房地产行业研究：福州武汉收储落地，研究建立房屋养老金

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：福州武汉收储落地，研究建立房屋养老金》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（8.17-8.23）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.8%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为-0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-2.5%。
广州土拍表现低迷，成交结果2宗底价、1宗流拍、1宗低溢价。本周（8.17-8.23）全国300城宅地成交建面410万㎡，单周环比+13%，单周同比-36%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面12052万㎡，累计同比-47%；年初至今，建发房产、绿城中国、保利发展、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售低位环比回升，同比降幅收窄。本周（8.17-8.23）35个城市商品房成交合计272万平米，周环比+25%，周同比-5%。其中：一线城市周环比+22%，周同比-4%；二线城市周环比+33%，周同比-10%；三四线城市周环比-14%，周同比+48%。
本周二手房成交环比略升，同比持续转正，二手房韧性相对更强。本周（8.17-8.23）15个城市二手房成交合计164万平米，周环比+1%，周同比+10%。其中：一线城市周环比+4%，周同比+37%；二线城市周环比+3%，周同比+10%；三四线城市周环比-42%，周同比-57%。
福州、武汉收储落地，其他城市进度有望加快。自517央行首次提出3000亿保障性住房贷款收储去库以来，当前全国已有60余城发布了存量商品房收购政策，但各地收储工作进展不一，多数城市推进情况不及预期。近期福州、武汉两地收储成功落地，积极的信号已经出现：①有助于促进成交量回升，降低当地库存，加速市场供需平衡的恢复；②收储价格有望形成区域内的价格锚点，改善房价下降的预期，促进楼市企稳；③有望缓解房企的资金压力，该笔资金可用于保交付或其他经营活动；④形成工作经验，或将加快其他城市收储的进展。
研究建立房屋养老金制度，不增加群众负担。8月23日在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长指出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”。根据中国建设报专家解读，这次建立的房屋养老金制度：①主要使用公共资金建立房屋养老金公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道目，不会加重业主负担；②为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，保障业主的人身财产安全以及公共安全。
投资建议
正如我们此前持续强调的，收储去库的节点渐行渐近，本周福州武汉收储已落地形成实物量，具备一定的标杆效应及借鉴意义。若该模式经验证后能够跑通，则有望以点带面复制推广到更多城市，加速一二线城市整体的企稳进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约