招商局置地（00978.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期招商局置地（00978.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

房地产开发业务
      于二零二四年十二月三十一日,本集团在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥有45个房地产开发项目,主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业,产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商舖等。
      按城市划分之土地储备明细及显示本集团项目在中国之地理位置及土地储备之图表载列如下。于二零二四年十二月三十一日,未售或未预售之物业项目之可售建筑面积(「土地储备」)为4,201,823平方米。
      按城市划分之土地储备
      佛山      房地产开发业务
      于二零二四年十二月三十一日,本集团在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥有45个房地产开发项目,主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业,产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商舖等。
      按城市划分之土地储备明细及显示本集团项目在中国之地理位置及土地储备之图表载列如下。于二零二四年十二月三十一日,未售或未预售之物业项目之可售建筑面积(「土地储备」)为4,201,823平方米。
      合同销售
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团连同其联营公司及合营公司获得合同销售总额约为人民币42,462百万元(二零二三年:人民币38,600百万元),同比增加10.00%,而合同销售总面积约为1,895,802平方米(二零二三年:1,898,545平方米),同比减少0.14%。截至二零二四年十二月三十一日止年度之平均售价约为每平方米人民币22,398元(二零二三年:每平方米人民币20,331元)。
      佛山
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于佛山之合同销售金额约为人民币3,943百万元,合同销售面积为193,501平方米。佛山宝华为主要项目之一。于二零二四年十二月三十一日,本集团于佛山市的项目总建筑面积达1,050,690平方米,未来可售建筑面积将为85,639平方米。
      佛山宝华简介
      项目位于佛山市南海区桂城千灯湖的核心区域,占地面积约149,600平方米,总建筑面积约860,000平方米,未来将会打造成一座大型复合都荟大城。
      该项目周边配套十分成熟,生活氛围浓厚。紧邻佛山桂城的地标性建筑-千灯湖公园,以及招商置地中心、万达广场、新凯广场等大型商业综合体。
      目前,项目一期正在销售中,户型面积约为190–545平方米,共有270套房源。二期户型面积约在160–210平方米之间,共计178套,项目二期预计将在二零二五年开售。
      广州
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于广州之合同销售金额约为人民币8,547百万元,合同销售面积为275,712平方米。广州西派天河序为主要项目之一。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团于广州市的项目总建筑面积达991,290平方米,未来可售建筑面积将为311,843平方米。
      广州西派天河序简介
      西派天河序项目由两大央企联袂开发,倾心呈现四至五房臻品空间,世界知名设计师精心雕琢3.0低容积率的纯改善社区,提升城市居住至新高度。
      作为广州首屈一指的「智慧+品质」标杆,西派天河序以125-240平方米的全能改善户型,满足用户对家的无限想像。近在咫尺的白云山,与之相距仅约200米的地铁3号线梅花园站,5站直达天河路商圈,汇聚正佳广场、天河城、天环广场、太古汇、K11等高端商业体。
      重庆
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于重庆之合同销售金额约为人民币4,416百万元,合同销售面积为341,369平方米。长嘉汇为主要项目之一。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团于重庆市的项目总建筑面积达6,369,267平方米,未来可售建筑面积将为2,230,164平方米。
