该募集资金到位情况已经安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并
于 2019 年 6 月 24 日出具安永华明（2019）验字第 60723470_P01 号验资报告。
   （2）募集资金的存放情况
万科企业股份有限公司           2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                             （申报稿）
  为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者利益，提高募集资金的使用效
率，公司在中国银行（香港）有限公司开立了银行账户对募集资金进行存储。公
司对募集资金的使用实施严格审批，保证专款专用。
  （3）前次募集资金使用情况
  截至 2023 年 3 月 31 日，公司 2019 年 H 股配售募集资金已全额用于偿还公
司的境外债务性融资，前次募集资金使用情况对照表具体如下：
 万科企业股份有限公司                                                                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                                                                              单位：万元
募集资金总额                                           664,340.20 已累计使用募集资金总额                                        664,340.20
累计变更用途的募集资金总额                                             -   各年度使用募集资金总
                                                              额：                                               664,340.20
累计变更用途的募集资金总额比例                                           -   2019 年：
         投资项目                   募集资金投资总额                          截至2023年3月31日募集资金累计投资额
                                                                                                              项目达到预
                                                                                                     实际投资     定可使用状
                                                              募集前承         募集后承                      金额与募     态日期（或截
     承诺投资       实际投资   募集前承诺        募集后承诺        实际投资                                   实际投资
序号                                                            诺投资          诺投资                       集后承诺     止日项目完
      项目         项目    投资金额          投资金额         金额                                     金额
                                                               金额           金额                       投资金额      工程度）
                                                                                                     的差额
     偿还公司
            偿还公司境外债
            务性融资
     性融资
         合 计           664,340.20   664,340.20   664,340.20   664,340.20   664,340.20   664,340.20     0.00
万科企业股份有限公司               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                 （申报稿）
   （1）募集资金金额、资金到账时间
   经中国证监会 2020 年 4 月 8 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司发
行境外上市外资股的批复》（证监许可[2020]632 号）核准，公司于 2020 年 6 月
价格为每股 25.00 港元，配售所得款项总额为港币 7,889,730,000.00 元，上述配
售所得款项于 2020 年 6 月 11 日全部到账，按照 2020 年 6 月 11 日收款当日港元
兑人民币中间价 1：0.9110 折合人民币 7,187,544,030.00 元，扣除发行费用折合
人民币 22,248,479.27 元后，募集资金净额为人民币 7,165,295,550.73 元。
   该本次募集资金到位情况已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审
验，并于 2020 年 7 月 24 日出具毕马威华振验字第 2000585 号验资报告。
   （2）募集资金的存放情况
   为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者利益，提高募集资金的使用效
率，公司在中国银行（香港）有限公司开立了银行账户对募集资金进行存储。公
司对募集资金的使用实施严格审批，保证专款专用。
   （3）前次募集资金使用情况
   截至 2023 年 3 月 31 日，公司 2020 年 H 股配售募集资金已全额用于偿还公
司的境外债务性融资，前次募集资金使用情况对照表具体如下：
 万科企业股份有限公司                                                                      2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                                                                                单位：万元
募集资金总额                                          716,529.56      已累计使用募集资金总额                                      716,529.56
累计变更用途的募集资金总额                                               -   各年度使用募集资金总额：
累计变更用途的募集资金总额比例                                             -   2020 年：
       投资项目                    募集资金投资总额                              截至2023年3月31日募集资金累计投资额
                                                                                                                项目达到预
                                                                                                       实际投资     定可使用状
                                                                募集前承         募集后承                      金额与募     态日期（或截
               实际投资   募集前承诺        募集后承诺        实际投资                                      实际投资
序号   承诺投资项目                                                     诺投资          诺投资                       集后承诺     止日项目完
                项目    投资金额          投资金额         金额                                        金额
                                                                 金额           金额                       投资金额      工程度）
                                                                                                       的差额
               偿还公司
     偿还公司境外
     债务性融资
               性融资
         合 计          716,529.56   716,529.56   716,529.56      716,529.56   716,529.56   716,529.56     0.00
万科企业股份有限公司                2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                                  （申报稿）
