据证券之星公开数据整理，近期保利发展（600048）发布2024年三季报。根据财报显示，保利发展净利润减41.23%。截至本报告期末，公司营业总收入1827.74亿元，同比下降5.08%，归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。按单季度数据看，第三季度营业总收入435.25亿元，同比下降21.62%，第三季度归母净利润3.93亿元，同比下降63.31%。
本次财报公布的各项数据指标表现不尽如人意。其中，毛利率15.92%，同比减17.82%，净利率6.7%，同比减23.78%，销售费用、管理费用、财务费用总计105.67亿元，三费占营收比5.78%，同比增1.2%，每股净资产16.34元，同比增0.18%，每股经营性现金流-1.34元，同比减334.2%，每股收益0.66元，同比减40.54%
证券之星价投圈财报分析工具显示：
财报体检工具显示：
分析师工具显示：证券研究员普遍预期2024年业绩在118.63亿元，每股收益均值在0.99元。
该公司被2位明星基金经理持有，这些明星基金经理最近还加仓了，持有该公司的最受关注的基金经理是富国基金的刘莉莉，在2023年的证星公募基金经理顶投榜中排名前五十，其现任基金总规模为50.28亿元，已累计从业6年112天，擅长挖掘成长股。
持有保利发展最多的基金为华夏回报混合A，目前规模为101.85亿元，最新净值1.238（10月29日），较上一交易日下跌1.2%，近一年上涨3.34%。该基金现任基金经理为王君正。
最近有知名机构关注了公司以下问题：
问：主要交流内容如下：
答：尊敬的投资人您好，二十届三中全会提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”等，体现了当前中央对行业的重视程度，为行业平稳发展打开政策空间，也为防范化解行业风险、稳定消费者预期、促进市场良性循环和健康发展打下基础。展望下半年，公司将积极抓住政策机遇，做好公司经营管理，实现高质量发展。
问题2上半年保利发展在销售上提速，利用政策窗口期和节假日时间加速出货，也取得了一定效果。上半年大部分城市新房市场还在筑底阶段，保利能“跑起来”的原因是什么？
尊敬的投资人您好，上半年，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，一方面，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，环比一季度增长181%。另一方面，公司坚定贯彻落实去库存策略，总部和一线人员两级联动，根据政策热点，加强综合去化举措。
问题3公司目前有息债务的分类结构？债务融资空间如何？
尊敬的投资人您好，截至2024年6月30日，公司合并报表范围内公司有息债务余额为3735.10亿元，其中，银行贷款2753.79亿元，占比73.73%；公司信用类债券665.72亿元，占比17.82%；非银行金融机构315.60亿元，占比8.45%。一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点。
截至目前，公司已获批注册100亿元公司债券，正结合市场情况择机推动发行；100亿元中期票据也已完成股东大会审议，将按要求进行注册申报和发行。
问题4公司未来的分红指引如何？
尊敬的投资人您好，根据公司2024年最新披露的《2023-2025年股东报规划》，公司主动提高分红比例，预计2023-2025年度内分红比例不低于40%。2023年公司已向全体股东每10股派发现金红利4.10元（含税），实现分配总额48.64亿元，上市以来，公司已累计实现分红640亿（含购）。未来公司还是会保持行业内领先的分红报，始终注重股东报，坚持股东与公司共成长。
问题5公司目前的结算计划，全年和明年上半年结算毛利趋势如何？
尊敬的投资人您好，近年来，市场下行、高地价项目集中交付，行业整体毛利率处于下行区间，公司2024年1-6月毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致，符合行业趋势。未来公司毛利率变化仍取决于市场变化、结算结构的影响。
问题6上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润74.20亿元，同比下降39.29%。请问业绩下滑的原因是什么？下半年经营工作有何策略？公司将如何优化财务结构？
尊敬的投资人您好，受到市场下行影响，上半年公司毛利率同比有所降低，同时受结转权益比下降的影响，归母净利润同比降幅略大于净利润降幅。
下半年，公司仍将贯彻落实既定的战略方针，稳经营、提质效，持续推进系统性体系化建设，提高公司发展质量。
财务结构方面，截止2024年6月底，公司一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点，财务结构不断优化。未来，公司将根据具体经营情况，积极把握市场利率下行的趋势，通过做好发行公司债券等工作，持续动态调整债务的期限结构和成本结构。
问题7公司去年下半年到今年以来地产开发和拿地均呈现大幅下滑，但债务规模在增长，有息债务由年初771.89亿元增长至872.96亿元，呈现出业务拓展与债务并不匹配，请问对此怎么看？
尊敬的投资人您好，截至6月30日，公司合并口径有息负债3735.10亿元，较2023年末小幅增长5.44%。
公司牢牢把握确定性做优增量投资，增强持续发展动能，上半年在公司在土地市场整体供应缩量的背景下，公司择优拓展，优中选优，共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元。同时，公司在2023年底集中获取了一批优质项目，2023年全年新增总货量逾3000亿元，市场确定性强、销售兑现度高。
问题8、请问管理层，公司今年上半年拿地数量和金额都较2023年同期大幅下降，这一考量是什么？未来的拿地节奏是什么？
尊敬的投资人您好，公司坚持统筹安全和发展，2023年底公司拓展相对集中，对应地价多数在本年上半年支付；上半年全国主要城市市场仍未企稳，土地供应缩量，38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%，公司主动调整投资节奏，优中选优，持续优化资源结构。
问题9公司目前持有的土地储备情况如何？三四线城市占比如何？
尊敬的投资人您好，截至2024年6月30日，公司土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%，其中，核心38城面积储备占比约7成、三四线占比不到3成，且基本分布在粤港澳大湾区和长三角等经济活跃、人口持续流入的区域，仍有市场机会和前景。
问题10、存量土地的调规、置换具体怎么做？能否展开说说？各地在开展收购存量商品房用作保障房，保利是否有计划参与？对下半年的市场走势怎么看，去库存方面有什么安排？
尊敬的投资人您好，公司积极响应国家政策，全面梳理在手资源，在存量土地调规、置换，存量房收购等多个方面积极与地方政府沟通政策落地的细则和计划，遵循市场化、法制化原则加快推进落实，现已在郑州、金华等地实现了存量房收购。下半年，公司仍将坚持去库存、调结构的经营策略，积极应对本轮行业深度调整、保持稳健经营。
问题11公司持有大几百万平持有型物业，物业出租也没几个钱租金，还不如卖了，公司是否考虑部分资产做成REITs或者直接出售来降低负债。
尊敬的投资人您好，公司积极探讨多种方式加快持有资产资金笼，累计已发行CMBS、类REITs等各类资产证券化产品。在“租购并举”的新发展阶段，公司通过完善顶层设计和管理机制、整合资源集约赋能等方式，持续增强资产经营的专业化、规模化水平，同时积极拓宽经营贷款、资产支持证券等多元化的融资方式，打通投、融、建、管、退的资产管理闭环。
问题12泰康人寿应该是要清仓式减持保利发展股票，目前泰康人寿还持有多少股权？公司是否和泰康人寿探讨过泰康人寿减持计划，大股东保利集团是否考虑接下来泰康持有的这部分股权。
尊敬的投资人您好，截止2024年8月2日，泰康人寿及其一致行动人泰康资产持有上市公司股份情况598,522,095股，持股比例4.9999%，较年初有所下降。基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，公司实际控制人中国保利集团有限公司在2023年12月发布增持公司股份计划的公告，拟在未来12个月内，增持公司股股份，金额2.5-5亿元人民币，目前仍在有效期内。
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