2026年半年报点评：投资聚焦核心，资产负债结构优化

（以下内容从中国银河《2026年半年报点评：投资聚焦核心，资产负债结构优化》研报附件原文摘录）
保利发展(600048)
核心观点
事件：公司发布2026年半年报。2026年上半年，公司实现营收1028.60亿元，同比下降11.98%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%；基本每股收益0.17元/股，同比下降40.84%。
利润端下滑。2026年H1，公司实现营收1028.60亿元，同比下滑11.98%，主要由于合并范围内房地产项目结转规模下滑。2026年H1，公司实现归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。归母净利润下滑幅度高于营收，主要受如下因素影响：1）毛利率下滑。2026年H1公司的毛利率为13.03%，较去年同期下降2.26pct；2）投资损失。2026年H1公司的投资损失为0.29亿元，去年同期为收益，其中对联营企业和合营企业的投资损失为0.93亿元。
3）信用减值损失。2026年H1公司的信用减值损失0.28亿元，去年同期为收益。从费用管控看，2026年H1公司的销售费用率和管理费用率分别为3.07%、1.48%，分别较上年同期升高0.46pct、0.02pct。
销售量减价升。2026年H1公司实现签约金额1351.06亿元，同比下降6.93%；销售面积631.94万方，同比降低11.44%；对应销售均价21380元/平米，同比提高5.08%，公司销售金额保持全行业第一，并且实现量减价升。2026年H1公司销售权益比为84%，回笼资金1110亿元。从区域分布看，公司2026年H1核心城市销售贡献达95%，连续四年保持90%左右的高位水平；从具体城市能级看，2026年H1一线城市、二线城市分别占比42%、44%，公司维持深耕高能级城市。
投资拿地质量高。2026年H1公司新拓项目21个，计容建面166万方，地价384亿元，对应楼面价23161元/平米；权益地价为276亿元，对应权益比例为97.87%。公司拿地权益比例高，新增的21个项目中，17个项目为100%权益占比。新增21个项目中，一线城市计容建面为98.26万方，一二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展总地价占比100%。公司2026年H1的拿地力度为0.28，拿地相对谨慎；地售比1.08，公司新增拿地质量高。
持续优化资产负债结构。杠杆压降：截至2026年H1末，公司资产负债率为71.79%，较年初下降0.45pct；控制负债：截至2026年H1末，公司有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元；融资成本下降：2026年H1新增有息负债平均成本为2.44%，同比下降27bp、截至2026年H1末的综合融资成本为2.61%，同比下降28bp。新增负债结构合理：2026年H1公司新增3年以上有息负债占比67%。
经营业务稳定发展。1）不动产经营规模稳步提升。截至2026年H1末，公司累计在营面积668万方，业态包括商业、酒店、租赁住房、写字楼等4种；2026年H1公司新开业46万方，其中住房租赁业态新增开业33万方、对应5729间房，累计在营房间4.1万间。2）物业市场化拓展能力持续增强。2026年H1保利物业实现营收88.3亿元，实现归母净利润9.33亿元，其中第三方物业管理收入32.9亿元；公司2026年H1第三方新拓项目的单年合同金额约14.06亿元，其中超80%聚焦核心城市；业态布局多元化，包括住宅、金融后勤、工业园区、商业门店、城镇景区、医院等。
投资建议：受到开发行业整体影响，毛利率和投资承压，利润端下滑。公司销售金额维持行业第一；投资聚焦核心，地售比超过1，拿地质量高；财务端持续优化资产负债结构；经营业务稳定发展。基于此，我们维持公司2026-2028年归母净利润为17.25亿元、19.13亿元、21.14亿元的预测，对应EPS为0.14元/股、0.16元/股、0.18元/股，对应PE为36.51X、32.92X、29.78X，维持“推荐”评级。
风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、不动产经营和服务业务不及预期的风险。