房地产行业：上海土拍恢复“价高者得”规则

（以下内容从华福证券《房地产行业：上海土拍恢复“价高者得”规则》研报附件原文摘录）
周度观点：
上海土拍恢复“价高者得”规则
上海于7月9日举行恢复“价高者得”规则后的首场土拍，共计四宗地块成交，总建筑面积为29万平方米，收金91.3亿元，平均溢价率为8.4%。其中杨浦区两宗地块的溢价率达到21.2%和17.1%，前者由保利拍得，后者由越秀、北京城建联合体拍得；奉贤区和宝山区的两宗地块为底价成交，分别由奉发、招商蛇口与港中旅联合体拍得。参与本次土地拍卖的还有华润置地、中海地产、绿城中国、建发房产和象屿地产等知名地产开发企业。
本轮土拍标的为“沪九条”出台后上海首批出让的宅地，土拍规则有两大变化。首先，上海取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则，恢复“价高者得”的市场化规则。其次，4宗地块的中小套型比例要求进一步下调，杨浦长白、杨浦平凉、宝山顾村地块要求中小套占比50%，奉贤新城地块要求占比为40%。
我们认为，本次土地拍卖恢复"价高者得"的规则，标志着商品房市场向市
场化方向的进一步回归。预计未来房地产与土地价格的联动机制可能会进一步放宽。同时，我们认为，土地价格的市场化调整以及对中小套型比例要求的下调，将为那些在产品打造和销售方面具有卓越能力的房地产开发企业提供新的挑战和机遇。
投资建议：
我们认为，土拍与商品房回归市场化的过程中，具备优秀的产品打造和销售能力的头部房企，将显现出更强的溢价能力，其盈利有望率先修复。建议关注重点龙头房企：保利发展、招商蛇口、滨江集团，以及区域型地方国企：浦东金桥。
行业跟踪：
销售回顾（7.6-7.12）
重点监测34城合计成交总套数为1.3万套，环比上周下降42.6%；2024年累计成交总套数为46.5万套，累计同比下降35.8%。其中，一线城市成交4311套，环比上周下降36%，2024年累计成交11.9万套，累计同比下降32.3%；二线城市成交7529套，环比上周下降47%，2024年累计成交29.5万套，累计同比下降38.1%；三线城市成交1058套，环比上周下降31.7%，2024年累计成交5.1万套，累计同比下降29.3%。
土地供应（7.1-7.7）
百城土地宅地供应规划建筑面积594万㎡，2024年累计供应规划建面13045万㎡，累计同比下降39.2%，供求比1.4。
在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4497元/㎡，近四周平均挂牌均价4752元/㎡，环比下降8.8%，同比下降11.9%。
土地成交（7.1-7.7）
百城土地住宅用地成交规划建筑面积207万㎡，2024年累计成交9345万㎡，累计同比下降34.3%。
土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4098元/㎡，环比下降39.2%，同比下降11.4%，整体溢价率为0.8%，2024年平均楼面价5964元/㎡，同比下降12.1%，溢价率4.2%，较去年同期下降2.3个百分点。
风险提示
地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