三湘印象（000863）2025年年报关键审计项：销售收入确认、存货可变现净值

据证券之星公开数据整理，近期三湘印象（000863）发布2025年年报，该份财报由天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

关键审计项目：销售收入确认

项目内容

• 涉及报表附注：财务报表附注三（重要会计政策及会计估计三十一）及六（合并财务报表主要项目注释三十六一）
• 事项概述：2025年度三湘印象实现房地产销售收入567,999,595.85元，占当期营业收入的77.19%。
• 收入确认政策：在房屋完工并验收合格，签订销售合同，取得买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，客户取得房屋控制权，确认营业收入。对于买方未在规定时间内办理移交且无正当理由的，在通知时限结束后确认收入。
• 列为关键审计事项的原因：营业收入为公司关键业绩指标，存在管理层通过不当确认收入以达成特定目标的风险。

审计应对

1. 了解、评价和测试与房地产销售相关的内部控制的设计及执行有效性；
2. 检查主要房产买卖合同条款，评估收入确认政策是否符合企业会计准则；
3. 获取并核查支持收入确认的证据文件，包括房产竣工验收报告、已备案的销售合同、业主签字的收房确认单、房屋入住通知及物流签收记录（适用于未现场收房情况）；
4. 对资产负债表日前后的账簿记录、房屋入住通知、退房记录等进行截止测试，检查收入是否存在跨期确认。

关键审计项目：存货可变现净值

项目内容

• 涉及报表附注：财务报表附注六（合并财务报表主要项目注释七）
• 事项概述：截至2025年12月31日，三湘印象合并报表中存货账面价值为3,627,745,876.02元。存货采用成本与可变现净值孰低计量。
• 可变现净值确定方法：管理层根据估计售价减去至完工尚需发生的成本、估计销售费用和相关税费后的金额确定可变现净值。
• 列为关键审计事项的原因：存货金额重大，且其可变现净值的确定涉及重大管理层判断，存在潜在错报风险。

审计应对

1. 选取样本项目，评估存货估计售价的合理性，复核定价依据的充分性与合理性；
2. 评价管理层对至完工成本、销售费用和相关税费的估计是否合理；
3. 复核管理层利用的外部评估师工作，获取评估结果及明细表，验证所用假设与参数的合理性；
4. 评价外部评估机构的独立性、客观性、胜任能力及资质；
5. 分项目、分业态复核管理层计算的可变现净值，与账面价值对比，重新测算应计提的存货跌价准备，并与账面计提金额比较；
6. 结合存货监盘程序，分析开发或销售进度缓慢的项目，评估管理层对可变现净值估计的合理性；
7. 检查财务报表中关于存货可变现净值相关信息的列报是否恰当。

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