2026年半年报点评：结算毛利率承压，销售维持前列

（以下内容从中国银河《2026年半年报点评：结算毛利率承压，销售维持前列》研报附件原文摘录）
招商蛇口(001979)
核心观点
事件：公司发布2026年半年报。2026年上半年公司实现营收547.84亿元，同比增长6.41%、归母净利润5.28亿元，同比下滑63.54%、每股收益0.06元/股，同比下降57.14%。
结算毛利率承压。2026年H1，公司实现营收547.84亿元，同比增长6.41%。公司营收增长主要由于房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长。2026年H1公司实现归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。归母净利润下滑主要受到如下3个因素影响：1）结转毛利率下降。2026年H1公司的整体毛利率13.29%，较去年同期下降1.09pct，其中开发业务毛利率为15.35%，较去年同期下降0.92pct。2）投资收益转负。2026年H1公司实现投资损失4.23亿元，去年同期为收益5.85亿元。3）少数股东权益占比提高。2026年H1公司净利润中少数股东损益占比为28.65%，较去年同期16.78%提高11.87pct，对应的归母净利润占比下降。从费用管控看，2026年H1公司的销售费用率和管理费用率分别为2.45%、1.39%，分别较去年同期提高0.28pct、下降0.19pct。
销售维持前列。2026年H1，公司实现销售面积305.18万方，同比下降8.90%、销售金额962.45亿元，同比增长8.27%、对应的销售均价为31537元/平米，同比提高18.85%。公司销售金额行业排名维持第四，销售表现量减价升。2026年H1，公司销售进入TOP5的城市合计15个，TOP1的城市有西安、长沙、南通、温州，TOP2-3的城市有上海、深圳、成都等地。
投资聚焦核心。2026年H1，公司新增9宗地块，计容建面58万方，总地价约184亿元，权益地价约155亿元，对应的权益比例为84%，公司维持高权益比例投资。公司强化投资管控，按照全口径计算，2026年H1投资力度为0.19。公司坚持聚焦核心，2026年H1公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%，2026年H1地售比为1.01，公司把控投资质量，维持精挑细选的投资策略。
持续优化融资成本。截至2026年H1末，公司剔除预收账款的资产负债率62.98%，净负债率为64.93%。在手现金充足，截至2026年H1末，公司现金短债比1.10。公司积极落实房地产融资新模式要求，2026年H1，公司压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷49亿元，债务结构持续优化。公司融资成本低，2026年H1公司新增融资的综合资金成本2.28%，同比下降38bp；截至2026年H1末，公司综合资金成本2.61%，同比下降23bp，保持行业领先水平。
资产运营稳健发展。公司2026年H1全口径持有物业收入39.1亿元，同比增长7.0%，2026年H1公司新上市8个项目，总建面39万方，其中包含5个位于上海、深圳、杭州等核心城市的长租公寓以及1个宁波的特色商业街区项目。1）集中商业：公司2026年H1运营收入10.2亿元，在营项目55个，在营面积347万方。2）产业园：2026年H1运营收入6.1亿元，在营面积307万方，布局国内核心一、二线16个城市。3）公寓：2026年H1运营收入8.0亿元，已开业面积206万方，管理范围内的公寓布局21个城市。
投资建议：受到行业整体影响，开发结算毛利率承压，公司归母净利润下滑。开发销售维持行业第四，投资聚焦核心；财务持续优化融资成本，严控杠杆。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为12.81亿元、16.91亿元、21.91亿元的预测，按照目前股本计算对应EPS为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股，对应PE为45.39X、34.39X、26.55X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。