绿城服务（02869.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城服务（02869.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2025年12月31日止年度,本集团实现:
      收入
      收入为人民币19,164.4百万元,与2024年全年的人民币17,893.5百万元相比,同比增长7.1%。
      本集团收入主要来自三个业务板块:(i)物业服务;(ii)园区服务;及(iii)咨询服务。年内,(i)物业服务收入达人民币13,644.1百万元,占本集团整体收入的71.2%,相较于2024年全年人民币12,401.3百万元,同比增长10.0%;(ii)园区服务收入达人民币2,756.3百万元,占本集团整体收入的14.4%,相较于2024年全年人民币2,738.9百万元,同比增长0.6%;及(iii)咨询服务收入达人民币2,763.9百万元,占本集团整体收入的14.4%,相较于2024年全年人民币2,753.2百万元,同比增长0.4%。
      年内,销售成本为人民币15,842.1百万元,较2024年全年人民币14,882.1百万元增长6.5%,略低于收入增速。
      毛利
      毛利达人民币3,322.2百万元,较2024年全年人民币3,011.4百万元增长10.3%。毛利率为17.3%,较2024年全年的16.8%增加0.5个百分点,主要是本集团通过一系列的提质增效措施,持续强化了成本管控。
      —物业服务毛利率为14.3%,较2024年全年的13.7%增加0.6个百分点;
      —园区服务毛利率为22.4%,较2024年全年的21.0%增加1.4个百分点;及—咨询服务毛利率为27.4%,较2024年全年的26.7%增加0.7个百分点。
      销售及营销开支
      销售及营销开支为人民币304.7百万元,较2024年全年人民币346.8百万元下降12.2%,主要是由于本集团持续优化业务布局及提升员工运营效率,相关销售人员费用减少所致。销售费用率为1.6%,较2024年全年的1.9%下降0.3个百分点。
      行政开支
      行政开支为人民币1,140.0百万元,较2024年全年人民币1,158.0百万元下降1.6%,管理费用率为5.9%,较2024年的6.5%下降0.6个百分点,主要是因为本集团持续加强机构精简及行政后勤费用的管控,行政开支得到有效控制。
      核心经营利润
      核心经营利润为人民币1,877.5百万元,较2024年全年人民币1,506.5百万元增长24.6%,主要是本集团加强了收入质量管理,并采取了有效的成本管控措施,从而带来主营业务盈利能力的持续提升。
      金融工具的预期信贷损失
      年内,金融工具的预期信贷损失为人民币531.9百万元,较2024年全年人民币240.6百万元增长121.1%,主要是因为贸易应收款项余额增加而带来的减值准备同步增加,以及我们基于谨慎性原则对应收款项充分计提减值准备所致。
      其他经营开支
      其他经营开支为人民币119.5百万元,较2024年全年人民币230.5百万元下降48.1%,主要是由于部分长期股权投资等资产的经营业绩于年内并无重大不利变化,因此有关减值准备计提较去年有所减少。
      融资收入净额
      年内,融资收入净额为人民币57.5百万元,较2024年全年人民币56.4百万元增加人民币1.1百万元,主要是由于银行贷款及租赁负债下降,因此相应的利息支出减少。
      年内,分占联营公司利润为人民币37.1百万元,与2024年全年亏损人民币11.0百万元相比,增加人民币48.1百万元,主要是由于本集团若干联营公司亏损减少所致。
      年内,分占合营公司利润为人民币7.7百万元,与2024年全年亏损人民币0.7百万元相比,同比增加人民币8.4百万元,主要是由于本集团若干合营公司亏损减少及盈利增加所致。
      税前利润
      年内,税前利润达人民币1,386.4百万元,较2024年全年的人民币1,070.6百万元增长29.5%,主要是因为本集团经营规模扩大及经营管理提效带来的利润增加。
      所得税
      年内,所得税为人民币445.5百万元,较2024年全年人民币318.9百万元,增长39.7%,主要是由于年内利润增加,以及向本公司于香港成立的附属公司派息而计提及预提所得税所致。有效所得税率为32.1%,较2024年全年