      长嘉汇简介
      长嘉汇位于中国重庆市南岸区泰昌路,总建筑面积约150万平方米,是一个含住宅和商用物业的城市生活综合项目。
      长嘉汇「两江峰」组团建筑面积约400—460平方米,和套内174平方米的临江组团臻装高层,占据临江组团更核心地位,一览朝天门、江北嘴、南滨路等两江交汇地标景观。项目配套完善,交通、医疗、教育、金融、生活等设施等应有尽有。
      项目商用物业地处重庆城市CBD黄金三角,打造了长嘉汇购物公园、弹子石老街、弹子石广场等著名设施,其中长嘉汇购物公园汇聚全球时尚潮流、弹子石老街挂牌国家级4A旅游风景区、弹子石广场则是观赏两江交汇更广阔的视野,被誉为「两江交汇最佳摄影地」。
      南京及句容
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于南京及句容之合同销售金额约为人民币13,003百万元,合同销售面积为380,779平方米。南京招商局中心·臻境为主要项目之一。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团于南京市及句容市的项目总建筑面积达3,496,802平方米,未来可售建筑面积将为818,124平方米。
      南京招商局中心·臻境简介
      南京招商局中心·臻境位于南京市玄武区,占据南京主城中心新玄武区域的核心位置,邻近南京站和钟山名胜区,项目整体占地约174,000平方米,总建筑面积约750,000平方米,融合商业及高端住宅等多种业态于一体,并与地铁直接联通,形成大型TOD项目,为南京带来招商局独有的「海上世界」世界级生活方式。
      项目交通极致方便,坐落南京6号线、9号线地铁上盖,2公里内还有1、3、7三条地铁线。地块1公里范围内有9条公交路线。红山路、恒嘉路、北苑东路、经五路、大壮观路、领智路、红山南路形成四纵三横格局,通过新庄枢纽直连南京井字内环,快速通达全城。
      项目主打118、134、143、181平方米四种面积,涵盖3房和4房户型。
      西安
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于西安的合同销售金额约为人民币11,990百万元,合同销售面积为701,384平方米。招商揽阅为主要项目之一。于二零二四年十二月三十一日,本集团在西安的项目总建筑面积达3,665,435平方米,未来可售建筑面积将为756,053平方米。
      招商揽阅简介
      招商揽阅坐落西安国际港务区奥体大道核心板块,占地面积143,500平方米,总建筑面积496,800平方米,共2,693户,诚意打造「河园共生」的都市生活范本。项目紧邻双地铁枢纽与城市主干道,15分钟速达行政中心商圈,同步纵览灞河、渭河景观带及浐灞国家湿地公园稀缺生态资源,主力户型涵盖100-168平方米三居室及四居室。全系配置智能安防、环保建材与星级物业体系,融合教育、生态与科技基因,为城市精英缔造繁华与自然兼得的品质居所。
      资产管理业务
      本公司通过招商局置地资管有限公司(本公司全资附属公司及招商局商业房地产投资信托基金的房托基金经理)开展其房地产投资信托管理业务。截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团录得资产管理服务收入约人民币17,422,000元(二零二三年:人民币14,971,000元)。
      2%广州
      西安7%
      下图显示于二零二四年十二月三十一日本集团项目在中国
      之地理位置及土地储备
      丝路中心北地块59,162
      丝路中心南地块22,585
      招商华宇长安玺5,151
      西安序26,434
      招商国际E城577
      招商揽阅122,887
      招商雍景湾16,120
      招商悦府11,147
      下表载列于二零二四年十二月三十一日本集团(i)已落成;(ii)开发中;或(iii)持作未来开发之物业开发项目详情。所有有关面积之数据均取至最接近整数:
      合同销售
      截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团连同其联营公司及合营公司获得合同销售总额约为人民币42,462百万元(二零二三年:人民币38,600百万元),同比增加10.00%,而合同销售总面积约为1,895,802平方米(二零二三年:1,898,545平方米),同比减少0.14%。截至二零二四年十二月三十一日止年度之平均售价约为每平方米人民币22,398元(二零二三年:每平方米人民币20,331元)。