   （1）募集资金金额、资金到账时间
   经中国证监会 2023 年 3 月 27 日出具的《关于核准万科企业股份有限公司发
行境外上市外资股的批复》（证监许可[2023]409 号）核准，公司于 2023 年 3 月
价格为每股 13.05 港元，配售所得款项总额为港币 3,915,000,000.00 元，上述配
售所得款项于 2023 年 3 月 9 日全部到账，按照 2023 年 3 月 9 日收款当日港元兑
人民币中间价 1：0.88751 折合人民币 3,474,601,650.00 元，扣除发行费用折合人
民币 10,416,044.83 元后，募集资金净额为人民币 3,464,185,605.17 元。
   该本次募集资金到位情况已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审
验，并于 2023 年 4 月 14 日出具毕马威华振验字第 2300735 号验资报告。
   （2）募集资金的存放情况
   为了规范募集资金的管理和使用，保护投资者利益，提高募集资金的使用效
率，公司在中国银行（香港）有限公司开立了银行账户对募集资金进行存储。公
司对募集资金的使用实施严格审批，保证专款专用。
   （3）前次募集资金使用情况
   截至 2023 年 3 月 31 日，公司 2023 年 H 股配售募集资金尚未使用，前次募
集资金使用情况对照表具体如下：
万科企业股份有限公司                                                                    2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                                                                             单位：万元
募集资金总额                                            346,418.56     已累计使用募集资金总额                                     0.00
累计变更用途的募集资金总额                                                -
                                                                 各年度使用募集资金总额：                                    0.00
累计变更用途的募集资金总额比例                                              -
      投资项目                       募集资金投资总额                           截至2023年3月31日募集资金累计投资额
                                                                                                             项目达到预
                                                                                                    实际投资     定可使用状
                                                                                                    金额与募     态日期（或截
     承诺投资               募集前承诺        募集后承诺         实际            募集前承诺        募集后承诺         实际投
序号             实际投资项目                                                                               集后承诺     止日项目完
      项目                 投资金额         投资金额        投资金额            投资金额         投资金额         资金额
                                                                                                    投资金额      工程度）
                                                                                                    的差额
     偿还公司
               偿还公司境外
               债务性融资
     性融资
     补充营运
     资金
         合 计            346,418.56   346,418.56         0.00     346,418.56    346,418.56    0.00     0.00
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                                            （申报稿）
  发行人 2019 年 H 股配售、2020 年 H 股配售募投项目为偿还发行人境外债
务性融资，2023 年 H 股配售募投项目为偿还发行人境外债务性融资及补充营运
资金，进展符合预期。历次募投项目不存在项目建设情形，实施环境不存在重大
不利变化。发行人历次募集资金的使用未做出使用效益承诺；发行人历次募投项
目或募集资金用途未发生变更或延期；发行人 2019 年、2020 年 H 股配售募集资
金均已经使用完毕，2023 年 H 股配售募集资金有明确的后续使用计划。
  （二）本次发行董事会决议日前 18 个月内不存在通过首发、增发、配股或
向特定对象发行股票募集资金的情形
不存在通过首发、增发、配股或向特定对象发行股票募集资金的情形。
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  第四节 董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析
一、本次发行后公司业务及资产的变动或整合计划
  公司以“城市建设服务商”为战略定位，遵循城市发展和居民消费升级两条
主线进行业务布局，在确保房地产开发和物业服务两大核心业务持续稳健经营的
基础上，积极拓展物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营等业务。
  本次发行募集资金将用于 11 个房地产项目及补充流动资金，与公司发展战
略规划紧密相关，本次发行不涉及相关的业务和资产整合，不会导致公司主营业
务发生变更。
二、本次发行完成后，上市公司控制权结构的变化
  截至本募集说明书出具日，公司无控股股东，亦无实际控制人；深铁集团持
有公司 27.18%的股份，为公司的第一大股东。
  本次向特定对象发行前后，公司均不存在控股股东及实际控制人，第一大股
东均为深铁集团。本次向特定对象发行不会导致公司的控制权发生变化。
三、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和
实际控制人从事的业务存在同业竞争或潜在同业竞争的情况
  截至本募集说明书出具日，本次向特定对象发行股票尚未确定发行对象，公
司是否与发行对象或发行对象的控股股东、实际控制人从事的业务存在同业竞争
或潜在同业竞争的情况，将在发行结束后公告的《发行情况报告书》予以披露。
四、本次发行完成后，上市公司与发行对象及发行对象的控股股东和
实际控制人可能存在的关联交易的情况
  截至本募集说明书出具日，本次向特定对象发行股票尚未确定发行对象，公
司是否与发行对象或发行对象的控股股东、实际控制人存在关联交易的情况，将
在发行结束后公告的《发行情况报告书》予以披露。
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             第五节 本次发行相关的风险因素
一、对公司核心竞争力、经营稳定性及未来发展可能产生重大不利影
响的因素
  （一）房地产行业政策变化的风险
  公司所处的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，受国家
宏观调控政策影响较为明显。由于房地产行业政策将影响市场的总体供求关系、
产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生较大的波动。如果公司不能适
应房地产行业政策的变化，则公司的经营管理和未来发展将可能受到不利影响。
  （二）金融政策变化的风险
  房地产行业的发展与金融政策密切相关。一方面，资金是影响房地产企业做
大做强的关键因素之一，房地产企业在项目开发过程中需要较多的开发资金来支
撑项目的运营；另一方面，购房按揭贷款政策的变化对我国消费者购房决策有至
关重要的影响。因此，金融政策的变化和实施效果可能对公司的日常经营产生不
利影响。
  （三）土地政策变化的风险
  土地是房地产开发必不可少的资源，也是房地产企业生存和发展的基础。近
年来国家出台了一系列土地宏观调控政策，规范土地市场。随着我国城市化进程
的不断推进，土地的供给可能越来越紧张。如果未来国家的土地供应政策、土地
供应结构、土地使用政策等发生变化，导致公司不能及时获得项目开发所需的土
地，将对包括公司在内的所有房地产企业的生产经营和可持续发展产生不利影响。
  （四）税收政策变化的风险
  房地产行业税收政策的变化直接影响到市场的供需形势，从而对公司的盈利
和现金流产生明显影响。近年来，国家对房地产行业的税收调控措施涉及土地持
有、开发、转让和个人二手房转让等多个方面。如果国家进一步提高相关税费标
准或对个人在房产的持有环节进行征税，将对房地产市场和公司产品销售造成不
利影响。
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  （五）房屋拆迁政策变化的风险
  伴随我国征地制度改革，各城市土地资源日趋紧张，旧城改造成为土地供应
的重要形式。近年来，公司在全国积极参与了多个城市更新改造类项目，承担了
部分项目的房屋拆迁及回迁安置工作。由于相关房屋拆迁及回迁补偿方案需由公
司、地方政府及被拆迁方共同协商确定，且如果房屋拆迁及补偿政策发生变化，
将可能出现项目拆迁成本上升、项目进度延缓等不利影响，进而影响房地产项目
