据证券之星公开数据整理，近期保利发展（600048）发布2026年三季报。根据财报显示，保利发展净利润同比下降16.03%。截至本报告期末，公司营业总收入1549.56亿元，同比下降10.8%，归母净利润23.32亿元，同比下降16.03%。按单季度数据看，第三季度营业总收入520.96亿元，同比下降8.39%，第三季度归母净利润3.74亿元，同比上升170.12%。
本次财报公布的各项数据指标表现不尽如人意。其中，毛利率12.78%，同比减8.74%，净利率2.45%，同比减43.33%，销售费用、管理费用、财务费用总计99.78亿元，三费占营收比6.44%，同比增10.61%，每股净资产16.31元，同比增1.23%，每股经营性现金流0.64元，同比增10.63%，每股收益0.2元，同比减13.04%
财务报表中对有大幅变动的财务项目的原因说明如下：
证券之星价投圈财报分析工具显示：
财报体检工具显示：
分析师工具显示：证券研究员普遍预期2026年业绩在17.32亿元，每股收益均值在0.14元。
该公司被2位明星基金经理持有，这些明星基金经理最近还加仓了，持有该公司的最受关注的基金经理是中泰证券(上海)资管的姜诚，在2025年的证星公募基金经理顶投榜中排名前十，其现任基金总规模为104.42亿元，已累计从业9年209天，擅长挖掘成长股。
持有保利发展最多的基金为房地产ETF南方，目前规模为53.69亿元，最新净值1.113（10月30日），较上一交易日下跌1.69%，近一年下跌30.32%。该基金现任基金经理为罗文杰。
最近有知名机构关注了公司以下问题：
问：请贵公司在828新政后有何新的发展计划？如何看待房地产市场进入现房销售新的时代？现房销售下贵公司有何行业优势？
答：尊敬的投资者，您好。作为房地产央企，公司将认真落实国家关于构建房地产发展新模式的部署要求，紧扣人民群众居住实际需求，顺应“品质时代”的发展大势，坚持产品与服务并重，着力打造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子、好社区、好服务”，把民生导向贯穿开发运营全过程，为人民创造美好生活。公司将稳妥推进新旧模式有序衔接，夯实经营发展基础，充分发挥央企示范带动作用，为推动房地产行业实现高质量发展贡献应有力量。感谢您的关注。
问题2对于新政下房地产市场发展贵公司有何看法？市场何时能企稳？
尊敬的投资者，您好。住房问题既是民生问题也是发展问题。二十届四中全会将“推动房地产高质量发展”纳入保障和改善民生的重要内容，本次销售制度改革等新政是落实民生导向、构建房地产发展新模式的具体举措，有利于改善供需结构、助力房价止跌稳，也对开发商综合实力提出更高要求，财务稳健、产品力突出、综合实力强的企业竞争优势更突出，有利于行业集中度提升。市场企稳时点受多重因素影响、存在不确定性，公司将继续聚焦民生需求稳健经营。感谢您的关注。
问题3“8·28”地产新政对贵司现金流以及对净利润的触底升是否构成巨大的冲击？
尊敬的投资者，您好。公司对828新政积极评估并根据各地细则调整经营策略和经营安排。现房销售和预售资金监管改变了过去行业“高周转”模式，但公司深耕房地产行业多年，综合实力突出，未来将通过提升产品力、优化开发节奏、强化成本管控等方式穿越行业周期。同时，公司上半年经营活动现金流量净额246亿元，连续第9年为正，具体内容详见公司定期报告。公司严格执行现金流预算管理，截至6月底货币资金余额为1338亿元，同比增加109亿元，对短期债务保持充分覆盖，资金安全有保障。感谢您的关注。
问题4贵公司提出全年拿地800-1000亿目标，目前全年已过九个月，拿地未完成目标，请问贵公司拿地计划是否变？有何应对之举？
尊敬的投资者，您好。新政对开发商土地投资、项目开发流程和成本管控均提出了更高要求。公司一方面仍将继续聚焦核心城市、核心地段，提高投资确定性，保持稳健经营发展。另一方面，将结合当地政策细化投资测算，保持审慎的投资标准。感谢您的关注。
问题5请问新政后，贵公司拿地规模会下降多少？每年还能维持800亿的拿地规模吗？
尊敬的投资者，您好。公司1-8月拓展金额724亿元。新政对开发商土地投资、项目开发流程和成本管控均提出了更高要求。公司一方面仍将继续聚焦核心城市、核心地段，提高投资确定性，持续保持稳健经营发展。另一方面，将结合当地政策细化投资测算，保持审慎的投资标准。感谢您的关注。
问题6“8·28”新政贵司后续的高周转及杠杆率就下降了，有什么措施就提高净资产收益率做出切实可行的方法？