      投资:
      佛山
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于佛山之合同销售金额约为人民币3,943百万元,合同销售面积为193,501平方米。佛山宝华为主要项目之一。于二零二四年十二月三十一日,本集团于佛山市的项目总建筑面积达1,050,690平方米,未来可售建筑面积将为85,639平方米。
      佛山宝华简介
      项目位于佛山市南海区桂城千灯湖的核心区域,占地面积约149,600平方米,总建筑面积约860,000平方米,未来将会打造成一座大型复合都荟大城。
      该项目周边配套十分成熟,生活氛围浓厚。紧邻佛山桂城的地标性建筑-千灯湖公园,以及招商置地中心、万达广场、新凯广场等大型商业综合体。
      目前,项目一期正在销售中,户型面积约为190–545平方米,共有270套房源。二期户型面积约在160–210平方米之间,共计178套,项目二期预计将在二零二五年开售。
      广州
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于广州之合同销售金额约为人民币8,547百万元,合同销售面积为275,712平方米。广州西派天河序为主要项目之一。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团于广州市的项目总建筑面积达991,290平方米,未来可售建筑面积将为311,843平方米。
      广州西派天河序简介
      西派天河序项目由两大央企联袂开发,倾心呈现四至五房臻品空间,世界知名设计师精心雕琢3.0低容积率的纯改善社区,提升城市居住至新高度。
      作为广州首屈一指的「智慧+品质」标杆,西派天河序以125-240平方米的全能改善户型,满足用户对家的无限想像。近在咫尺的白云山,与之相距仅约200米的地铁3号线梅花园站,5站直达天河路商圈,汇聚正佳广场、天河城、天环广场、太古汇、K11等高端商业体。
      重庆
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于重庆之合同销售金额约为人民币4,416百万元,合同销售面积为341,369平方米。长嘉汇为主要项目之一。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团于重庆市的项目总建筑面积达6,369,267平方米,未来可售建筑面积将为2,230,164平方米。
      长嘉汇简介
      长嘉汇位于中国重庆市南岸区泰昌路,总建筑面积约150万平方米,是一个含住宅和商用物业的城市生活综合项目。
      长嘉汇「两江峰」组团建筑面积约400—460平方米,和套内174平方米的临江组团臻装高层,占据临江组团更核心地位,一览朝天门、江北嘴、南滨路等两江交汇地标景观。项目配套完善,交通、医疗、教育、金融、生活等设施等应有尽有。
      项目商用物业地处重庆城市CBD黄金三角,打造了长嘉汇购物公园、弹子石老街、弹子石广场等著名设施,其中长嘉汇购物公园汇聚全球时尚潮流、弹子石老街挂牌国家级4A旅游风景区、弹子石广场则是观赏两江交汇更广阔的视野,被誉为「两江交汇最佳摄影地」。
      南京及句容
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于南京及句容之合同销售金额约为人民币13,003百万元,合同销售面积为380,779平方米。南京招商局中心•臻境为主要项目之一。
      截至二零二四年十二月三十一日,本集团于南京市及句容市的项目总建筑面积达3,496,802平方米,未来可售建筑面积将为818,124平方米。
      南京招商局中心•臻境简介
      南京招商局中心•臻境位于南京市玄武区,占据南京主城中心新玄武区域的核心位置,邻近南京站和钟山名胜区,项目整体占地约174,000平方米,总建筑面积约750,000平方米,融合商业及高端住宅等多种业态于一体,并与地铁直接联通,形成大型TOD项目,为南京带来招商局独有的「海上世界」世界级生活方式。
      项目交通极致方便,坐落南京6号线、9号线地铁上盖,2公里内还有1、3、7三条地铁线。地块1公里范围内有9条公交路线。红山路、恒嘉路、北苑东路、经五路、大壮观路、领智路、红山南路形成四纵三横格局,通过新庄枢纽直连南京井字内环,快速通达全城。
      项目主打118、134、143、181平方米四种面积,涵盖3房和4房户型。
      西安
      二零二四年,本集团(连同其联营公司及合营企业)于西安的合同销售金额约为人民币11,990百万元,合同销售面积为701,384平方米。招商揽阅为主要项目之一。于二零二四年十二月三十一日,本集团在西安的项目总建筑面积达3,665,435平方米,未来可售建筑面积将为756,053平方米。
