房地产海外研究：AI时代下，泰国数据中心蓬勃发展

（以下内容从中国银河《房地产海外研究：AI时代下，泰国数据中心蓬勃发展》研报附件原文摘录）
核心观点
泰国成为数据中心枢纽：随着AI负载的增长、云服务的普及、企业的数字化转型，叠加本地托管与数据主权（数据留存泰国境内）需求上升，数据中心市场需求逐渐扩大，泰国正崛起为东盟区域数据中心核心枢纽。泰国拥有充足的工业用地、可灵活扩容的配电容量、综合成本更低，同时电力与光纤网络等基础设施成熟完善，自然成为全球超大规模云厂商的外拓首选地。2025年泰国BOI受理投资申请总额达1.8767万亿泰铢，同比增长67.2%，创历史新高，数字产业和电子等重点产业贡献主要增量。
泰国数据中心投资加速：1）泰国推出直接购电协议（Direct PPA）政策，为了吸引全球科技巨头投资。依托政府“大速赢（Quick Big Win）”政策，泰国推出总规模2000兆瓦的数据中心Direct PPA试点，允许私营公司直接买卖绿电，以拉动数字产业投资。泰国还推出公用事业绿色电价（UGT）计划，为使用绿色能源的购电方提供一种能源选择，助力投资方推进项目落地，成为泰国数据中心投资的关键推动因素。2）由于部分大型投资项目无法落地，泰国政府“大速赢”经济政策框架下，由BOI主导并推进“泰国投资快速通”计划（Thailand FastPass），总投资额约4800亿泰铢，重点支持数据中心、工业园区开发、清洁能源及电子产业等关键领域。2024年以来数据中心投资申请的爆发式增长，同时政府机构积极解决投资者对电力供应的诉求，因此数据中心投资仍有望成为泰国吸引外国直接投资（FDI）的主要驱动力。
数据中心土地销售提高：泰国数据中心投资的蓬勃发展，对WHA和AMATA等工业地产开发商构成了结构性利好，因为数据中心正催生超大规模云服务商及相关数字基础设施参与者对工业土地的新一轮需求。如WHA公司的土地销售规模提升较多，2024年至2026年一季度，WHA的土地销售中42%的客户为数字和科技产业。工业地产开发商还通过向数据中心运营商提供必需公用事业服务，获取可持续的经常性收入流。
投资建议：数据中心可实现对数据信息的存储、计算、传输等。数据中心在云时代扮演着不可替代的角色，是工业地产的重要发展方向之一。工业地产商可以建造数据中心，并通过运营能力维持数据中心稳定地提供算力。与传统的住宅地产开发模式不同，数据中心既提供销售收入，还有望贡献衍生的业务收入，如水电等现金流收入。泰国工业地产商在数据中心积极布局，这对我国地产开发商有引导意义。随着我国数据中心建设的快速扩张，数据中心的建设、运营等或为房地产开发商及房地产服务公司的发展方向之一。建议关注具有建设能力的相关公司、具有运营能力的相关公司。
风险提示：全球宏观经济不及预期的风险；泰国经济发展不及预期的风险；泰国引入外国投资不及预期的风险；泰国数据中心发展不及预期的风险；数字产业发展不及预期的风险；土地销售不及预期的风险；泰国电力系统发展不及预期的风险。