房地产行业深度报告：“向回看”系列研究11：穿越周期，七十年稳健前行——NIHON HOUSING，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头

（以下内容从海通国际《房地产行业深度报告：“向回看”系列研究11：穿越周期，七十年稳健前行——NIHON HOUSING，日本经济寒冬中十倍回报物业龙头》研报附件原文摘录）
写作目的。日本多年前已进入房地产发展中后期阶段。市场长期面临居民老年化、房屋老龄化、经济增长缓慢和新楼盘供给水平持续下降等诸多种问题。从日本的学习研究中我们发现，日本物业管理作为以存量业务为核心的行业，具备穿越周期的抗风险能力与稳健增长能力。NIHON HOUSING更是业绩斐然，在资本市场上创造十倍股传奇，成为日本物管行业佼佼者。本文立足宏微观，探究在日本地产开发后时代，物业企业如何实现长期跑赢市场表现。
时代背景：后开发时代。日本90年代至今，房地产市场面临基本面增速减缓和人口老龄化双重压力。尽管如此，物业管理市场整体规模和单价费用却呈现稳健增长态势。在存量房产时代，叠加政策助力，日本物业管理行业迎来新业务机遇。
战略层聚焦：止开发，立服务！坚定专注轻资产业务。公司曾立足于区域型精品开发商，并积累超过30年行业经验。在外部环境恶化、市场竞争加剧和品牌、成本、规模等多重劣势下，公司于2006财年开始逐步缩减房地产业务，2008财年做出彻底退出房地产开发业务决定。报表层面，公司采取削减库存和降低有息债务措施来优化财务状况，以轻盈组织架构迎接全新业务体系。
战术层深耕：四大业务板块构建核心优势。公司专注社区住宅管理、修缮工程、建筑物管理、房地产管理四项主营业务。公司发展紧扣时代主题，面对近二十年日本新房增长有限，规模拓展以存量和并购为核心，不断提高市场占比；与此同时，企业积极布局海外新兴市场。海外板块成为业务增速重要补充。最后，公司不断提升专业水平以提高服务质量，通过业务间能力互通提高资源效率，以扩充管理底盘为基础实现正循环增长。
风控层慎行：财务纪律严格，流程管理明确。公司以营业收入、经常利润、经常利润率、自有资本比率等指标为核心，对下一财年各项业务及总体综合表现做出合理计划安排。为实现利润率目标，公司通过提供优质服务赢得提价能力，并通过应用科技来降低成本和费用。即使后期行业竞争环境不断激烈，公司依然保持稳定盈利。同时，公司设置有清晰的应收款管理流程，坏账发生较为少见。企业不断稳固资金垫并防止业绩受到不利影响。
对我国物管公司长期发展的启示。1）正确定位外部环境和自我价值，适时做出战略改变调整。目前中国地产行业也在逐步进入存量时代，同时面临人口老龄化挑战，物管公司应尽快降低自身重资产业务比重，聚焦存量资源争夺，同时密切关注海外机遇，拓展新业务机会，以获得更长期发展空间。2）专业服务为本，科技投入为辅。物管行业根基是服务人员。优质贴心的现场服务是提高客户满意度的重要手段。科技应用是抵消人力成本提升，同时保障服务高效且贴心的核心。物管公司对科技场景应用的探索应保持积极且稳定的投入。
风险提示。1）我国与日本的政治环境、居民习惯不同，修缮工程业务未必能有类似的发展趋势；2）当前外部局势变化迅速，毫无出海经验的物管公司应慎重开展海外业务；3）全文部分原始资料为日文。软件翻译中或存在专业术语不当之处。