收益水平。综上，房屋拆迁政策对城市更新项目影响重大，公司可能面临各地房
屋拆迁政策的变化风险。
  （六）项目开发风险
  虽然公司实行严格的供应商评审和工程变更管控机制，完善施工安全保障措
施，设置明确的考核指标，积极进行产品创新以提升客户满意度和客户推荐度，
但面对多业态的产品设计、复杂的施工环境以及建筑工期的要求，公司要做到严
守质量，严控成本，按时且安全地完成项目开发目标，仍可能会因建筑材料的供
应不及时、施工人员的劳动熟练度不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、
恶劣气候等因素，带来对工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等方面的
不利影响，使公司面临经营业绩不能达成和声誉受损的风险。
  （七）资金投入及资金周转风险
  近年来，房地产市场融资环境持续收紧，2022 年受多重因素影响，大量房
地产开发企业面临债务偿还风险，对市场信心造成较大冲击，进一步加剧了外部
环境的恶化，对房地产企业的资金实力提出了更高要求。虽然公司坚持以现金流
为基础、以客户为中心开展业务，始终以打造客户愿意购买的高性价比的产品为
追求目标，并不断拓展与业务模式相匹配的投融资渠道，坚持着“量入为出”的
基本经营原则，且公司已持续多年经营性现金流为正，并持续保持着较为充足的
货币资金和较低的净负债率水平，但公司的主营业务决定了公司具有资金投入规
模大、投资回收周期较长的特点，存在资金投入压力和资金周转风险。
  （八）资产负债率较高、有息负债规模较大的风险
  截至 2022 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 76.95%，有息负债总额为 3,141.1
亿元，其中一年内到期的有息负债为 645.2 亿元，资产负债率较高，有息负债规
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模较大。尽管截至 2022 年 12 月 31 日，公司货币资金为 1,372.1 亿元，但若未来
行业形势或金融市场发生重大不利变化，但较大规模的有息负债总额仍将使公司
面临一定的资金压力和偿债压力，从而使公司业务经营活动受到不利影响。
   （九）存货跌价风险
   公司主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务，存货主要由已完
工开发产品、在建开发产品、拟开发产品构成。截至 2022 年 12 月 31 日，公司
存货净额为 9,070.57 亿元，占总资产比例为 51.62%；截至 2023 年 3 月 31 日，
公司存货净额为 8,777.09 亿元，占总资产比例为 50.35%，公司存货规模及占比
相对较高。若未来房地产行业不景气，项目开发遇阻，公司将面临存货跌价损失
风险，从而对公司的盈利能力产生影响。
   （十）业绩下滑风险
及 19.55%，净利率分别为 14.15%、8.41%及 7.45%，实现的归属于上市公司股东
的净利润分别为 415.16 亿元、225.24 亿元及 226.18 亿元，归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益的净利润分别为 402.38 亿元、223.82 亿元及 197.62 亿元。
别为 4.45%、4.14%，实现的归属于上市公司股东的净利润分别为 14.29 亿元及
元及 6.46 亿元。公司的盈利指标呈现一定程度上的下滑，主要系：1、受房地产
政策调控影响，需求释放缓慢而供应竞争加剧，导致结算均价略有下降；2、土
地市场竞争激烈，结算项目地价占售价比上升；3、受宏观经济影响，原材料的
价格上涨导致整体建安成本提升所致。公司业绩受宏观经济形势、政策变化、上
游土地供应、下游客户需求等多种因素影响而发生波动，公司业绩可能存在下滑
的风险。
   （十一）经营活动产生的现金流量波动的风险
为 5,318,802.22 万元、411,316.09 万元和 275,044.95 万元；2022 年 1-3 月及 2023
年 1-3 月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为 -1,325,918.99 万元及
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开发节奏和销售回款之间无法形成较好的匹配，则可能导致公司将面临经营活动
产生的现金流量净额波动较大的风险。
二、可能导致本次发行失败或募集资金不足的因素
  （一）审批风险
  本次向特定对象发行事项尚需深交所审核通过并经中国证监会作出同意注
册决定后方可实施，能否获得批复、同意注册以及获得批复和同意注册的时间均
存在不确定性。
  （二）发行风险
  公司本次发行采用向特定对象发行的方式，截至本募集说明书出具日尚未确
定发行对象。本次向特定对象发行受证券市场整体波动、公司股票价格走势、投
资者对本次向特定对象发行方案的认可程度等多种因素的叠加影响，故公司本次
向特定对象发行存在不能足额募集资金的风险。
  （三）股票价格波动风险
  股票价格除受公司当前业绩情况和未来发展前景的影响外，还会受到国际政
治、宏观经济形势、经济政策或法律变化、公司所处行业发展情况、股票供求关
系、投资者心理预期以及其他不可预测因素的影响，股票价格的波动将给投资者
带来风险，同时也会对本次向特定对象发行股票的定价产生影响，从而影响本次
发行的募集资金额。针对上述情况，公司将根据《公司法》
                         《证券法》
                             《上市公司
信息披露管理办法》等有关法律、法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平
地向投资者披露有可能影响公司股票价格的重大信息，供投资者做出投资判断。
三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的
因素
  公司本次发行募集资金拟用于 11 个房地产项目及补充流动资金，相关募投
项目均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发
展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。
  虽然公司对募集资金投资项目进行了充分的可行性论证，但募投项目具体的
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实施过程中存在一定的不确定性，包括自然灾害、政策及市场环境发生重大不利
变化、资金不能如期到位等外部因素，以及项目组织管理能力不足、施工及交付
进度受阻等内部因素。若公司无法针对上述突发情形进行合理预警、及时应对，
则可能导致本次募投项目的实施过程或实施效果受到一定不利影响。
四、其他经营风险
  （一）土地、原材料及劳动力成本上升风险
  土地和建材的价格波动直接影响房地产开发成本。由于房地产项目的开发周
期较长，在项目开发过程中，土地价格、原材料价格、劳动力工资等生产要素价
格的波动会在一定程度上影响项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
  （二）市场竞争风险
  公司连续多年保持中国房地产行业龙头地位。但近年来，国内多家大型房地
产开发企业快速发展，房地产市场集中度快速提高，房地产企业在品牌、规模、
资金、人才、拓展土地等方面的竞争也日趋激烈。如公司不能很好地应对市场竞
争，则公司未来将面临一定的经营压力。
  （三）新业务风险
  公司围绕“城市建设服务商”的发展战略，在物流仓储、租赁住宅、商业开
发与运营等业务等领域积极为客户提供美好生活的多样化产品与服务。
  不同类型的新业务推进过程中，公司在业务选择、运作管理、资源分配、评
估考核、人员激励等方面都面临新的要求。针对各项新业务，公司围绕新业务的
核心逻辑及自身能力，因地制宜、多措并举提升新业务的管控水平和经营能力，
但仍可能面临新业务经营能力和回报能力不能得以有效提升的风险。
  （四）人才风险
  随着公司业务持续推进，公司团队管理也面临着更大的挑战。面对不断变化
的政策和市场环境，地产行业对年轻员工的吸引力有所下降，公司在优秀人才吸
引上面临较大挑战。尽管公司已经制定了人才培育一盘棋工作计划，并围绕基层
服务力提升、专业力培训、奋斗者发掘开展了系列工作，但若公司不能制定合理
的人力资源政策、及时引进并留住优质人才，则可能面临人力资源和能力储备面
临摊薄、无法满足业务发展需要的风险。
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             第六节 与本次发行相关的声明
一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明
  本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承
担相应的法律责任。
全体董事签名：
    郁亮            祝九胜                  辛杰
   胡国斌            黄力平                  雷江松
   王海武             康典                  刘姝威
   吴嘉宁            张懿宸
                                万科企业股份有限公司
                                      年   月   日
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                                        （申报稿）
一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明
  本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承
担相应的法律责任。
全体监事签名：
    解冻          栗淼                  阙东武
                             万科企业股份有限公司
                                   年   月   日
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                                         （申报稿）
一、发行人及全体董事、监事、高级管理人员声明