尊敬的投资者，您好。公司对828新政积极评估并根据各地细则调整经营策略和经营安排。现房销售和预售资金监管对于行业而言，改变了过去行业“高周转”模式，但公司深耕房地产行业多年，综合实力突出，能够及时响应行业政策变化，未来将通过提升产品力、优化开发节奏、强化成本管控等方式保持稳健经营，感谢您的关注。
问题7总经理您好，半年报显示公司归母净利润下滑40.84%，综合毛利率降至13%。在行业深度调整期，管理层如何平衡“核心城市聚焦战略”与“短期利润修复”？此外，公司正从“好房子”向“好生活”延伸，请问存量资产盘活与商业REITs的推进，何时能对利润表形成实质性支撑？
尊敬的投资者，您好。公司投资持续聚焦核心城市，存货结构整体均衡；对去化承压项目，将结合当地政策采取产品焕新、退换调、转经营等方式盘活资源，同时不断推进商业REITs，优化资产结构，稳步提升利润。
问题8董秘您好，上半年公司销售签约金额1351亿元，核心城市销售贡献达95%，但整体营收下滑近12%。作为长期中小股东，我们非常关注公司的盈利质量。请问公司未来在提升透明度方面有何具体举措，以量化展示存量资产盘活（如收资金89亿元）对改善资产负债表的实际成效？
尊敬的投资者，您好。公司持续结合当地政策采取产品焕新、退换调、转经营等方式盘活资源，不断推进商业REITs，优化资产结构，同时不断提升信息披露质量，将经营成果反馈给投资者。感谢您的关注。
问题9请问贵公司下半年是否有资产减值计提计划？
尊敬的投资者，您好。公司按企业会计准则计提资产减值准备，详见公司定期报告。同时，公司从2021年开始不断推进去库存、调结构，目前仍在持续推进存量项目的“退换调”，并通过展示焕新、土地盘活、转经营等方式优化资源结构。报告期末，公司及会计师将根据市场情况进行评估，具体情况请关注后续披露信息。感谢您的关注。
问题10我看媒体报道贵公司今年在深圳拿地，与保利置业形成了同业竞争，请问贵公司与保利置业的同业竞争如何协调解决？
尊敬的投资者，您好。公司与实际控制人保利集团及其控制的其他企业之间不存在实质性的同业竞争。公司已于2017年收购保利香港控股50%股权，境内新增的房地产开发项目均由保利发展为主进行开发，具体情况请详见相关公告。深圳作为国内核心城市，公司本次首次进入深圳核心区域，有助于把握未来发展机会。感谢您的关注。
问题11贵公司从21年至今连续五年归属净利润下滑，今年大概率继续下滑，请问管理层对此有何看法？何时能重利润增长正轨？
尊敬的投资者，您好。自2021年以来，行业整体面临一定下行压力，当前公司受行业周期和结转节奏等因素影响，利润存在阶段性波动，未来将持续通过加大“好房子”建设、加快产品销售、降本控费、加快周转效率等方式稳定盈利水平。感谢您的关注。
问题12我看了媒体报道贵公司在上海的部分豪宅出现质量问题，请问后续有何具体整改措施？
尊敬的投资者，您好。公司非常重视住宅品质和客户权益维护，始终将产品品质置于首位，通过完善的质量管控体系，确保交付品质、兑现销售承诺。公司也建立了与客户的常态化沟通机制，及时了解已购房客户的需求，在合理合法合规的前提下，响应业主对购房品质的需求。感谢您的关注。
问题138月贵公司销售额已被中海超越，屈居行业第二，贵公司有何应对措施？全年是否有计划有信心稳固行业销售额第一龙头位置？
尊敬的投资者，您好。房地产销售具有周期性特征，与推货节奏、销售区域及市场供求密切相关，阶段性波动属正常情况，后续将根据市场情况积极推货，把握市场机会。同时，公司坚持规模与质量并重，兼顾经营质量与发展安全，聚焦“三好房子”战略，布局核心城市、严守投资纪律、保障现金流安全。感谢您的关注。
问题14请问贵公司三四季度是否会再次出现去年三季度合营联营项目投资亏损的情况？
尊敬的投资者，您好。公司合营联营项目投资收益受项目开发结转节奏、市场环境及项目自身经营情况等多重因素影响，存在阶段性波动，相关历史数据已在定期报告中披露，请以公告为准。后续公司将持续加强合作项目管控，持续跟踪项目经营情况，努力提升合作项目经营效益，感谢您的关注。
问题15请问贵公司全年业绩会存在亏损可能吗？
尊敬的投资者，您好。请关注公司定期报告。
问题16我身为保利发展股东，十分关心贵公司连续多年资产大额计提，今年是否继续大额计提？
尊敬的投资者，您好。公司严格按照企业会计准则要求，于报告期末对存货进行减值测试并充分计提减值准备，相关情况经审计机构审计，具体以定期报告为准。感谢您的关注。
本文数据来源于保利发展2026年三季报，仅供参考不构成投资建议。
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