房地产行业研究：春节新房销售同比+8%，节后二手成交率先回暖

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：春节新房销售同比+8%，节后二手成交率先回暖》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.1-2.7）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.7%，在各板块中位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.4%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5%和-1.5%。
节前土地市场供给需求均下降，核心城市个别地块高溢价成交。本周（2.1-2.7）全国300城宅地成交建面135万㎡，单周环比-55%，单周同比-40%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1510万㎡，累计同比-4%；年初至今，建发房产、中海地产、滨江集团、龙城旅游、江苏平陵的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售环比上升，同比由于春节因素大幅下降。本周（2.1-2.7）47个城市商品房成交合计118万平米，周环比+14%，周同比-63%。其中：一线城市周环比+14%，周同比-76%；二线城市周环比-11%，周同比-78%；三四线城市周环比+30%，周同比-41%。
本周二手房成交环比上升，同比由于春节因素大幅下降。本周（2.1-2.7）22个城市二手房成交合计96万平米，周环比+185%，周同比-40%。其中：一线城市周环比+77%，周同比-57%；二线城市周环比+413%，周同比-6%；三四线城市周环比+34%，周同比-71%。
春节新房销售较去年有所上升，2月或实现同比正增。根据中指院，今年春节期间（1.28-2.4）28个代表城市的新房日均成交面积较去年春节期间（2.10-2.17）增长8%。分能级来看，一线城市广州新房网签量较去年春节+47%，北京较去年春节+5%；部分二线城市由于去年低基数，网签成交量较去年春节大幅增长，如成都、南京、南昌、武汉等。整体来看，尽管1-2月是传统淡季，但今年春节代表城市的新房成交备案有所改善，延续了去年四季度以来跌幅逐步收窄的趋势。展望后续，24年春节在2月导致基数较低，因此2月代表城市的新房销售或实现同比正增。
春节后二手房成交热度率先回升。春节后二手房成交逐步复苏，回暖速度快于新房。2025年2月7日年初十，春节后第三天（对比2024年2月19日），47城新房成交35.1万方，较24年同期+8.6%。其中一线城市成交4.0万方，较24年同期+44.0%；二线城市成交11.5万方，较24年同期-1.7%；三四线城市成交19.7万方，较24年同期+9.9%。22城二手房成交52.3万方，较24年同期+132.4%。其中一线城市成交7.4万方，较24年同期+28.3%；二线城市成交39.6万方，较24年同期+249.0%（主因厦门集中备案）；三四线城市成交5.3万方，同比-1.7%。春节后头3天二手房成交率先回暖，成交面积处于近几年较高水平，随着金三银四渐进，料一二手房热度有望持续回升。
投资建议
从基本面看春节期间及年后的成交数据显示，市场仍延续止跌回稳趋势，部分城市成交表现较活跃。从政策面看预期逐步发酵，或有望带来新一轮博弈机遇，重点关注小阳春销售表现及城中村改造、收储等政策方向进一步加码。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约