      合财务报表附注6。
      年内利润
      年内利润为人民币940.8百万元,较2024年持续经营业务利润人民币751.7百万元增长25.2%,较2024年的年内利润人民币867.4百万元(包括已终止业务)增长8.5%。
      年内,本公司的权益股东应占溢利为人民币880.2百万元,较2024年持续经营业务的权益股东应占溢利人民币677.7百万元增长29.9%,较2024年的权益股东应占溢利人民币785.1百万元(包括已终止业务)增长12.1%,主要是因为本集团经营规模扩大及经营管理提效带来的利润增加。
      年内净利率为4.9%,较2024年持续经营业务的净利率4.2%上升0.7个百分点。
      流动资金、储备及资本架构
      本集团于年内维持优良财务状况。于2025年12月31日,流动资产为人民币13,081.5百万元,较2024年12月31日人民币12,649.3百万元增加3.4%。于2025年12月31日,本集团的现金及现金等价物为人民币5,319.9百万元,与2024年12月31日的人民币4,853.9百万元相比,增长9.6%,主要是经营活动现金净流入增加。年内,为了提高资金收益率,定期存款达人民币1,686.6百万元,与2024年12月31日的人民币1,118.2百万元相比,增长50.8%。
      年内,经营活动所得现金净额为人民币1,527.7百万元,较2024年全年人民币1,474.7百万元,同比增长3.6%。投资活动所用现金净额为人民币191.2百万元,较2024年的人民币503.3百万元相比下降62.0%,主要是由于年内购买物业、厂房及设备以及定期存款投资所用现金减少。融资活动所用现金净额为人民币865.7百万元,较2024年的人民币651.4百万元相比增长32.9%,主要是由于年内用于支付股息款项及股份回购款项的现金增加。
      于2025年12月31日,长期借款达人民币17.7百万元,主要是本集团境内若干非全资附属公司因日常经营需要而向银行借款,贷款利率为2.80%至4.45%(2024年12月31日:4.35%至5.20%)。于2025年12月31日,该等附属公司并无违反有关融资契约。
      于2025年12月31日,短期借款达人民币34.6百万元,主要为本集团境内若干附属公司因日常经营需要而向银行的借款。贷款利率为2.11%至2.60%(2024年12月31日:0%至3.80%)。于2025年12月31日,该等附属公司并无违反有关融资契约。
      于2025年12月31日,银行贷款约人民币52.3百万元(2024年12月31日:人民币64.9百万元)为固定利率,概无浮动利率的银行贷款。
      于2025年12月31日,本集团之负债比率(总债务除以总资产)为52.4%,较2024年12月31日的51.7%上升0.7个百分点。
      投资物业、物业、厂房及设备和使用权资产
      于2025年12月31日,投资物业、物业、厂房及设备和使用权资产达人民币970.0百万元,较2024年12月31日的人民币1,230.0百万元,同比下降21.1%,主要是由于年内退出部分商业资产运营项目所致。
      无形资产
      于2025年12月31日,无形资产达人民币370.1百万元,较2024年12月31日的人民币380.9百万元,同比下降2.8%。
      贸易及其他应收款项
      于2025年12月31日,贸易及其他应收款项达人民币5,893.2百万元,较2024年12月31日的人民币5,576.6百万元增长5.7%,主要是由于业务规模增长带来的应收款项余额的增长。年内我们也加强了对回款的考核及管控,进一步加快了回款的速度。
      贸易及其他应付款项
      于2025年12月31日,贸易及其他应付款项达人民币5,428.1百万元,较2024年12月31日的人民币4,972.1百万元增长9.2%,主要是由于业务规模增长带来的采购规模的扩大。
      租赁负债
      于2025年12月31日,一年内应支付的租赁负债人民币126.7百万元计入流动负债,较2024年12月31日的人民币159.8百万元下降20.7%,一年以上应支付的租赁负债人民币307.0百万元计入长期租赁负债,较2024年12月31日的人民币553.2百万元下降44.5%,主要是由于年内退出部分商业资产运营项目所致。
