海泰发展（600082）2025年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期海泰发展（600082）发布2025年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）公司所处的行业

    在土地红利消退、政策优势趋同背景下，产业园的招商逻辑发生了根本性转变，已从“如何装满园区”升级为“如何创造不可替代的产业价值”。帮助企业降低交易成本、加速技术转化、获取超额成长机会成为产业园招商绕不开的命题，园区运营服务成为产业园区的焦点和新增长点。园区开发运营以空间为载体，通过产业定位规划、功能平台搭建、载体开发及服务配套等，为企业提供全生命周期服务，涵盖物业管理、产业孵化、商业支持等多元化运营体系。面对存量房产过剩、功能定位趋同等挑战，行业加速向差异化转型。产业园区强化“特色定位+科技赋能”的核心竞争力，通过特色化、数字化与创新化协同驱动，重构园区高质量发展路径。

    当前，产业投资行业步入“精准施策+深度赋能”的新阶段。在国家大力推动产业转型升级的政策引导下，从《关于促进创业投资持续健康发展的若干意见》，到对“专精特新”企业的培育计划，均为产业投资指明方向。地方政府也积极构建“资本招商”生态，借助“资本链+产业链”双轮驱动，全力培育本土“独角兽”与链主企业。在此形势下，政策大力偏向耐心资本，积极鼓励“投早、投小、投硬科技”。产业资本加速在硬科技领域布局，聚焦新质生产力，挖掘科创企业。

    在国家创新驱动发展战略指引下，孵化器行业加速向专业化、数字化与生态化转型。工信部《科技型企业孵化器管理办法》正式施行，推动行业从量的增长转向质的提升、从提供服务转向构建创新创业生态。天津滨海高新区实施创业孵化高质量建设计划，坚持顶层设计与市场主导、企业孵化与产业培育结合，完善全链条体系，推进生物医药、人工智能等垂直领域专业平台建设，集成多元增值服务实现资源高效配置。深度协同产业集群的孵化模式，正成为区域新旧动能转换的核心引擎。

    （二）公司主要业务

    报告期内，公司作为天津滨海高新区唯一的国有控股上市公司，以工业地产开发运营作为核心经营业务，逐步形成“招商+投资+孵化”相结合的创新运营模式。公司围绕天津滨海高新区“113X”的产业发展方向，以实现高质量发展为目标，逐步向产业园区运营商及科技服务提供商转型，积极探索园区运营与产业投资相结合的发展新模式。

    园区运营方面，构筑独特优势，驱动资产增值。公司深度融入滨海高新区城市更新和产业升级，积极承接天开园科技转化成果，利用市场化招商方式，全力推动资产盘活。以园区运营为基础，挖掘园区服务需求，强化配套供给与物业服务，为驻区企业和产业发展提供定制化服务，持续创新资产管理模式，打造智慧园区，加速存量资产盘活。

    产业投资方面，探索产业投资新模式，实现招投联动。公司在坚守园区运营业务基础上，通过参与布局以新质生产力为投资方向的产业基金，聚焦园区相关产业及企业开展投资，形成协同效应，助力创新型与科技型企业的孵化与发展。通过资本服务化和服务场景化，实现产业投资与产业招商的高效联动，最大化利用资源，支撑企业成长，为公司带来长期投资回报与产业协同效益。

    孵化服务方面，深化高效能载体服务建设，回归孵化器职能初衷。海泰孵化器从提供融资咨询、专利服务、创业导师培训服务等方面为在孵企业提供专业化服务。公司依托园区智能化的特色产业优势和优质科创企业的集群优势提升转型，结合项目改造打造配套服务网点，加强载体服务优势共享，提升孵化器影响力。

    二、经营情况的讨论与分析

    2025年上半年，公司始终聚焦“三新”、持续做实“三量”，积极应对市场挑战，坚决推动发展与转型“两手抓”。通过持续夯实主业根基、拓展投资布局等举措，不断增强核心竞争力，各项重点任务有序推进，经营发展稳中有进。

    （一）自主协同双轮驱动资产盘活稳步推进

    公司立足资源高效配置与产业生态构建，坚持自主招商与渠道协同并重的发展策略，深度落实市场化运营机制，以系统性思维激活资产价值。牢牢把握重大项目盘活的历史性机遇，将资产盘活作为推动高质量发展的重要抓手，全力攻坚项目落地与效能释放，为产业园区升级注入新动能。

