京投发展（600683）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期京投发展（600683）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、经营情况讨论与分析

    （一）宏观市场环境

    1、宏观政策概况

    2024年，政府多次在重要会议上对房地产行业进行了全面部署，明确了发展方向。上半年，房地产政策延续宽松主基调，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛，减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，中央定调“止跌回稳”，房地产发展新模式不仅明确了房地产行业发展方向，也为市场预期注入强心剂，四季度市场呈现显著回暖态势。

    2、房地产行业数据概况

    国家统计局数据显示，2024年全国房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面积513330万平方米，同比下降13.1%；房屋新开工面积73893万平方米，同比下降23.0%，其中住宅新开工面积53660万平方米，同比下降23.0%；房屋竣工面积73743万平方米，同比下降27.7%，其中住宅竣工面积53741万平方米，同比下降27.4%；新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积同比下降14.1%；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额同比下降17.6%。

    北京市统计局数据显示，2024年全市房地产开发企业房屋新开工面积1286.9万平方米，同比增长2.4%。其中住宅新开工面积762.3万平方米，同比增长6.6%；房屋竣工面积1652.5万平方米，同比下降21.8%，其中住宅竣工面积912.8万平方米，同比下降21.6%；新建商品房销售面积1118.7万平方米，同比下降1.2%，其中住宅销售面积785.7万平方米，同比下降4.0%。

    3、重点关注区域

    （1）北京

    2024年，北京市积极响应国家政策，在房地产政策环境持续优化的宏观背景下，相继出台一系列重磅举措。在信贷政策方面，降首付、降利率举措不断推进，以减轻购房者资金压力，有效刺激市场需求；在限购政策方面，对限购门槛进行适度调整，精准施策，进一步激活房地产市场的交易活跃度。这些政策的出台与实施，充分展现了北京市在促进房地产市场平稳健康发展方面的决心与行动力，为房地产市场的稳健前行奠定坚实基础。

    （2）无锡

    2024年，无锡市积极响应国家政策。在公积金支持方面，着重加大公积金对购房者的支持力度，切实缓解购房资金压力；大力推行“卖旧买新”政策，有效激活二手房市场，带动新建商品住房交易；在安置工作方面，加大房票安置工作力度，支持引进人才购房，为各类人才提供住房保障。这一系列政策举措协同发力，为无锡市房地产市场的稳健、高质量发展注入动力。

    （二）公司经营情况

    2024年，公司始终坚守战略定力，持续深耕TOD主业，以客户实际需求为导向，全方位提升产品品质与服务质量，通过多元、精准策略推动去化与回款，重点项目实现高品质交付，融资结构不断优化，呈现韧性发展态势。公司高度关注市场动态，审慎研究潜在资源与市场机会，始终将风险防控置于重要位置，强化安全生产管理体系建设，确保安全生产形势持续稳定，为公司各项业务的稳健推进筑牢坚实基础。2024年，公司实现签约销售额53.65亿元，回款额52.47亿元，新开工面积（权益）9.72万平方米，竣工面积（权益）11.19万平方米。

    1、北京及环京地区项目情况：

    （1）北熙区：作为公司布局朝阳区的重点项目，项目一期住宅主体已全部封顶，园林景观、外立面、公区精装实现多维实景开放；项目二期住宅楼主体结构封顶，工程进度有序推进。项目全年以加快去化为目标，紧跟市场政策及竞品动态，精装样板间相继亮相升级客户体验，社群主理人计划有序执行凝聚社群力，多措并举保增量、促转化。推动区域利好配套落地及强化区域发展，持续打造大盘可持续成长核心优势。

    （2）檀谷：作为公司长期深耕的京西项目，2024年持续迭代升级，已然成为融合公园商业、优质教育配套、高品质住区等多元元素的生活方式市镇标杆，进一步带动区域发展，实现价值进阶，凭借独特魅力稳居北京市热门网红打卡地前列。2024年檀谷商圈商业氛围愈发浓厚，12家高品质头部品牌开业，其中涵盖4家全国、北京首店，创造了京西最强生活方式品牌组合。全年举办各类艺术文化活动超50场，涵盖音乐演出、艺术展览、电影放映等多元形式。自媒体平台的自传播总曝光量突破2亿，成为官媒点赞推荐的旅游好去处。凭借创新型生态模式，檀谷住宅销售2024年再取佳绩。同时檀谷荣获“2024年度北京商业模式创新品牌”大奖，并被评为“年度最受欢迎生活方式目的地”，品牌影响力与美誉度持续攀升。

    （3）森与天成：项目以四环主城、双地铁金融线、低密空中森境等核心价值为支点，采用终端全覆盖的营销策略，全新展示样板开放提升客户体验，延续四环销售红盘地位获得丰台区四季度销冠。项目有序推进，盖上区住宅全部封顶，精装修、外幕墙、市政等施工全面开启；落地区全面转入地下结构工程阶段。

    （4）岚山：作为公司在海淀区的TOD项目，2024年11月项目完成咽喉区竣工验收备案工作。上盖区住宅获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑结构（长城）优质工程”；南三排住宅及咽喉区（B1办公楼等7项）获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“2024年度北京市建筑（长城）结构优质工程”。上盖区现状结构转换层机电安装工程，获得北京市建筑业联合会颁发的“北京市优质安装工程”奖项。

