房地产行业：如何看待近期地产政策的变化？

（以下内容从信达证券《房地产行业：如何看待近期地产政策的变化？》研报附件原文摘录）
产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。7月30日政治局会议中强调：要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
行业定调防风险未变：自2021年地产行业周期下行以来，中央对于地产行业工作的重心一直聚焦在防风险，近年来多次重要的会议中均把地产行业和防范风险联系在一起，一方面反应了当前地产行业所处的风险环境，地产行业产业链条长，涉及到地方政府债务和大中小型金融机构，需要妥善处理地产行业与经济发展的关系，行业宽松仍然是主旋律，但另一方面我们认为，虽然行业的调控管理会持续保持宽松，但防风险的主基调就意味着政策层面不会出现大水漫灌式的发力，避免陷入头痛医头脚痛医脚的后果中，因此我们判断政策在节奏和力度上会保持在当前的水平。
此外三中全会中提到改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。当前地产行业主基调仍是防风险，现售制度和房地产税的开征对于行业发展前景不确定性的影响可能会进一步加大，所以我们认为在行业恢复到正常水平之前，预售制度和房地产税的改革仍以酝酿为主。
需求端优化增量满足多样性：近年来满足居民多样化的需求和改善性需求在中央多次会议中均反复提到，在三中全会中明确强调了赋予地方政府的调控自主权，允许取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准，另一方面，优化增量的题中之意也涵盖了优化商品住宅的供给结构，近期我们也看到多地开始发布住宅产品新规，容积率、公摊面积、赠送面积均有所调整和放松，未来我们有希望看到市场上出现更多高品质的优质改善性产品，来满足市场多样化改善需求，第四代住宅或将迎来政策的红利期。
供给端更加突出保障性住房：此次三中全会和政治局会议都提到要加大保障性住房的建设和供给，而在政治局会议中将保障性住房供给侧更进一步细化到要积极支持收购存量商品房用作保障性住房，结合今年430以来提出消化存量的表述，考虑到年初市场库存规模已经超过2014年的周期高点，消化市场库存稳定房地产市场发展将是一大重要方向，而通过收购存量商品住房用作保障性住房可能会是未来保障性住房供给端的重要来源。今年央行设立了3000亿的保障性住房再贷款，截止6月末余额为121亿，预计后续贷款的落地进度有望加快，而地方政府收储商品住宅的脚步也有望提速。
从连续两次会议对于地产的表述我们可以看到，政策宽松仍在路上，行业调控将更进一步聚焦，一方面在收储商品房的落地和进展上有希望看到提速，另一方面在市场产品结构上保障房和优质住宅的差异化也将越发明显，短期内市场仍将有量价下行的压力，但是在更长期的维度来看，优质住宅产品提供商有望利用第四代住宅的政策红利脱颖而出。
风险因素：
1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期；
2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。