全国住房城乡建设工作会议点评：推动止跌回稳，构建楼市新模式

（以下内容从中国银河《全国住房城乡建设工作会议点评：推动止跌回稳，构建楼市新模式》研报附件原文摘录）
事件：12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议总结2024年工作，并指出2025年的重点工作，其中包括持续用力推动房地产市场止跌回稳、推动构建房地产发展新模式等。
释放楼市需求：1）会议提出“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。2024年9月以来，各部门陆续出台政策，在政策的作用下，截至2024年11月末，全国商品房销售面积为8.61亿方，同比降幅较上月收窄1.5pct；全国商品房销售金额为8.51万亿元，同比降幅较上月收窄1.7pct。2）加力实施城中村和危旧房改造。2024年10月住建部提出通过货币化安置等方式新增100万套城中村改造和危旧房改造。目前城中村改造已扩围至300多个城市，此次会议提出在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐惠，改善居住条件；对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。我们认为城改和危旧房改造有望持续推进，货币化安置或释放相应的住房需求。
改善房屋供给：截至2024年11月，我国待售商品房规模为7.3亿方。会议提到商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。对于严控增量方面，2024年4月自然资源部曾提到严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应；对于优化存量方面，现有的存量住房或通过收储等方式实现去化，一方面有望消化楼市去化周期较长的库存，另一方面收储作为保障性住房，更好的满足居民的住房需求。
构建新模式：1）供应结构：优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。2）要素联动机制：以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。我们认为，未来或根据各地人口居住需求供应住房进而供应相应土地。3）销售制度：有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。4）管理和监管：建立房屋全生命周期安全管理制度、完善房地产全过程监管。我们将房屋生命周期和房地产全过程划分为交付前、后两阶段。i.交付前的管理和监管或涉及如拿地、开发、建造到交付等环节：ii.交付后的管理和监管或涉及如维护管理住房等环节。
投资建议：此次住建部会议提出2025年重点工作，再次强调推动房地产市场正跌回稳，并提出在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。我们认为，随着政策推进，效果或将逐渐显现，行业估值有望得到进一步抬升。我们认为头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步拾升。我们看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、滨江集团、万科A、新城控投、招商积余：建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活：3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。