  本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书内容真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承
担相应的法律责任。
全体非董事高级管理人员签名：
    刘肖           韩慧华                 朱旭
                              万科企业股份有限公司
                                    年   月   日
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二、保荐人声明
  本公司已对募集说明书进行了核查，确认本募集说明书内容真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
      保荐代表人：
                张天亮                饶   远
      项目协办人：
                聂司桐
      法定代表人：
                张佑君
                             中信证券股份有限公司
                                   年   月   日
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                                        （申报稿）
              保荐人总经理声明
  本人已认真阅读本募集说明书的全部内容，确认本募集说明书内容真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
       总经理：
                杨明辉
                             中信证券股份有限公司
                                   年   月   日
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                                        （申报稿）
              保荐人董事长声明
  本人已认真阅读本募集说明书的全部内容，确认本募集说明书内容真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
       董事长：
                张佑君
                             中信证券股份有限公司
                                   年   月   日
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                                             （申报稿）
三、发行人律师声明
  本所及经办律师已阅读募集说明书，确认募集说明书内容与本所出具的法律
意见书不存在矛盾。本所及经办律师对发行人在募集说明书中引用的法律意见书
的内容无异议，确认募集说明书不因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并承担相应的法律责任。
  经办律师：
             魏   伟             陈珊珊           杨楚寒
律师事务所负责人：
             华晓军
                                  北京市君合律师事务所
                                        年   月   日
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四、会计师事务所声明
       关于万科企业股份有限公司向特定对象发行 A 股股票
              募集说明书的会计师事务所声明
  本所及签字注册会计师已阅读万科企业股份有限公司 2023 年度向特定对象
发行 A 股股票募集说明书 （“募集说明书”），确认募集说明书与本所出具的
马威华振审字第 2202191 号及毕马威华振审字第 2302617 号）等文件不存在矛盾。
本所及签字注册会计师对发行人在募集说明书中引用的上述审计报告的内容无
异议，确认募集说明书不因引用上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并承担相应的法律责任。
经办注册会计师签名：
                周永明               李默然
会计师事务所负责人签名：
                邹俊
                      毕马威华振会计师事务所 （特殊普通合伙）
                                 年       月        日
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五、发行人董事会声明
  （一）公司应对本次向特定对象发行摊薄即期回报采取的主要措施
  本次发行可能导致投资者的即期回报有所下降。为了保护广大投资者的利益，
降低本次向特定对象发行股票可能摊薄即期回报的影响，公司拟采取多种措施防
范即期回报被摊薄的风险，实现公司业务的可持续发展，以增厚未来收益。公司
拟采取的具体措施如下：
  公司将坚持围绕“城市建设服务商”的使命愿景，对各项新业务在业务价值
定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务回报水平等方面进行积极探索，秉持
为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续完善业务发展模式，提升业务
经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，提升经营业绩。
  本次向特定对象发行结束后，根据公司的募集资金管理制度和公司董事会的
决议，公司将为本次向特定对象发行的募集资金建立募集资金专项账户，并与开
户银行、保荐人签订募集资金三方监管协议，由保荐人、开户银行和公司共同管
理募集资金，并定期检查募集资金的存放和使用情况，确保募集资金的使用合理、
合规。
  公司将严格遵循《公司法》
             《证券法》
                 《股票上市规则》等法律、法规和规范
性文件的要求，不断完善公司治理结构，确保股东能够充分行使权利，确保董事
会能够按照法律、法规和《公司章程》的规定行使职权，做出科学、迅速和谨慎
的决策，确保独立董事能够认真履行职责，维护公司整体利益，尤其是中小股东
的合法权益，确保监事会能够独立有效地行使对董事、高级管理人员及公司财务
的监督权和检查权，为公司发展提供制度保障。
  公司提请投资者注意，制定填补回报措施不等于对公司未来利润做出保证。
公司将在后续的定期报告中持续披露填补即期回报措施的完成情况及相关承诺
主体承诺事项的履行情况。
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                                        （申报稿）
  综上，本次向特定对象发行完成后，公司将加强内部管理夯实主业，合理规
范使用募集资金，提高资金使用效率，采取多种措施持续提升经营业绩，在符合
利润分配条件的前提下，积极推动对股东的利润分配，以提高公司对投资者的回
报能力，有效降低股东即期回报被摊薄的风险。
  （二）公司董事、高级管理人员对公司填补回报措施的承诺
  为保证公司本次向特定对象发行完成后填补摊薄即期回报的措施能够得到
切实履行，公司董事、高级管理人员做出如下承诺：
  “1、本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东的合法权益；
用其他方式损害公司利益；
薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
司股权激励计划的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；
作出关于填补回报措施及其承诺的其他新监管规定的，且上述承诺不能满足中国
证监会该等规定时，本人承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺；
何有关填补回报措施的承诺，若本人违反该等承诺并给公司或者投资者造成损失
的，本人愿意依法承担相应的法律责任。”
万科企业股份有限公司   2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书
                                     （申报稿）
万科企业股份有限公司                                           2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
附件一：发行人及其重要子公司拥有的与主营业务相关的主要资质
序号    公司名称        证书或批复名称             证书或批复编号          有效截至日期           发证部门
                                                                     中华人民共和国住房和城
                                                                        乡建设部
                                                                     合肥市住房保障和房产管
                                                                         理局
                                                                     中华人民共和国住房和城
                                                                        乡建设部
万科企业股份有限公司                                                 2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
附件二：发行人及其重要子公司拥有的土地使用权
