绿城管理控股（09979.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿城管理控股（09979.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

房地产持续筑底,代建规模承压
      房地产市场下行压力持续向代建行业传导。代建行业总体规模下降、商务条件趋于严苛、委托方要求不断增加趋势明显。此外,政府回购存量房作为保障房等政策影响下,传统以保障房为主的政府代建业务减量;占行业规模近半数的城投平台拿地规模持续缩减,城投红利边际减弱,成为代建行业业务拓展面临的主要挑战。
      行业集中度提升,竞争趋于理性
      随着规模房企布局代建赛道基本完成,2025年上半年,未有新的规模房企进入代建赛道。行业集中度进一步提升,马太效应凸显。头部企业更加注重风险管控,对高风险、低收益项目承接趋于谨慎,市场非理性竞争态势有所缓和,行业正逐步回归理性发展。
      政策释放红利,增量机会逐显
      存量收储政策加速落地,推动改善销售端供求结构、修复市场信心,利好代建需求释放。地方化债力度加大,助力优化政府委托方支付能力,提升代建项目回款效率。
      此外,前期地方平台公司持有大量待开发存量土地,城中村改造规模持续放量,微更新、微改造、好房子等政策性多元业务机会有望持续释放,行业长期发展前景依然可期。
      总体来看,房地产市场压力在短期内仍在影响代建行业。但行业格局正在加速调整,头部企业集中度提升、竞争态势逐步理性。伴随存量回收、政府化债以及结构性城建政策落地,代建行业仍具备新的增量空间和转型发展的长期机遇。
      三、经营概况
      新拓逆市上涨,龙头优势扩大
      2025年上半年,本公司继续巩固行业第一身位。新拓代建项目总建筑面积约1,989万平方米,同比增长13.9%。新拓代建项目代建费约人民币50亿元,同比增长19.1%。
      新拓业务结构持续优化。商业代建新拓总建筑面积1,616万平方米,同比上涨约12个百分点至约81%。其中,民企委托方活跃度显着提升,同比上涨8个百分点至37%。城市能级方面,一二线城市占比维持58%高位,其中,杭州、南京、石家庄等主要城市占比较高。
      期内,依托卓越的投研能力、强劲的市场拓展能力及稳固的客户基础,本公司投标中标率和客户重复委托率连续三年稳步攀升。同时,我们持续深化资源整合与战略协同。一方面,深耕战略客户、整合产业链资源,强化协同效应。另一方面,主动连接资本方与土地资源,升级‘资方代建’业务模式,持续拓宽业务发展边界。
      交付规模领先,兑现经营承诺
      2025年上半年,本公司高品质交付45个项目,为约2.56万户业主创造美好家园,交付总建筑面积达465万平方米,荣膺中指研究院‘2025上半年中国房地产代建企业交付规模排行榜’第一名,且交付面积占比达榜单前十强总和的60%。预计下半年仍有近1,000万平方米交付建筑面积。交付项目类型涵盖商业代建、政府代建、纾困项目及产业园区等多重业态。本公司交付满意度保持92%的行业领先比率,真正实现‘为委托方创造价值’的目标,兑现‘让更多人住上好房子’的承诺。
      产品创新迭代,能力稳中有进
      2025年上半年,绿城管理传承绿城美学基因,深度融合面向B、C端的代建业务特性,持续提升产品力。产品品质方面,通过推进高层建筑立面‘属地化创新’、低密产品立面风格迭代升级、室内精装深化场景营造、景观IP焕新等多维举措,实现产品全面升级。开发能力方面,关键里程碑节点按时达成率达92%,较去年同期提升5个百分点,目标成本达成率持续保持100%的优异水平。
      营销逆势增长,指标稳步提升
      2025年上半年,在新房销售整体承压的背景下,绿城管理逆市增长,实现代建销售额人民币419亿元,继续领跑代建行业销售榜单。营销关键指标稳步提升,营销能力持续精进。首开项目兑现率、案场转化率、客户转化率、数字营销成交占比等指标均同比增长,新媒体拓客能力增强,成本管控能力凸显,整体呈现效率提升、费用优化、能力稳健增长的发展态势。
      管理优化改进,助力经营提效
      为应对行业变革、推动本公司长期高质量发展,绿城管理在管理层面多措并举,持续推进优化管理机制、焕新组织人才、提升经营决策效能、完善风控体系。具体而言,通过包干经营全面落地与考核机制强化,驱动管理机制迭代更新;通过外部战略人才引进与关键岗位内部流动,激活组织人才活力;依托决策线上高效完成及全流程数据化管理,大幅提升经营决策效率;结合巩固区域风控屏障与总部风控前瞻研判等举措,系统性筑牢公司治理根基。
      携手行业共进,铸就标杆力量
      作为中国代建行业的先行者、引领者,绿城管理始终以推动行业生态升级为己任,积极构建行业协同发展新格局。本公司秉持‘共建、共享、共荣’理念,立足中国房地产业协会代建分会平台,主导推进行业标准化建设,主编的行业标准已进入试评价阶段,填补了代建评价体系的空白,推动行业健康有序发展,彰显新时代领军企业的责任担当。
      凭藉卓越表现,本公司荣获‘2025年中国代建企业综合实力TOP1’、‘2025年1-6月中国房地产代建企业新签规模TOP1’、‘2025年1-6月中国房地产代建企业代建销售规模排行榜TOP1’等30余项行业荣誉,覆盖综合实力、新签规模、交付规模、品牌价值等多个核心维度,以实力奠定行业标杆地位。

业务展望：

我们认为,房地产行业未来将呈现高质量发展、协调发展、安全可持续发展的三大特征。在此背景下,代建企业的专业能力和资源整合能力能否给委托方客户带来价值,是代建业务能否长远发展的关键因素。
      绿城管理将坚持轻资产战略定力,巩固与提升代建主业,探索创新业务与主业相互赋能。代建业务层面,本公司底仓订单依然充实,分布良好。于2025年上半年末,绿城管理在手订单总建筑面积1.265亿平方米,四大城市群占比77%,其中待开发面积占比38.4%,可保障本公司有质量发展。本公司将持续加快存量项目转化,提升经营兑现度。培育新兴业务层面,本公司将依托中交集团及绿城中国资源优势,稳步探索‘代建出海’,做大业务增量。能力提升层面,本公司将聚焦新拓、销售、收款、交付四大核心指标,全面提升拓展力、服务力、组织力、经营力等核心能力。
      未来,绿城管理将继续以保持代建行业第一身位、第一品牌、第一市值为目标,稳步成为中国房地产全周期综合服务引领者。

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