      招商揽阅简介
      招商揽阅坐落西安国际港务区奥体大道核心板块,占地面积143,500平方米,总建筑面积496,800平方米,共2,693户,诚意打造「河园共生」的都市生活范本。项目紧邻双地铁枢纽与城市主干道,15分钟速达行政中心商圈,同步纵览灞河、渭河景观带及浐灞国家湿地公园稀缺生态资源,主力户型涵盖100-168平方米三居室及四居室。全系配置智能安防、环保建材与星级物业体系,融合教育、生态与科技基因,为城市精英缔造繁华与自然兼得的品质居所。
      资产管理业务
      本公司通过招商局置地资管有限公司(本公司全资附属公司及招商局商业房地产投资信托基金的房托基金经理)开展其房地产投资信托管理业务。截至二零二四年十二月三十一日止年度,本集团录得资产管理服务收入约人民币17,422,000元(二零二三年:人民币14,971,000元)。
      财务及资金管理原则
      于二零二四年十二月三十一日,本公司流动资产净值为人民币27,538,618,000元(二零二三年:人民币22,584,063,000元)。
      于二零二四年十二月三十一日,银行结余及现金为人民币12,734,449,000元(二零二三年:人民币10,283,322,000元)。以货币计值而言,银行结余及现金可分为以人民币列值人民币12,413,565,000元、以美元列值人民币56,554,000元及以港币(「港币」)列值人民币264,330,000元。
      于二零二四年十二月三十一日,本集团的计息债务总额为人民币34,908,872,000元(二零二三年:人民币35,238,088,000元)。以到期日而言,尚未偿还计息债务总额可分为人民币4,562,819,000元(须于一年内偿还)、人民币11,522,228,000元(须于一至两年内偿还)、人民币16,784,828,000元(须于两至五年内偿还)及人民币2,008,997,000元(须于五年后偿还)。
      于二零二四年十二月三十一日,本集团的净计息债务(计息债务总额减银行结余及现金)对权益(包括非控股权益)比率(「净杠杆率」)为67%(二零二三年:71%)。本集团按照项目需求进一步合理利用其资本结构及资源的灵活性。本集团资金成本仍维持行业较低水平。于二零二四年十二月三十一日的计息债务加权平均融资成本为3.23%,其中银行及金融机构借贷平均融资成本为3.34%。
      本集团之货币资产及负债以及业务交易主要以人民币、美元及港币列账和进行。
      本集团恪守审慎之外汇风险管理政策,透过维持货币资产与货币负债之平衡,将外汇风险减至最低。
      不竞争契据
      为最小化实际及潜在竞争,本集团与招商局地产控股股份有限公司(「招商地产」)(其后于二零一五年十二月与招商蛇口(定义见下文)合并的一家公司)于二零一三年六月十九日订立不竞争契据(于二零一三年十月四日经修订及补充)(「不竞争契据」)。于二零一五年十二月三十日,本公司、招商地产及招商局蛇口工业区控股股份有限公司(「招商蛇口」)附注1订立一项修订及更替契据,据此,招商地产于不竞争契据项下所有责任、承诺、权益及利益将更替予招商蛇口并由招商蛇口代替招商地产承担,犹如招商蛇口一直为代替招商地产之不竞争契据之订约方,自二零一五年十二月三十日起生效。除此以外,不竞争契据之所有其他条款维持不变附注2。于二零一八年十二月十七日,本公司与招商蛇口订立一项经修订及重列之不竞争契据,其取代及代替整份不竞争契据(「经修订及重列之不竞争契据」),并已于其后在二零一九年十月二十一日订立经重新修订及重列之不竞争契据(「经重新修订及重列之不竞争契据」),以取代及代替整份经修订及重列之不竞争契据。
      附注:
      1.根据招商蛇口及招商地产在深圳证券交易所刊发之公告,于二零一五年十二月三十日,招商蛇口与招商地产完成重大资产重组及整合,据此(其中包括)招商地产所有资产、负债、业务、雇员、合约及所有其他权利及义务已经由招商蛇口代替招商地产接收及承担。招商地产终止于深圳证券交易所上市,而招商蛇口股份于深圳证券交易所上市,均自二零一五年十二月三十日起生效。
      2.为避免疑问,在上文「不竞争契据」一段中,对招商蛇口之提述于二零一五年十二月三十日前任何时间内应被视为对招商地产之提述。
