从租售比到租金：日港经验及当前的积极信号

（以下内容从华福证券《从租售比到租金：日港经验及当前的积极信号》研报附件原文摘录）
投资要点：
我国房地产市场从2021年下半年起经历深度调整，接近国际平均调整时间。房地产是国民经济的重要产业，其止跌回稳对于经济发展意义非常。从一线城市二手房价补跌传递的信号出发，结合日港房价回暖从租售比到租金的经验看，当前我国房地产市场止跌回稳的积极因素正在不断积累，值得密切关注和重视。
一线城市二手房价补跌意味着什么？从历史经验看，一线城市二手房价领先全国整体调整到位。2025年5月开始的一线城市二手房价“补跌”，可能意味着房价调整进入后半场或深水区。且日本三大都市圈也存在类似的“补跌”的现象，在2008-2009年三大都市圈的深度调整后，日本住宅地价同比值逐步回升。
锚点：从租售比到租金——日本、香港房价回暖的经验。通过对比日本、香港房价回暖的经验，我们认为租售比更合适的比较对象不是十年期国债/政府债，而应是贷款利率。但租售比>贷款利率仅是房价企稳的第一步，要实现房价的回暖，本质上离不开租金上涨的支持，即真实住房需求的释放。（以高股息类比，通过分母端股价下跌跌出来的“高股息陷阱”是脆弱的，分子端股息分红持续上行的高股息才是可持续的。）
我国租金与房价的传导现状。（1）2025年租金涨幅与房价涨幅存在正相关性。（2）2025年乌鲁木齐的租金与房价同时上涨。（3）当前乌鲁木齐已经体现出租金向房价的传导，除乌鲁木齐外，目前也有很多积极的信号正在显现（以北上广深、三亚、贵阳为例）。
风险提示
房地产行业数据口径众多、房地产止跌回稳的进程不确定、海内外宏观经济影响。