     土地使                               土地                面积（平                              有无   有无
序号           证书编号            坐落                   土地用途                土地使用权终止期限
     用权人                               性质                 方米）                              抵押   查封
           粤（2019）深圳     深湾三路以东、深湾四路
                                              商业用地、城市
                                               道路用地
                                                                     居住用地 70 年，商业、
           粤（2021）广州     广州市黄埔区文冲（石化                                 旅游、娱乐用地 40 年，
     广州黄                                     城镇住宅用地/商
     埔文冲                                      务金融用地
                                                                             起算
           粤（2020）广州     广州市黄埔区文冲（石化         零售商业用地/城                居住用地 70 年，商业、
     广州黄
     埔文冲
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附件三：发行人及其重要子公司取得权属证书的房产
                                                          面积（平方                    有无   有无
序号       证载权利人          证书编号                     地址                   权利终止期限
                                                           米）                      抵押   查封
                   粤（2022）深圳市不动产权第
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第一层 B
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第一层 A
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第二层
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第三层
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第四层
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第五层
                                        深圳市罗湖区翠竹北路六层通用厂
                                            房 14 栋第六层
                   粤（2021）深圳市不动产权第      福田区莲花路北、景田路东金色家
         深圳市万科房                         福田区莲花路北、景田路东金色家
         地产有限公司3                            园一期裙楼 205
         深圳市万科房                         福田区莲花路北、景田路东金色家
         地产有限公司                             园一期裙楼 2C1
万科企业股份有限公司                                           2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                     面积（平方                     有无   有无
序号   证载权利人         证书编号                     地址                    权利终止期限
                                                      米）                       抵押   查封
     地产有限公司                            园一期裙楼 2C3
     深圳市万科房                        福田区莲花路北、景田路东金色家
     地产有限公司                            园一期裙楼 108
     深圳市万科房                        福田区莲花路北、景田路东金色家
     地产有限公司                            园一期裙楼 2C4
     深圳市万科房                        福田区莲花路北、景田路东金色家
     地产有限公司                            园一期裙楼 2C2
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108737 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108727 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108719 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108713 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108699 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108577 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108588 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108615 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108613 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108627 号
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0108629 号
万科企业股份有限公司                                                      2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                                面积（平方                     有无   有无
序号   证载权利人         证书编号                        地址                            权利终止期限
                                                                 米）                       抵押   查封
                                   大梅沙万科中心-116：配套 1 层；东
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0114781 号
                                          西 03 东 05 层
     深圳市万科房   粤（2018）深圳市不动产权第
     地产有限公司         0114772 号
     深圳市万科房                        福田区香蜜湖路温馨家园 1 号楼 I
     地产有限公司                               座 102
     深圳市万科房                        福田区香蜜湖路温馨家园 1 号楼 J
     地产有限公司                               座 102
     深圳西城房地   粤（2020）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城华府 1 栋
       产            0260992 号           H 座 3604
     深圳西城房地   粤（2020）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城华府 1 栋
       产            0260886 号           H 座 3804
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0189613             1 栋 317
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190459             1 栋 321
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190469             1 栋 417
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190477             1 栋 420
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190461             1 栋 421