      根据经修订及重列之不竞争契据,(i)招商蛇口及其附属公司(不包括本集团)(「招商蛇口集团」)不会与本集团在佛山、广州、南京及句容(「四个招商局置地城市」)竞争,惟位于佛山之若干管理过渡资产(「管理过渡资产」)除外,该等资产将由招商蛇口集团保留,但由本集团根据本集团与招商蛇口订立之若干运营协议管理;(ii)就重庆及西安而言,视乎年度审阅程序之结果,本公司正考虑终止进行房地产业务(按少数基准参与中国之房地产相关投资(「非控股投资安排」)除外)并将适时退出该两个城市;(iii)招商蛇口集团不会于重庆及西安与本集团竞争,除非本集团不再于该等城市进行房地产业务(非控股投资安排除外);(iv)本集团将不会与招商蛇口于中国46个其他城市(「招商蛇口城市」)竞争,惟本集团将有权参与中国(包括招商蛇口城市)之非控股投资安排则除外;(v)待招商蛇口集团将位于北京及上海办公室物业的资产管理业务之全部股权正式转让予本集团(「第一项建议转让」)后,本集团亦将有权就位于北京及上海之办公室物业独家进行资产管理业务;及(vi)本公司将不再拥有于中国其他城市(即本集团或招商蛇口集团于不竞争契据日期并无进行房地产业务的其他中国城市(「未涉足城市」))展开房地产业务的永久优先选择权(「优先选择权」)。
      根据经重新修订及重列之不竞争契据,本集团将有权独家参与房地产投资信托基金之房地产投资信托管理业务,而获允许的相关物业均位于或来自中国各地。本公司(以其本身或透过其附属公司)有权收取现金及╱或房地产投资信托基金单位作为回报。除纳入房地产投资信托管理业务及更新有关北京及上海办公室物业之资产管理业务之条款以反映第一项建议转让完成时之状况外,与经修订及重列之不竞争契据相比,经重新修订及重列之不竞争契据有关(a)非控股投资安排;(b)四个招商局置地城市及西安和重庆,以及北京及上海办公室物业之资产管理业务;及(c)房地产业务之其他条款维持不变。
      请参阅本公司日期为二零一三年十月十日的通函内「与控股股东的关系」一节,以了解不竞争契据及管理过渡资产的详情。
      请参阅本公司日期为二零一九年一月十日的通函,以了解经修订及重列之不竞争契据、四个招商局置地城市、房地产业务、非控股投资安排、招商蛇口城市、资产管理业务、第一项建议转让、优先选择权及未涉足城市的详情。
      请参阅本公司日期为二零一九年十月二十一日的通函,以了解经重新修订及重列之不竞争契据、房地产投资信托管理业务及房地产投资信托基金的详情。
      由本公司全体独立非执行董事组成的独立董事委员会已(i)审阅本公司管理层编制之报告,当中载有招商蛇口集团及本集团相关物业项目组合的最新资料;(ii)审阅招商蛇口集团及本集团于截至二零二四年十二月三十一日止年度执行及遵守经重新修订及重列之不竞争契据之情况;及(iii)确认招商蛇口集团及本集团于截至二零二四年十二月三十一日止年度已遵守经重新修订及重列之不竞争契据之条款。
      本集团将继续于广州、佛山、南京及句容经营其传统房地产开发业务。此外,于对本集团截至二零二四年十二月三十一日止年度的房地产业务组合进行年度审阅后以及经计及本集团于相关时间可得的财务资源及相关市场状况,本集团决定暂时继续于重庆及西安进行其房地产业务。

业务展望：

国务院总理李强在二零二五年三月五日的政府工作报告中强调,中国政府将持续用力推动房地产市场止跌回稳,调减限制性措施,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。措施包括合理控制新增房地产用地供应和推进收购存量商品房,并且以安全、舒适、绿色、智慧的高质量「好房子」为推动方向。在房地产发展新模式下,招商置地将结合自身情况在开发、价格、存货和成本四方面下手,稳健与发展并举。
      在开发端,公司将以「提速、提质、提效」为目标,全面提升项目运营能级。针对新获取项目,集团将强化跨部门协同机制,通过前置定位、深化前期研究及资源倾斜,力争实现「极致开盘」,缩短开发周期;旧改项目则通过政策对接与资源整合加速孵化,释放核心城市更新潜力。
      价格管理方面,公司将深化精细化管控体系,动态优化销售策略,从「以价换量」转向「以质定价」,通过产品价值重塑与客户需求引导,实现量价平衡与利润提升。同时,促销策略将转向良性的「性价比竞争」,以适应人民群众高品质居住需要的「好房子」突围而出。
      在存货去化领域,存量项目将以「老盘新做」为抓手,突破传统路径依赖。针对核心区域资产,公司将以产品焕新、场景升级及服务增值重塑竞争力,结合创新营销策略提升溢价空间;对于难点项目,将积极善用当地政策,把握「收储纳保、房票安置、以旧换新」等政策窗口,加速历史包袱出清,为资源再配置腾挪空间。
      面对行业利润率承压的挑战,招商置地将「降本、提质、增效」贯穿全价值链。一方面,集团全员将持续深挖建造成本与运营成本管控潜力,强化「三费」(销售费用、管理费用、财务费用)刚性约束,推动财务结构瘦身健体;亏损业务单元将实施极致成本管控,确保止血回血。
      与此同时,集团将坚定践行「深耕香港、精耕东南亚」的海外战略,加速推进境外重点项目的建设与运营,构建国际化资产配置与收益增长极。通过本土化运营与资源协同,提升海外市场品牌影响力,为中长期发展注入多元动能。

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