房地产行业研究：财政部再次明确专项债用途，碧桂园债务重组方案公布

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：财政部再次明确专项债用途，碧桂园债务重组方案公布》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（1.4-1.10）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.7%，在各板块中位列第22；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.6%，沪深300指数涨跌幅为-1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.2%和-1.3%。
土地市场开年成交放缓，溢价率有所提升。本周（1.4-1.10）全国300城宅地成交建面220万㎡，单周环比-66%，单周同比-43%，平均溢价率9%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面857万㎡，累计同比-9%。年初至今，建发房产、江苏平陵建设投资集团有限公司、重庆竞金商业管理有限公司、河北飞宇房地产开发集团、如皋城市产发的权益拿地金额位居行业前五，分别为90、12、11、9、9亿元。
本周新房成交略有承压，同环比均有所回落。本周（1.4-1.10）35个城市商品房成交合计282万平米，周环比-40%，周同比-7%。其中：一线城市周环比-24%，周同比+29%；二线城市周环比-50%，周同比-21%；三四线城市周环比+13%，周同比+11%。
本周二手房成交高景气维持，同环比均保持上涨。本周（1.4-1.10）15个城市二手房成交合计294万平米，周环比+2%，周同比+43%。其中：一线城市周环比-3%，周同比+55%；二线城市周环比-1%，周同比+32%；三四线城市周环比+161%，周同比+166%。
财政部再次提及专项债可用于土地储备和收购存量商品房。1月10日国新办新闻发布会上明确在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房的专项债项目。早在2018-2019年，新增专项债以土地储备、棚改等房地产投向为主。从规模上来看，2018年土地储备专项债、棚改专项债发行规模分别为5227亿、3145亿，二者合计占当年新增专项债发行规模的62%，2019年土地储备和棚改专项债发行规模超过1.3万亿，两者占比进一步上升至64%。参考历史经验，若2025年针对房地产领域发行的专项债规模接近2018-2019年，预计将有超过1万亿的资金用于支持土地储备和收购存量商品房，为地产实现“止跌回稳”提供重要支持。
碧桂园境外债重组方案公布。1月9日，碧桂园公布了境外债重组提案。公司目标是减少债务最多116亿美元、到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本至2%。本次重组提案拟给予债权人五个选项，其中包括（1）现金回购，最少实现90%本金削减；（2）强制性可转换债券，即100%股权化；（3）涵盖强制性可转换债券和替换部分新债券，实现67%股权化；（4）替换新债券并削减本金35%；（5）全数替换为新债券，此项提供给不进行本金削减的债权人。若该重组方案得以通过，碧桂园有望在尽可能最大化资产价值的前提下完成重组后境外债务的偿付义务。
投资建议
近期多家房企公布债务重组方案，有望修复市场对房企后续经营信心，后续重点关注两会前的政策博弈。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约