    （5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，工程建设有序推进。BS3公交综合楼于8月28日竣备并于12月完成初始登记；BS2商业实现地铁正式B口启用，幕墙、机电、精装施工基本完成；BS4/5/6/8组团所有楼栋完成结构封顶，进入装饰装修施工阶段。

    （6）臻御府：立足于丰台区总部基地板块，致力于打造品质卓越的综合社区项目。在住宅全面交付的基础上，本着客户为中心的服务理念，社区管理服务不断升级。

    （7）倬郡：作为环京商业办公项目，在2023年精装交付的基础上进一步优化项目细节，年内完成公共区域升级改造，全方位提升客户体验感，2024年年内取得一期楼栋不动产权证。

    （8）若丘：作为公司深度布局于门头沟区潭柘寺镇板块，且持续精耕细作的参股项目，2024年项目整体推进态势良好，一期全部楼栋实现结构封顶。外立面、市政园林同步启动，周边配套建设有序推进。

    2、无锡项目情况：

    愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高端社区，2024年通过深度社区营造、社群孵化、服务创新赋能以及差异化营销策略，打造高质量、可持续、有特色的TOD项目样本，为幸福社区的长期有序运营夯实基础。年内项目二期住宅高品质、里程碑式交付获得客户及行业端好评，商办酒店及中轴公园工程进度平稳推进，四期住宅结合市场情况弹性运营。项目始终坚持用户中心主义与“生态、智慧、幸福”三大理念，结合社群运营持续深化幸福生活方式，以高品质产品力和服务力为驱动，打造城市幸福社区标杆。年内，项目A地块1#-17#楼喜获WELL健康建筑国际金级认证，社区获得WELL建筑标准铂金级认证。

    （三）财务状况分析

    报告期内，公司实现营业收入总额141661.26万元，同比下降86.69%，其中房地产业务实现收入130487.30万元，同比减少927976.63万元，降幅87.67%。公司实现归属于上市公司股东净利润-105463.15万元，同比减少39539.69万元，减幅59.98%，扣除永续融资产品利息32574.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-138037.15万元，同比减少39628.69万元，减幅40.27%。公司2024年度亏损主要系公司计提存货、其他应收款、预付账款等资产减值以及公司当期销售结转收入较少所致，随着市场逐步复苏，预计2025年销售及销售结转情况将有所好转。

    报告期内，公司三项费用总计61185.44万元，同比增加6451.47万元，增幅11.79%。其中管理费用15819.01万元，同比减少3143.54万元，减幅16.58%，主要系继续缩减各项开支费用减少所致；销售费用11488.62万元，同比减少8804.79万元，减幅43.39%，主要系营业收入减少相应销售代理费、渠道费减少所致；财务费用33877.81万元，同比增加18399.80万元，增幅118.88%，主要系本期公司费用化借款利息增加所致。

    报告期末，公司资产总额6027148.16万元，同比增加72303.00万元，增幅1.21%，资产总额中存货期末余额4474079.68万元，占资产总额的74.23%，同比增加793021.28万元，增幅21.54%，公司各项目资产质量良好。负债总额5291596.55万元，同比增加282576.05万元，增幅5.64%，增幅主要系借款增加所致。随着项目的不断推进，公司各项目持续预售并实现结转，资金加速回笼，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额696818.18万元，占负债总额13.17%，合同负债较去年期末增加306762.59万元，增幅78.65%；本报告期末公司有息负债总计4114425.23万元，占负债总额77.75%，2024年度公司各类借款净增加282335.94万元，增幅7.37%。公司控股股东借款期末余额3198945.59万元，占负债总额60.45%，占有息负债的77.75%。公司各项目预售资金将继续加快回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。2024年12月31日，公司资产负债率87.80%，与年初相比增加3.68个百分点，公司整体经营稳定，规模有所扩大，资产与负债小幅增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道获取低成本资金，2024年度公司平均融资成本5.22%，同比下降0.53%。

    报告期末，归属于上市公司股东的净资产641907.61万元，剔除其他权益工具（永续融资产品）600000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产41907.61万元，归属于上市公司普通股股东净资产同比减少142350.61万元，减少系公司其他综合收益变动及公司当期亏损及支付永续融资产品利息所致。

    报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流出621116.25万元，同比增加188539.62万元，增幅43.59%，其中销售商品、提供劳务收到的现金527669.72万元，同比增加61772.86万元，增幅13.26%；另外经营活动现金流出同比增加236053.35万元，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加151506.03万元，增幅20.75%，主要系本报告期房地产项目公司购买土地所致；缴纳的各项税费同比增加58879.61万元，增幅40.98%。公司投资活动现金流量净额净流出为18439.75万元，主要系公司本报告期追加无锡望愉投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为33859.46万元，筹资活动现金净流量同比减少966350.96万元，主要系偿还借款及利息支出增加所致。

