交通运输行业专题报告：中国仓储物流园区REITS：迈向智能化升级，发展潜力较大

（以下内容从海通国际《交通运输行业专题报告：中国仓储物流园区REITS：迈向智能化升级，发展潜力较大》研报附件原文摘录）
交通运输、仓储和邮政业是国家经济血脉的重要组成部分.我们判断其固定资产投资历年来的波动变化，不仅折射出中国经济发展的脉搏，也展现了政策导向对行业的深远影响。从2004年至2023年，这一领域的投资增长率历经多次起伏：2009年，在全球金融危机余波中，中国政府推出大规模经济刺激计划，使得行业投资同比增速飙升至48.3%的高点，带动了基础设施建设的全面加速。然而，随着经济环境的变化，近几年行业投资增速逐渐放缓，甚至在2021年出现-1.6%的负增长。但值得注意的是，2022年和2023年，随着后疫情时期的经济复苏及物流网络优化政策的实施，行业投资同比增速分别回升至9.1%和10.5%。这一趋势的回升，我们判断是仓储物流领域在新时代下的再次崛起，为仓储物流REITs的发展提供了坚实的投资基础和广阔的市场空间。这些数据不仅是行业发展的注脚，更是经济调整中的先行指标，揭示了未来仓储物流行业将持续获得政策和资本的双重推动，为经济高效运转提供强劲的支撑。
我们判断仓储物流园区的商业模式正在经历从“物流设施”向“物流生态”的深层转变。功能定位的细分化满足了行业的多样需求，开发模式的市场化和平衡性体现了政策引导与企业自发的互动，而基础设施的升级则为园区注入了竞争活力。未来，具备多元功能、支持多式联运的仓储物流园区，将不再只是物流环节中的一个节点，而是成为区域供应链和价值链的核心平台。对于REITs投资者而言，这种具有生态特征的园区将是一个高潜力的投资标的，不仅带来稳定的租金回报，还将受益于物流产业升级所带来的长期资本增值。
仓储物流园区的发展正展示出中国供应链管理模式从“粗放型”向“精细化”和“智能化”转型的强劲趋势。在政策引导与技术创新的双重驱动下，仓储物流的智能转型加速推进，绿色高效成为行业发展新标杆。智能仓储与智慧物流的普及并非简单的设备升级，而是对传统物流模式的深层次革新：自动化管理、实时数据分析、无人化操作等技术手段大大提升了资源利用效率与操作精度，推动行业从劳动密集型向技术密集型转变。与此同时，绿色低碳理念的引入推动仓储物流园区在能源消耗、排放控制等方面更加严格，这不仅顺应了可持续发展的全球潮流，更成为企业提升竞争力、赢得市场的关键。
仓储物流REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托）不仅是一种资产证券化的形式，更是未来供应链优化与物流效率提升的重要基础。我们判断在当前全球资本市场不确定性增加的背景下，REITs作为一种稳定的投资工具，能为投资者提供相对较高的分红和资本增值。它通过让投资者以较低的成本参与仓储资产的投资，使这些基础设施更具流动性和增值空间。在当前经济波动的背景下，仓储物流REITs凭借其稳定的现金流和较低的风险，成为资本市场中不可忽视的“避风港”。
中国政府近年来大力支持REITs的发展，尤其在基础设施和公共资产领域。通过发行仓储物流REITs，政府旨在将社会资本引入到基础设施建设中，以减轻财政压力并实现多元化融资。这与国家“十四五”规划中提出的加强现代物流基础设施建设的战略高度一致，有助于提高供应链效率、促进产业升级。REITs的发行不仅是金融创新，更是国家政策引导经济转型的工具，帮助政府实现“去杠杆、增效率”的目标。
风险提示：物流增量不及预期，园区建设不及预期，园区利润增长不及预期。