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190472             1 栋 423
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191626             1 栋 424
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第      宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191330             1 栋 516
万科企业股份有限公司                                        2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                  面积（平方                  有无   有无
序号   证载权利人         证书编号                  地址                 权利终止期限
                                                   米）                    抵押   查封
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191676          1 栋 519
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191323          1 栋 521
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192903          1 栋 524
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192930          1 栋 623
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192948          1 栋 624
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0189650          1 栋 315
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190664          1 栋 316
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0189653          1 栋 318
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0189628          1 栋 319
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190695          1 栋 320
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190517          1 栋 322
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191004          1 栋 323
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190511          1 栋 415
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190996          1 栋 416
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190709          1 栋 418
万科企业股份有限公司                                        2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                  面积（平方                  有无   有无
序号   证载权利人         证书编号                  地址                 权利终止期限
                                                   米）                    抵押   查封
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0190717          1 栋 419
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191007          1 栋 422
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191458          1 栋 515
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191525          1 栋 517
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191645          1 栋 518
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192320          1 栋 520
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0191520          1 栋 522
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192694          1 栋 523
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192691          1 栋 615
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192255          1 栋 616
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192679          1 栋 617
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192526          1 栋 621
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0192245          1 栋 622
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203903          2 栋 301
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204046          2 栋 302
万科企业股份有限公司                                        2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                  面积（平方                  有无   有无
序号   证载权利人         证书编号                  地址                 权利终止期限
                                                   米）                    抵押   查封
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203937          2 栋 303
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203895          2 栋 304
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204042          2 栋 305
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204254          2 栋 306
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203923          2 栋 307
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204030          2 栋 308
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203718          2 栋 309
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204263          2 栋 310
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203888          2 栋 311
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203714          2 栋 312
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204035          2 栋 313
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203723          2 栋 314
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0203880          2 栋 401
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204266          2 栋 402
     深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
       产             0204032          2 栋 403
