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房地产行业研究:上广深政策齐落地,风向标意义明显

来源:国金证券 作者:国金证券 2024-09-30 14:36:00
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(以下内容从国金证券《房地产行业研究:上广深政策齐落地,风向标意义明显》研报附件原文摘录)
事件
2024年9月29日,上海、广州、深圳接连出台楼市新政。上海市新政主要内容包括:调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策;广州全域取消居民家庭购买住房各项限购政策;深圳新政主要内容包括:优化分区住房限购、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策。
点评
调整限购政策,降低购房门槛,引导需求入市。一、上海:①新政放松外环外购房要求,范围更广。此前非沪籍居民购房,需在上海缴纳社保或个税年限满3年及以上,其中五大新城以及南北转型等重点区域为2年及以上,自贸区临港新片区为1年及以上。本次政策调整为非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房,需在上海缴纳社保或个税年限满1年及以上。②释放部分持居住证人群的需求,持居住证的非沪籍家庭,在满足标准分值的前提下,仍存在一部分人群,需要等待最长7年的时间才能实现落户。新政后该部分人群最多可提前4年,享受到等同落户上海的购房待遇。③针对在临港新片区工作,但居住于新片区以外的人群,可在临港增购1套住房。二、广州:全域取消限购,本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的,不再审核购房资格。三、深圳:①优化限购套数,释放需求。本地户籍可在外围区域再购买1套住房;多子女的非深籍居民家庭,可再购买1套住房;②大幅降低购房所需的社保年限。核心区由3年降至1年,外围无需社保。③取消限售及限价。
下调首付比例,降低准入门槛。上海首套住房的最低首付比例从20%下调至15%;二套住房核心区的最低首付比例从35%下调为25%,差异化政策区域(临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山)的最低首付比例从30%下调至20%。深圳首套住房的最低首付比例从20%下调至15%,二套住房的最低首付比例从30%下调为20%(深汕合作区15%)。
上海广州深圳共同打响新政后第一枪,风向标意义明显。自9月26日政治局会议提出“回应群众关切,调整住房限购政策”之后,9月29日住建部会议强调“要回应群众关切,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购”。三大一线城市于国庆节前共同打响政策放松的第一枪,具备明显的风向标意义。预计近期北京或将有望跟进楼市放松,四季度各地楼市出台更多政策值得期待。
把握四季度地产行情。本周国新办发布会及政治局会议持续释放重磅利好,后续货币政策、财政政策、房地产金融政策有望共同发力。今日上海、广州、深圳的新政已经先行,随着四季度各项政策加速落地,将加快地产止跌回稳的进程。尽管基本面的修复尚需时日,但当前地产板块估值低、仓位低,对政策敏感,股价的反应通常快于基本面复苏,政策利好接连出台促进市场预期转好及信心修复,地产股股价迎来快速反弹,应积极把握机遇。
投资建议
本次三大一线城市的楼市新政具有风向标意义,政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后政策落地速度快、有力度,体现出坚定支持地产企稳的意志。方向明确后,预计四季度各项政策将加速落地,若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号,则有望提振信心、改善预期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的:房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市,主打改善性产品,具备持续拿地能力的房企,如绿城中国、越秀地产、保利发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度提升,拥有核心竞争力的中介平台贝壳;物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约





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