      物业服务—占总收入71.2%,占总毛利58.6%
      物业服务依然是本集团的最大收入和毛利来源。一直以来,本集团主要采取包干制的服务收费方式,基于我们过去20多年积累的管理经验和成本控制能力,物业服务持续为我们带来稳定的收入、利润及上佳口碑,亦是本集团落实生活服务战略的基石业务。我们将继续强化以‘安保’、‘维保’、‘环保’及‘绿保’为核心的基础服务,同时有效融合本集团各产品线服务内容、科技赋能,推动该分部业务的有序、稳步增长。年内:
      —收入达到人民币13,644.1百万元,较2024年全年人民币12,401.3百万元增长10.0%,主要是在管面积稳定增长带来的收入增长。
      —毛利达人民币1,948.5百万元,较2024年全年人民币1,701.6百万元增长14.5%。
      —在管面积为566.1百万平方米,较2024年的509.0百万平方米增长11.2%。年内,我们通过深耕╱聚焦核心城市、重点区域及重点业态的市场策略,持续强化深耕城市内优质存量项目的拓展并扩大当年拓展当年交付项目的数量及规模,同时推行管家深度服务体系,并以‘物业+AI’科技赋能提效,持续提升服务品质及业主对服务的感知度,促进在管面积稳步提升。
      —储备面积作为未来在管面积的主要来源,为330.8百万平方米,与2024年的357.2百万平方米相比下降7.4%。年内,我们审慎开展增量市场的拓展,持续加强深耕城市内优质存量项目的拓展及优化增量项目的交付管控措施,并主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目,以尽力减少后续可能出现的项目交付风险。我们认为有质量的储备面积方能为本集团未来业绩的持续增长提供坚实基础,后续将继续严格把控增量项目的准入门槛,强化储备面积的过程管控及风险管控,为本集团收入的有质量增长提供有效保障。
      —在管项目达到3,823个,覆盖了全国31个省、直辖市和自治区,及195个城市。
      *有关数据已经重列,具体请参见本公告附注2(b)(i)。
      园区服务—占总收入14.4%,占总毛利18.6%
      园区服务基于业主的美好生活场景需求提供系统性的产品和服务解决方案,是物业服务的延伸,更是我们构建集‘康乐’、‘学乐’、‘欢乐’及‘寿乐’于一体的理想社区的重要抓手。
      年内,园区服务收入达人民币2,756.3百万元,较2024年的人民币2,738.9百万元增长0.6%。其中:
      (1)园区产品和服务(占园区服务收入的49.8%):收入为人民币1,372.0百万元,较2024年人民币1,310.3百万元同比增长4.7%。
      (2)居家生活服务(占园区服务收入的9.4%):收入为人民币260.5百万元,较2024年人民币395.7百万元同比下降34.2%。
      (3)园区空间服务(占园区服务收入的13.1%):收入为人民币360.9百万元,较2024年人民币292.7百万元同比增长23.3%。
      (4)物业资产管理服务(占园区服务收入的24.1%):收入为人民币664.2百万元,较2024年人民币635.3百万元同比增长4.6%。
      (5)文化教育服务(占园区服务收入的3.6%):收入为人民币98.7百万元,较2024年人民币105.0百万元同比下降5.9%。
      —毛利达人民币617.5百万元,较2024年全年人民币575.7百万元增长7.3%。围绕业主的生活需求,本集团持续构建以社区零售、居家生活、空间服务、资产运营、文化教育等五大生态于一体的生活服务平台。年内,我们根据战略规划和实际情况不断优化服务组合、聚焦核心生态、持续提升运营能力。其中:
      —园区产品和服务
      年内,本集团依托于‘便利+关系’社区零售体系的支撑,围绕基础生活产品需求,有效运用小程序、园区前置仓及园区市集等载体,激发园区直销体系活力。年内,我们围绕业主生活需求,优化产品结构,精简产品SKU,持续打造产品核心能力,进一步提升产品的竞争力和溢价能力。同时,强化与物业服务的协同发展,聚焦核心服务场景,通过持续创新和资源整合,持续为客户提供优质的产品及服务。
      —居家生活服务
