房地产行业动态跟踪：新型城镇化战略将带来哪些楼市变化

（以下内容从华福证券《房地产行业动态跟踪：新型城镇化战略将带来哪些楼市变化》研报附件原文摘录）
事件：2024年07月31日，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称《行动计划》），具体涉及四方面：
1.实施新一轮农业转移人口市民化行动：深化户籍制度改革，健全基本公共服务制度，促进农业转移人口在城镇稳定就业和享有教育、住房、社会保障等权利；
2.实施潜力地区城镇化水平提升行动：以特定地区为重点，培育特色优势产业集群，促进产业园区提级扩能，强化产业发展人才支撑，增强城镇综合承载能力；
3.实施现代化都市圈培育行动：加快超大特大城市发展方式转变，培育同城化程度高的现代化都市圈；
4.实施城市更新和安全韧性提升行动：推进城镇老旧小区改造，加强城市基础设施建设，提升城市安全韧性。
强调农业转移人口市民化，直接刺激城市住房需求
我们认为，城镇化率的提升是过往房地产市场快速发展的主要原因之一。而近年来，户籍与常住人口城镇化率差距扩大，导致农业人口转为城市人口进程放缓，拖累购房需求释放。《行动计划》重点明确缩小户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率之间的差距，预计将加快农村人口向城市的转移，从而直接刺激城市住房需求增长。
完善保障房与商品房双轨运行，加速楼市库存消化
我们认为，《行动计划》预计将刺激住房消费和租赁需求增长，并推动保障性与商品房双轨制的完善。通过地方收储建设保障房，有望解决城市楼市库存积累问题。《行动计划》中，财政资金向吸纳农业转移人口落户较多的城市倾斜，有望加速从现房收储、到保障房建设、再到保障房配售或出租的运营闭环，加速楼市库存消化。
城镇化人口享受完善公共服务，充分激发内需潜力
我们认为，当农民进城转为市民后，工资收入提高，享受完善的城市公共服务，有望增强消费能力，拉动社会消费复苏。《行动计划》深入推进新型城镇化，有望加快新型城镇化进程，充分挖掘内需潜力，巩固经济基础，持续推动经济高质量合理增长。
培育特色优势产业集群提供就业，促进产业园区高质量发展
《行动计划》还明确提出培育特色优势产业集群、促进产业园区提级扩能、强化产业发展人才支撑、增强城镇综合承载能力等重点措施。我们认为，一方面，高质量的产业园区建设，有望为农业转移人口提供更多就业岗位；另一方面，产业园区有望通过政策支持，不断优化产业空间布局，推动产业园区实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展，促进产业园区的全面升级和提升。
投资建议
我们认为，政策层面对房地产行业的持续放松有望逐渐向基本面复苏持续传导，驱动供需改善带动行业触底回升。建议关注重点龙头房企:保利发展、招商蛇口、滨江集团，以及区域型地方国企:浦东金桥。
风险提示：
城镇化率提升不及预期；融资环境超预期收紧