REITS跟踪月报2025年11月

（以下内容从中航证券《REITS跟踪月报2025年11月》研报附件原文摘录）
11月REITs整体跑输大类资产
截至2025年11月底，当前市场共有上市REITs基金77支，较上月新增1支REIT基金，总市值合计2198.85亿元，流通总市值1174.50亿元，流通总市值占比为53.41%。
2025年11月，中证REITs全收益指数-0.52%，强于上证综指的-1.67%、深证成指的-2.95%、创业板指的-4.23%；中证REITs（收盘）指数-0.71%，强于上证综指，深证成指和创业板指。
REITs交易数据环比下降
2025年11月，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。11月实现成交额80.67亿元，较10月份成交额增加了17.58亿元，环比增长27.86%，同比增长6.88%；中证REITs全收益指数成交量为1969.25万手，较10月份成交量增长了479.33万手，环比增长32.17%，同比增长5.62%。
新型基础设施REITs表现亮眼，生态环保REITs逆势上涨
10类REITs中，2025年11月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数-2.69%、交通基础设施REITs指数0.79%、仓储物流REITs指数-2.20%、消费基础设施REITs指数0.58%、保障性租赁住房REITs指数0.17%、能源基础设施REITs指数-2.17%、生态环保REITs指数+0.08%、新型基础设施REITs指数-1.28%。
重要事件
1、关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》的通知。11月15日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)项目行业范围清单（2025年版）》。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，根据《中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》以及中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》等要求，更好发挥基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）盘活存量资产、促进投资良性循环的作用，对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展，形成了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称《清单》）。
2、关于《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》公开征求意见的通知。11月28日，上为贯彻落实党中央、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效，中国证监会研究起草了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。
核心观点
2025年11月，中证REITs全收益指数-0.52%，强于上证综指的-1.67%、深证成指的-2.95%、创业板指的-4.23%；中证REITs（收盘）指数-0.71%，强于上证综指，深证成指和创业板指。11月，REITs市场在我国顶层制度设计与宏观流动性环境的双重驱动下，呈现出政策红利集中释放与估值体系深度重构并存的演进特征。政策层面，国家发展改革委于11月15日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)项目行业范围清单(2025年版）》，系统性拓展底层资产范畴，将城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公及多业态融合的商业综合体等纳入其中，并明确四星级及以上酒店项目的准入标准，此次扩围举措可看作对"提振消费专项行动”的金融工具化落实，通过激活存量不动产撬动消费潜力，表明我国REITs市场底层资产从基础设施向全品类转换。11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》，正式将商业不动产纳入公募REITs试点，这一制度突破不仅补足了REITs市场核心资产类型的制度空白，更通过优化审批流程与扩募机制，为市场注入长期增长动能。
细化至REITs各类别板块，板块分化较为明显。产权类REITs中，新型基础设施、保租房及仓储物流REITs跌幅居前；特许经营权类REITs中，市政设施与生态环保表现相对疲软，市场的投资逻辑已逐渐转向基于资产运营质量的价值分层。宏观层面下，利率环境持续走低为REITs估值提供系统性支撑，一方面，无风险利率下行压缩贴现率，直接推升资产现值，降低项目再融资成本，增厚可分配收益；另一方面，固收类产品收益率中枢下移凸显REITs的债性特征优势，吸引保险、养老金等长久期资金增配，强化其作为利率敏感型资产的配置价值。
投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。从估值角度来看，目前这部分REITs资产整体估值仍然不高，较高的收益率水平适合作为长期配置资产。
综合来看，虽然11月REITs表现弱于大盘，但基金回调后估值已反映多数负面预期，短期内利空因素已基本逐步消化，后续如若债市企稳，REITs市场有望迎来反弹。站在当前时点，我们认为从求稳的角度，可优先考虑对以下类型REITs予以关注：
1.交通基础设施REITs。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性。随着经济的发展，区域内的交通流量通常呈现出稳定增长或者保持在较高水平的趋势，对应的通行费收入也相对稳定，受宏观经济波动的影响较小，具备较强的稳定性。
2.仓储物流REITs。在当前市场环境下，仓储物流REITs具备稳定的现金流、政策红利、抗周期属性三大优势，有望成为求稳配置的优质标的。
3.消费基础设施REITs。2024年7月26日发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)项目常态化发行的通知》扩大了REITs消费市场的包容性，降低了消费基础设施REITs发行的门槛，为投资者提供了更多选择。伴随宏观经济的逐渐复苏，居民消费能力和意愿有望提升，消费基础设施REITs收益有望随之提升。
4.新型基础设施REITs。在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围，项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。