需求、供给以及房价的三维解析：降息后美国地产该如何展望？

（以下内容从西南证券《需求、供给以及房价的三维解析：降息后美国地产该如何展望？》研报附件原文摘录）
摘要
历史降息周期中，美国房地产市场回暖节奏。目前美国处在1818年以来的第11个长周期的繁荣阶段，短周期跨度在3-5年左右，主要受到美债长端利率的影响。从1980年以来的降息周期来看，美国新屋销售增速拐点通常出现在降息时点前后。经济硬着陆下，除新冠疫情冲击之外，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于30年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约8.6个月；经济软着陆下，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于30年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约3个月。
三个维度看美国地产现状：需求、供给以及价格。1）需求端：美国当前新屋销售表现活跃，2024年11月新屋销量同比增长8.7%，保持快速增长态势，在美联储9月降息之后，10月美国成屋销量同比转为上涨，11月同比涨幅走扩至6.1%，创下三年以来的最大涨幅。当前由于房价高企，美国居民住房负担能力较弱，但其中高利率的拖累作用正逐步减弱，有望带动成屋销售回升；2）供给端：截至2024年11月末，美国新屋和成屋的总库存约为182.3万套，仍位于2000年以来的低位水平，其中新屋供给短期或继续保持充裕，成屋供给受利率“锁定效应”限制，库存仍处于低位。利率下降后“锁定效应”限制有望逐渐解除，成屋供给有望回升；3）价格端：近月来美国房价总体涨幅收敛，9月标准普尔/CS房价指数同比上涨3.9%，较今年2月份峰值6.57%下滑了约2.67个百分点。其中，新屋售价中位数自2022年10月以来持续走低，而成屋售价中位数则保持在高位，2024年11月同比增长4.7%，后续若利率降低，成屋销售和供给都有望增多，房价上涨压力或不大。
美联储开启降息后，美国楼市走势将如何。2024年新一轮的降息周期开启，美联储累计降息100个基点至4.25%-4.50%水平。根据联邦住房金融局的工作论文，抵押贷款市场利率每超过存量抵押贷款利率1个百分点，房屋出售的可能性就会降低18.1%。在市场利率下行至存量抵押贷款利率水平之前，美国成屋市场或继续受到利率锁定效应的影响。截至2024年第二季度，美国存量抵押贷款利率约为4.2%，12月美联储放鹰之后市场利率再度升至6.7%左右，虽然存量抵押贷款利率也在缓慢上升的过程中，但市场利率可能至少还需要下降250个基点，才能提振美国地产市场。目前美联储再度放鹰，若后续利率下降速率偏慢，美国地产市场复苏仍需时日。
美国地产周期对国内出口链的影响。美国房地产周期波动主要影响国内地产后周期产业链出口，但家具、家电等出口对美国出口的依赖度近年来逐步下降。从历史数据上看，除了疫情期间出现了背离，美国新屋开工增速通常领先国内家具出口3个月左右；我国家电（比如冰箱）出口增速与美国成屋销售增速相关度更高，美国成屋销售领先我国家电出口约3个月。后续随着地产销售改善，美国批发商可能将延续补库，带动中国家具、家电出口，但补库的节奏或与美国利率下降的速率有关。另外，特朗普上台之后中美之间的贸易关系存在较大不确定性，在关税实际落地之前，美国批发商可能也会提前囤积库存。
风险提示：美联储货币政策变动超预期，美国经济大幅波动。