    二、报告期内公司所处行业情况

    房地产行业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的企业和相关经济主体构成的产业，主要提供的产品和服务是商品房的投资开发、经营管理等。房地产行业因其综合性和产业关联性，在国民经济中扮演着重要角色，其发展对上下游产业链及整体经济有显著的带动作用。近年来，国家对土地、税收、信贷等领域均进行了政策优化，引导房地产企业探索新发展模式，促进房地产行业持续稳定健康发展。

    2025年政府工作报告提出，“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。目前，我国国民经济持续稳定增长，人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场发展的原动力。

    三、报告期内公司从事的业务情况

    京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业开发。

    近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年，陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区、森与天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级，总开发规模近500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、经验积累、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：

    1、明晰的企业战略

    明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，取得了良好的客户口碑。

    2、先进的理念

    公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道物业综合体开发运营为代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，人文城市和产业生态共存的价值共同体的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。

    公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

    公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。

    智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。

    除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。

    3、先发优势经验积累

    公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势，其主要体现为以下三点：

    （1）多种结构转换方式及应用

    为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先发优势和丰富经验。

    （2）减振降噪技术的研发和应用

    在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的痛点之一，公司下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。公司技术成果除在我们自身项目中应用外，也广泛应用于杭州、深圳、成都等多个地铁物业中。

    （3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力

    在TOD开发中，公司长期对标现有东京、中国香港等地的标杆项目，以用户视角为出发点，塑造城市核（UrbanCore）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。

    4、优秀的财务融资能力

    公司一方面加快去化和项目周转，努力保障财务稳定。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司成功发行2024年度第一期中期票据7亿元，期限3年，票面利率2.07%。

    5、科学的运营管理模式

    公司在运营管理上，始终坚持用户中心主义，以精细化服务、高品质输出为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过科学制定考核机制，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹，为公司未来的发展保驾护航。

    6、高效能的组织团队

    公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，实现多维度考评，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2024年，房地产行业处于调整与变革的关键阶段。自“9·26”中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，政策层面持续加大力度，积极因城施策，全力推动房地产行业回归平稳健康发展轨道。同年12月，中央政治局会议着重强调“稳住楼市”的重要性，随后召开的中央经济工作会议再次重申“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年房地产市场发展奠定基调，充分彰显了国家坚定稳定房地产市场的决心。

    (二)公司发展战略

    公司持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业综合体开发运营的经验与技术积累，持续打造轨道物业开发经营核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵，秉承用户中心主义，精细化打磨产品，以智慧城市和轨道科技加速发展，切实践行“轨道+土地”的一体两翼战略，形成人文城市和产业生态共存的价值共同体，以地铁车辆段上盖综合开发消除车辆段孤立存在“城市伤疤”效应，在实现房地产开发经济价值的同时，对土地集约化利用做出重要贡献。

    (三)经营计划

    2025年公司将紧抓政策机遇，深入研究房地产新发展模式，在新形势中探索公司平稳可持续发展的路径，实现高质量开发与高品质服务的发展格局。主要做好以下几个方面的工作：

    一是销售管理方面。系统整合价格策略、推盘策略、获客策略与成交策略，构建灵活高效的销售策略体系。以抢占销售先机为核心目标，将打造市场先发优势、建立对标优势作为关键路径，推动销售去化工作快速落地实施。

    二是竣备交付方面。重点施行以交付为中心的全周期品质管控体系，全面推行以工地开放为主要形式的预交付机制。全力保障项目交付工作的顺利推进，确保交付品质符合高标准，提升客户满意度。同时，进一步夯实安全管理机制，加强安全风险管控，通过强化安全管理体系化建设、狠抓安全生产责任落实、定期开展安全检查等方式，不断提升安全管理水平，为公司稳定发展筑牢安全防线。

    三是产品研发方面。秉持“好房子”的标准要求，围绕交通枢纽，全力打造集居住、商业、办公、文化、休闲为一体化的立体城市空间，满足居民“一站式”生活需求。同时，积极探索创新产品形态，不断优化服务模式，力求达成TOD产品从功能到体验的全方位突破与进阶式升级。

    四是合规建设方面。全力推进合规管理组织机构的完善优化工作，持续深化公司合规体系建设，积极推动合规管理与内控管理深度融合，有序开展重大事项合规自查工作，全面提升公司合规运营水平，保障各项业务在合法合规的框架内实现稳健发展。

    五是监管落实方面。严格遵循证监会、上交所等监管部门的规定要求，持续优化上市公司治理结构，精准把控信息披露质量，深化投资者关系管理工作，全方位提升公司合规运营水平，确保公司在资本市场的规范运作与稳健发展。

    (四)可能面对的风险

    1、政策风险

    房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。

    针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。

    2、财务风险

    房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。

    针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，创新融资手段，确保资金链安全。

    3、投资风险

    公司投资的鄂尔多斯项目存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。

    针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。

    4、市场风险

    房地产行业受消费者信心影响较大，市场的不确定性会让消费者的购买倾向下降，进而影响房地产市场的整体交易活力。

    针对该项风险，公司将继续秉持“用户中心主义”，不断提升产品质量和服务水平，从购房者的核心需求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。

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