万科企业股份有限公司                                         2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                   面积（平方                  有无   有无
序号    证载权利人         证书编号                  地址                 权利终止期限
                                                    米）                    抵押   查封
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0203870          2 栋 404
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
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      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209476         2 栋 1210
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209400          2 栋 1211
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209462         2 栋 1212
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209404         2 栋 1213
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209469         2 栋 1214
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209475         2 栋 1301
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209972         2 栋 1302
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209962         2 栋 1303
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209305         2 栋 1304
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209468         2 栋 1305
万科企业股份有限公司                                         2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                   面积（平方                  有无   有无
序号    证载权利人         证书编号                  地址                 权利终止期限
                                                    米）                    抵押   查封
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209389         2 栋 1306
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209959         2 栋 1307
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209313         2 栋 1308
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209474         2 栋 1309
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209965         2 栋 1313
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0209458         2 栋 1314
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0208202          2 栋 903
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0208208          2 栋 905
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0208724          2 栋 906
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0207803          2 栋 904
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0206683         2 栋 1004
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0206249          2 栋 514
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0206245          2 栋 606
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0206248          2 栋 610
      深圳西城房地   粤（2021）深圳市不动产权第   宝安区新桥街道万科星城商业中心
        产             0206223          2 栋 614
万科企业股份有限公司                                                     2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
附件四：发行人及其重要子公司的经营性租赁物业
                                                          租赁面积                             出租方是否有房产证
序
     承租方          出租方                    地址               （平方           租赁期限               /转租方是否有原出
号
                                                           米）                                租方授权文件
                        安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目 B1
                                  栋 501-502 室
                        安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目 B1
                                  栋 301-305 室
                        安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目 B1
                                  栋 306-309 室
                        安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目 B1
                                  栋 406-409 室
                        安徽省合肥市庐阳区城市公馆项目 B1
                                  栋 401-405 室
                        深圳市福田区梅林路 63 号梅林万科中
                                       心
                        深圳市福田区中康路卓越城大厦（工
                               业区）1 栋 6 层 602 号
                        深圳市福田区中康路卓越城大厦（工
                                       号
     深圳西城房   深圳市沙井上星股份  深圳市上星社区名豪丽城小区楼盘南
      地产        合作公司     侧、蚝市街东侧上星工业大厦空地
                        深圳市福田区车公庙泰然八路滨海云
     深圳万科发   捷荣创富科技（深圳）
       展        有限公司
                        深圳市福田区车公庙泰然八路滨海云
     深圳万科发   捷荣创富科技（深圳） 中心（或称万科滨海置地大厦）项目 6、
       展        有限公司     7、14、15、16 层 601B、701-704、
万科企业股份有限公司                                                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
                                                   租赁面积                               出租方是否有房产证
序
     承租方        出租方                 地址             （平方             租赁期限               /转租方是否有原出
号
                                                    米）                                  租方授权文件
