(以下内容从东兴证券《房地产行业周报:新房销售降幅有所收窄,二手房销售显著回暖》研报附件原文摘录)
市场行情:本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周(6.24-6.28)A股房地产指数(801180.SL)涨幅-4.75%(上周-5.76%),A股中证A股指数(930903.CSI)涨幅-1.92%(上周-1.66%);H股(6.24-6.28)恒生地产及物业管理指数(HSPDM.HK)涨幅-2.25%(上周-3.71%),H股恒生指数(HSI.HK)涨幅-1.72%(上周0.48%)。
行业销售:新房销售降幅有所收窄。从数据来看,23城商品房年内累计销售面积(1.1~6.30)同比增速为-29.69%,对应前值(1.1~6.23)为-31.57%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积(1.1~6.30)同比增速为-28.00%,对应前值(1.1~6.15)为-30.42%。23城商品房销售面积本月至今(6.1~6.30)同比增速为-19.34%,上月(5.1-5.31)整月同比增速为-27.27%。其中一线城市(4城)本月至今(6.1~6.30)同比增速为-13.70%,上月(5.1-5.31)整月同比增速为-27.80%。
二手房销售回暖。从数据来看,11城二手房年内累计销售面积(1.1~6.30)同比增速为-4.00%,对应前值(1.1~6.23)为-5.80%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积(1.1~6.30)同比增速为-5.20%,对应前值(1.1~6.23)为-7.39%。11城二手房销售面积本月至今(6.1~6.30)同比增速为19.33%,上月(5.1-5.31)整月同比增速为-0.38%。其中一线城市(2城)本月至今(6.1~6.30)同比增速为23.69%,上月(5.1-5.31)整月同比增速为4.45%。
行业要闻:北京调整住房商贷最低首付比例和利率下限。6月26日,北京市住建委等四部门联合发布稳楼市新政,其中提出,首套房最低首付比例从30%调整至20%,5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%;调整住房公积金房贷最低首付比例;支持多子女家庭改善性住房需求;提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度,最高至160万元。
投资建议:
我们认为,随着核心一、二线城市纷纷取消或者放松限购,降低首付比,取消或者降低房贷利率下限,核心城市特别是一线城市需求得到提振,带动6月成交降幅收窄。由于2023年7月的基数较低,预计7月的销售降幅有望继续收窄。短期来看,我们认为,4月是政策和情绪的低点,当前的政策力度和行业基本面情况,都较4月份有明显的改善。中长期来看,我们认为市场的复苏依赖于核心城市的率先复苏,核心城市市场的持续好转,将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构,华润置地、招商蛇口、绿城中国、贝壳等有望受益。
风险提示:盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。