REITS跟踪月报2026年3月

（以下内容从中航证券《REITS跟踪月报2026年3月》研报附件原文摘录）
报告摘要
3月REITs整体跑赢大类资产
2026年3月（截至31日），中证REITs（收盘）指数-2.51%，强于上证综指的-6.51%，强于深证成指的-7.02%；中证REITs全收益指数-2.45%，强于上证综指，强于深证成指。
REITs交易数据环比上升
截至2026年3月31日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。3月实现成交额70.57亿元，较2026年2月份成交额增加了24.94亿元，环比增加54.67%，同比减少31.32%；中证REITs全收益指数成交量为1587.11万手，较2026年2月份成交量增加了527.17万手，环比增加49.74%，同比减少29.08%。
各类型REITs均表现不佳
10类REITs中，2026年3月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数-3.95%、交通基础设施REITs指数-1.04%、仓储物流REITs指数-5.69%、消费基础设施REITs指数-2.24%、保障性租赁住房REITs指数-2.37%、能源基础设施REITs指数-0.57%、生态环保REITs指数-0.03%、新型基础设施REITs指数-3.60%。
重要事件
1、首批商业不动产REITs集中收到审核问询
3月3日，首批申报的6单商业不动产REITs项目：上海地产、锦江、唯品会、凯德、保利发展、华住集中收到交易所反馈意见。监管部门重点关注资产质量、合规性、收益稳定性及治理机制，6个项目均被要求补充披露回收资金的具体用途。对已上市的同平台基础设施公募REITs（如唯品会、凯德），要求管理人说明定位差异，防范同业竞争风险。此次审核体现了“严而有度、严而有方、严而有效”的监管导向。
2、首单隧道REIT获批，2026年首发落地
3月16日，上海隧道工程股份有限公司（证券代码：600820）发布公告称，其发起的“东方红隧道股份高速公路封闭式基础设施证券投资基金”获得中国证监会准予注册批复（证监许可〔2026〕480号），基金合同期限为15年，募集份额总额为10亿份。该产品是国内首单以越江隧道为底层资产的公募REITs，底层资产为钱江隧道。上海隧道工程股份有限公司董事会就此发布了正式进展公告。
3、证监会明确REITs发展方向：推动纳入沪深港通
3月31日，国际资本市场协会（ICMA）2026年中国债务资本市场年度会议在京举行。中国证监会债券监管司副司长黄建山在主题演讲中表示，证监会将稳步推进商业不动产REITs试点，并将推动将REITs纳入沪深港通标的范围。截至2025年末，公募REITs已发行78只，合计募集资金超过2000亿元。
核心观点
2026年3月，中证REITs收盘指数下跌2.51%，中证REITs全收益指数下跌2.45%，均显著强于同期上证综指（下跌6.51%）和深证成指（下跌7.02%）。从大类资产表现来看，当月中证REITs相关指数跑赢深证成指、中证转债等品类，但跑输南华商品指数，整体在大类资产配置中展现出一定的相对优势，3月我国REITs市场整体保持稳定运行，上市基金数量未发生变化，总市值及流通市值维持合理规模，整体呈现震荡调整态势。
整体表现来看，REITs板块相对抗跌，显著优于同期A股主要指数，在大类资产配置中展现出一定的防御属性，但相较于部分商品类资产仍有差距，整体走势受市场宏观环境、资金配置节奏及行业基本面共同影响。部分典型产权类REITs对利率波动较为敏感，无风险利率以10年期国债收益率为代表，当前并未出现明显边际上行的实际态势，2026年1-2月10年期国债收益率月度均值均为1.81%，3月为1.85%，整体保持平稳。从市场展望来看，受地缘政治冲突引发国际油价剧烈上行、美联储降息预期受挫的外部影响，国内面临一定输入性通胀风险，这一情况进一步挤压了国内货币政策的宽松空间，导致市场降息预期有所下降，一定程度上压制了10年期国债收益率的下行空间，甚至催生其上行风险，进而间接对部分REITs的估值形成压制。交易活跃度方面，当月市场成交情况较上月有所改善，成交量与成交额均实现环比提升，反映出市场参与热情有所回暖，但同比仍存在回落，体现出当前资金对REITs板块的配置态度整体偏谨慎，未出现大规模资金流入或流出的情况。板块分化是本月REITs市场最突出的特征，不同类型及不同底层资产的REITs表现差异明显。其中，具备稳定现金流优势的品类调整幅度较小，部分基金实现上涨，展现出较强的韧性；而部分产权类品类受行业供需格局、利率波动及运营压力等因素影响，调整幅度相对较大，多只基金呈现下跌态势。从市场运行背景来看，当月宏观经济相关景气指标呈现边际改善，部分行业逐步进入修复通道，为对应类型REITs的运营提供了一定支撑，但同时部分行业仍面临供需失衡、运营成本上升等问题，叠加利率波动带来的估值压力，市场对各类REITs的现金流稳定性预期趋于理性，定价更趋精细化，资金逐步向核心区域、优质底层资产聚集。
整体而言，3月REITs市场呈现整体调整、相对抗跌、分化显著的核心特征，一定程度上也反映出市场情绪及资金配置的谨慎态度。随着REITs市场试点的持续推进，底层资产类型不断丰富，长期发展具备支撑，但短期仍需关注行业基本面变化、利率波动及市场情绪带来的潜在影响。
投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。
站在当前时点，我们认为可优先考虑对以下类型REITs予以关注：
1.交通基础设施REITs在春节出行高峰与节后货运恢复的交替支撑下，现金流波动相对可控。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性，具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望后续，在“十五五”规划将区域协调发展列为重点、政策首次将智能交通纳入REITs清单的背景下，核心城市群的战略资产配置价值凸显，已部署智慧化系统的路产有望通过技术溢价提升估值，具备区域垄断地位且运营效率领先的项目将重新验证其防御价值。
2.仓储物流REITs受春节快递业务量剧烈波动及节后恢复偏慢影响，同时供给过剩担忧仍在。但板块内部分化，部分仓储项目表现相对坚挺。从行业趋势看，直播电商、即时零售等新业态对高标仓和冷链需求持续旺盛，政策层面将现代流通体系和产业链供应链安全作为重点，常态化发行机制下预计2026年将有更多一线及新一线城市的枢纽节点项目入市，为市场注入优质增量。
3.消费基础设施REITs。虽然节前促销透支节后需求，居民消费意愿恢复仍需时间。但主力资金对该板块关注度未减，部分受益于客流回升的项目表现突出。政策层面，商务部等部门明确支持绿色消费领域发行REITs，为板块提供催化剂。若后续社零数据持续改善，电影院、儿童乐园等体验式业态复苏有望提升购物中心盈利能力，估值仍有提升空间。
4.新型基础设施REITs。在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。随着顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围，项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。