                                    屋
                          深圳市罗湖区南湖街道深南东路 2011
     深圳万科发   美洲联冠置业（深圳）
       展        有限公司
                                L1 层 L1-5-4 号
     深圳万科发   深圳市福田区政府物    深圳市福田区深南大道 1006 号深圳国
       展       业管理中心          际创新中心 A 栋 41 层
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司         厦商业楼 1 楼 06、07 单元
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司          厦商业楼 3 楼 06 单元
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司          厦商业楼 3 楼整层单元
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司          厦商业楼 5 楼整层单元
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司        厦商业楼 6 楼至 9 楼整层单元
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司          厦商业楼负 1 楼仓库 3
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司          厦商业楼负 1 楼仓库 6
             东莞市广发房地产开    东莞市南城区石竹路 3 号广发金融大
               发有限公司           厦商业楼 C 大堂
             西安曲江创意谷文化
                          西安曲江创意谷文化产业园 A 座 S1 号
                               楼 12 层 1201 室
                 司
             西安曲江创意谷文化
                          西安曲江创意谷文化产业园 S8 号楼 2、
                 司
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
附件五：发行人及其重要子公司拥有的知识产权
     （一）中国境内注册商标
序号           商标    商标权人   注册日期           注册证号              专用权期限
万科企业股份有限公司                              2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号              专用权期限
万科企业股份有限公司                              2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号              专用权期限
万科企业股份有限公司                              2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号              专用权期限
万科企业股份有限公司                              2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号              专用权期限
万科企业股份有限公司                              2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号              专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号               专用权期限
万科企业股份有限公司                               2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
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序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号                专用权期限
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序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号                专用权期限
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序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号                专用权期限
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序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号                专用权期限
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序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号                专用权期限
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序号           商标   商标权人   注册日期           注册证号                专用权期限
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序号           商标          商标权人      注册日期                 注册证号                    专用权期限
     （二）中国境内注册专利
序号     专利权人       专利类型           名称                  专利号           专利申请日         授权公告日
                         预制混凝土次梁与主梁的连接结构、施工
                               方法及建筑
                         预制混凝土板与梁的连接结构、施工方法
                                及建筑
                         预制混凝土板与梁的连接结构、施工方法
                                及建筑
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序号    专利权人    专利类型           名称                  专利号           专利申请日        授权公告日
                     一种用于 TOD 既有围护格构柱的加固装
                              置及系统
                     一种用于 TOD 地铁连接区域的防水传力
                               结构
                     一种 TOD 既有结构底板后置静压锚杆桩
                              的防水结构
                     一种 TOD 地铁上盖板预留结构的保护方
                                法
                     一种 TOD 地铁上盖板预留结构的保护结
                                构
                     一种预制混凝土外墙后置窗框防水节点构
                             造
万科企业股份有限公司                                              2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号     专利权人      专利类型            名称                专利号             专利申请日                 授权公告日
                        一种 TOD 上盖板结构柱紧贴变形缝的施
                                  工方法
                        一种新型 TOD 上盖板伸缩缝的防渗漏结
                                   构
     （三）中国境内软件著作权
序号             著作权人                   软件名称                 登记号            首次发表日期           登记日期
     深圳市万睿智能科技有限公司、万物云、深
      圳市万物云城空间运营管理有限公司
     深圳市万睿智能科技有限公司、万物云、深
      圳市万物云城空间运营管理有限公司
万科企业股份有限公司                                  2023 年度向特定对象发行 A 股股票募集说明书（申报稿）
序号           著作权人                软件名称          登记号          首次发表日期       登记日期
      深圳市万睿智能科技有限公司、万物云、深
       圳市万物云城空间运营管理有限公司
      珠海市万物云科技有限公司、万物云、深圳
          市万科物业服务有限公司

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