      本集团以‘四季生活’到家平台为基础,推动居家生活服务产品的融合,通过自营+商家合作的模式,构建入户服务体系,并通过定点带教,实现业务、系统和运营的赋能培训,保障服务落地。于‘物业服务+居家养老服务’方面,我们持续推动服务运营能力的提升,形成以‘椿悦荟’为代表的机构养老运营、以‘陶然里’为代表的康养社区运营及以‘椿天里’为代表的居家养老运营三大服务模式。年内,主要受2024年4月浙江绿城房屋服务系统有限公司因经营管理架构调整而被重新指定为本集团合营公司的影响,该分部收入与2024年相比降幅较大。
      —园区空间服务
      本集团以物业公共空间为载体,围绕业主及客户对美好生活氛围的需求,为其提供包括活动策划、广告设计与发布及场地租赁或运营等一站式综合性服务,让空间更具有活力及可持续价值。年内,我们通过集团内相关业务资源的有效整合,持续拓宽园区空间服务的边界,从园区场景延伸至城市公共空间运营、品牌IP打造等服务,并将继续优化及升级园区空间服务内容,实现空间的可持续价值。
      —物业资产管理服务
      本集团以服务价值链为基础,以业主资产管理服务需求为出发点,深耕物业服务所覆盖的园区,构建园区资产管理服务体系,并以置换服务、营销服务及资产管理(如车位业务)为主要服务产品。年内,我们实施共用管家、管道分销等多模式拓展策略,聚焦优势项目,持续加强精细化管理。同时,依托本集团品牌影响力及物业服务优势,打造高端经纪品牌,深耕高端住宅细分市场,并通过经纪人合伙人机制、车位代理销售及运营、商业代理运营模式逐步推动物业资产管理服务的转型,进一步向轻资产运营方向转变,降低固定成本,提升经营品质。
      —文化教育服务
      本集团持续落实托育服务多品牌战略,构建‘绿城奇妙园+普惠托育园+澳蒙国际园’三大品牌矩阵。我们通过将‘精细化照护’标准化、‘蒙氏课程’效果化、‘双语环境’场景化及‘服务粘性’情感化等方式,持续打造在高端托育赛道的核心竞争力。同时,积极联动政府及街道,打造‘家门口’有品质的普惠托育园所,获取政策扶持,并探索企业职工子女托管、入户早教等创新业务模式,拓宽服务边界,不断推进本集团在文化教育服务上的发展。
      咨询服务—占总收入14.4%,占总毛利22.8%
      本集团围绕房地产全生命周期,通过优质资源整合、标准化体系建设与业务创新,并充分利用我们在物业服务上的专业优势,结合客户在不同阶段的服务需求提供产品及服务,持续为客户创造及实现价值。
      年内,为了能够更清晰地反映本集团业务布局,同时考虑本集团咨询服务与科技服务在客户群体上的较高重合性,我们对主营业务进行了分类调整:将科技服务归类于咨询服务板块中的管理咨询服务,并基于此将咨询服务截至2024年12月31日止年度的相关比较数据进行了重列。
      —毛利为人民币756.3百万元,与2024年的人民币734.1百万元相比增长3.0%。
      —在建物业服务
      收入为人民币2,142.5百万元,与2024年的人民币2,115.0百万元相比上升1.3%。年内,我们加大拓展由本集团大客户开发的城市核心地段高端项目,并持续推进行政窗口、展馆及活动接待等延伸领域的服务,为业务的增长提供有效补充。同时,我们也注重服务能力的提升,通过优化服务标准、加大培训力度、实施轮岗培育机制等,保障服务标准的有效落地及客户满意度的持续提升,为业务发展夯实根基。
      —管理咨询服务
      收入为人民币621.4百万元,与2024年的人民币638.2百万元相比下降2.6%,主要受国内房地产开发市场环境影响。我们将坚持落实城市深耕策略,持续优化业务结构,继续沉淀产品能力以不断提升产品核心竞争力及产品复制力,同时,我们将结合市场需求,加强产品设计、价值传播及经营管理等能力建设,推动服务产品的转型及升级,构建可持续发展生态,推动客户价值变现。

业务展望：

可能到了行业面对挑战的时段—行业同质化加剧,需求差异化加剧,边界在模糊,焦虑在滋生;但我们坚持认定,这是最好的时段—行业仍处于发展的上升期、机遇期,当喧嚣褪去、浮沫散尽,真正懂服务产品设计与迭代的人,持续为市场需求贡献愿力与创意的企业,终将被看见、被需要。
      2026年,是绿城服务从‘改革’走向‘全面深化改革’的关键之年,是从提升价值到重塑价值的跨越之年。我们将继续保持战略定力,以项目为王、产品为核、团队为本,以长期主义对冲短期波动与认知,用确定的服务价值去应对不确定的外部环境。服务是一场没有终点的长跑,深耕者自有正反馈,有恒心者终能见星辰。因相信而看见,因坚持而抵达。愿我们携手同向,善美力行,在2026年开阔的时光里,收获更加丰硕的成果。

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