    在提升资产运营效率方面多措并举：一是聚焦自主招商提质增效，强化专业化招商能力建设，突出市场化盘活导向，优化资产动态定价与运营策略，通过精准匹配需求推动存量资产高效盘活；二是深化协同招商构建产业生态，全面实施科创合伙人计划，高标准建设特色人才创新创业园，以平台化思维汇聚创新资源，形成“自主招商强根基、协同招商拓生态”的良性发展格局，助力资产运营效率与产业价值双提升。

    （二）强化招投联动赋能产业发展

    紧扣投资与产业深度融合的主线，以“立足产业、服务产业、赋能产业”为核心导向，加强产业投资与招商联动布局。一方面，创新探索租金入股、房产入股等市场化招投联动模式，通过资本纽带强化“以投引企”“以资促产”效应，精准导入优质产业资源。另一方面，以产业基金为重要抓手，深化与之路资本的长效合作机制，构建战略协同的资本赋能体系。优化投后全周期管理及多元退出机制，通过机制赋能，基金投资的重点产业项目取得阶段性突破，产业基金错位投资、精准培育的生态格局初步显现，为园区产业集群发展注入强劲动能。

    （三）深化智慧园区运营优化营商服务环境

    锚定智慧园区建设目标，谋划打造“空间运营+产业服务+配套生态”三位一体综合业务体系，为园区高质量发展筑牢框架支撑。

    服务升级层面，聚焦能级提升构建“空间管家”服务体系，通过创新定制化服务、细化标准规范、优化流程效率，以服务品质迭代增强园区核心吸引力。产业服务上，着力推动运营能力提升，完成产业园区智慧管理平台方案搭建，协同市场化团队拓展园区运营能力，大力推动场景落地。配套完善方面，着眼园区企业急难愁盼问题，主动承接便民服务功能，精准补齐配套短板：深入摸排企业需求，妥善解决班车路线优化、燃气配套改造等问题，以暖心举措提升服务温度与员工归属感；集中实施25项载体焕新工程，系统推进园区品质升级。通过多维度发力，进一步优化园区营商环境。

    （四）强化公司治理机制释放改革发展效能

    强化党建引领，将党建工作深度融入资产盘活、招商运营、人才梯队建设等重点领域与关键环节，以党建赋能发展。公司持续优化治理结构，取消监事会相关设置，充分发挥专门委员会职能，权责清晰、运转高效的管理机制更加健全。紧扣“提质转型”发展主线，推进考核体系优化升级，完善绩效考核制度，通过科学机制推动治理效能向经营效益转化，为公司持续健康发展筑牢坚实保障。

    （五）提升资金管理水平筑牢风险防控防线

    公司科学合理落实预算编制，强化预算执行的动态追踪，为资本管理筑牢坚实基础。同时持续拓展多元融资途径，通过结构优化与成本管控，切实推动融资成本合理降低。在此基础上加大应收账款追缴力度，提升整体资金运营效能，稳健保障资金整体平衡，为经营发展提供有力支撑。

    三、报告期内核心竞争力分析

    公司通过二十余年的发展，在利用政策优势强化招商租售，发挥地域优势做好园区运营，培育产业聚集效应，布局产业基金实现招投联动协同等方面形成了公司独特的核心竞争力。

    （一）拥有规模化的园区载体空间优势。多年来，公司开发运营了绿色产业基地、创新基地、国家软件服务外包基地（BPO）、精工国际、蓝海科技园等百余万平方米工业园区项目，围绕软件开发、服务外包、生物医药等产业聚集了一批优质科技企业，为公司业务拓展提供优质空间资源。

    （二）拥有园区综合运营能力优势，全力打造优质综合服务平台。公司在园区项目运营、创新型企业孵化服务、产业投资管理等方面，拥有专业化队伍，丰富的管理经验，完善的业务体系。通过多年深耕了解区域需求，在已建成的园区内逐步打造完善综合服务平台，优化区域营商环境，提升园区整体形象，厚植公司品牌内涵，进一步促进招商租售工作。

    （三）拥有国内最早的国家级综合孵化器，具备运作产业投资的增值服务优势。通过加强国家自主创新示范区政策研究，更好地为在孵企业提供政策咨询服务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大公司孵化器的招商影响力。聚集了新一代信息技术、新能源新材料、生物医药等一批科技型企业，为运作产业投资工作提供了增值服务优势。

    （四）拥有专业产业投资基金助力优势。公司参股的产业基金均由投资经验丰富的专业基金管理人团队运营管理，且天津市政府引导基金—海河产业基金均参与其中。强大的基金品牌效应与专业的投资能力助力公司利用市场化手段挖掘优质项目资源，促进产业投资与产业招商的高效联动。

    （五）拥有银企合作的金融资源优势。公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切的合作关系。通过多种手段筹集资金，能够为公司的长期发展提供稳定的资金支持。

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