房地产行业定期报告：上海土拍市场点状回暖，百强房企新增货值降幅收窄

（以下内容从华福证券《房地产行业定期报告：上海土拍市场点状回暖，百强房企新增货值降幅收窄》研报附件原文摘录）
周度观点：
上海土拍热度较高，1-11月百强房企新增货值降幅收窄
2024年11月28日，上海第七批次集中供地落幕，共出让10宗地块，平均溢价率14.71%。拿地主体方面，10宗地块中有9宗为保利系、华润系、中建系等央企开发商拍下，国央企拿地意愿积极。拿地位置方面，距离地铁站近、周边配套成熟、靠近往期热销楼盘的地块热度较高，如浦东新杨思、浦东唐镇、闵行梅陇等地块，其中新杨思地块触发中止价，由华润+中能建+越秀联合体竞得，溢价率40.37%，刷新上海集中供地以来最高溢价率记录。
本月上海、杭州、成都等多地土拍呈现点状的高溢价成交，从整体土拍市场看，1-11月投资规模降幅缩窄。据克尔瑞披露，24年1-11月中国房地产企业新增货值17849亿元，同比下降34.5%，降幅较1-10月收窄6pcts。我们认为，近期土地市场出现回暖迹象，主要得益于核心城市优质地块的推出和资金实力雄厚的国央企的积极补库存。本轮地产复苏从房价企稳到拿地企稳，进一步传递至开工企稳，土地市场持续改善则是本轮市场复苏
的前提。整体而言，土地投资处于磨底时期初见改善边缘，伴随市场止跌回稳预期持续增强，建议持续关注12月宅地竞拍情况。
投资建议：
我们认为，房企预计于年底增加供给冲量，12月中央经济工作会议或对地产定调进一步宽松。本轮市场复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工复苏的阶段。建议关注困境反转类金地集团、新城控股；保持拿地强度的龙头招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团；多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。
行业跟踪：
销售回顾（11.24-11.30）
重点监测34城合计成交总套数为3.3万套，环比上周增长37.4%；2024年累计成交总套数为84.5万套，累计同比下降24.8%。其中，一线城市环比上周下降8%；二线城市环比上周增长54.6%；三线城市环比上周增长101.6%。
重点监测20城合计成交二手房总套数为30144套，环比上周下降0.2%；2024年累计成交总套数为116.8万套，累计同比增长2.2%。
土地供应（11.17-11.23）
百城土地宅地供应规划建筑面积3742万㎡，2024年累计供应规划建面38733万㎡，累计同比下降30.6%，供求比1.64。
在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价3969元/㎡，近四周平均挂牌均价4296元/㎡，环比下降7.8%，同比增长2.3%。
土地成交（11.17-11.23）
百城土地住宅用地成交规划建筑面积1518万㎡，2024年累计成交23581万㎡，累计同比下降19.5%。
土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4695元/㎡，环比下降28.1%，同比上升21.3%，整体溢价率为2.1%，2024年平均楼面价5725元/㎡，同比下降13.1%，溢价率4.2%，较去年同期下降1.1个百分点。
风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