房地产行业研究：销售降幅持续收敛，拿地延续收缩态势

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：销售降幅持续收敛，拿地延续收缩态势》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块下跌。本周（6.22-6.28）申万A股房地产板块涨跌幅为-4.8%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-2.4%。
本周杭州六批次土拍2宗地块均以超20%的溢价率成交。本周（6.22-6.28）全国300城宅地成交建面673万㎡，单周环比+75%，单周同比-4%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面8607万㎡，累计同比-47%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、海开控股的权益拿地金额位居行业前五。本周出现6月末翘尾，新房销售同环比均上升。本周（6.22-6.28）35个城市商品房成交合计536万平米，周环比+66%，周同比+19%。其中：一线城市周环比+66%，周同比+22%；二线城市周环比+72%，周同比+19%；三四线城市周环比+25%，周同比+6%。
本周出现6月末翘尾，二手房成交同环比均上升。本周（6.22-6.28）15个城市二手房成交合计208万平米，周环比+6%，周同比+50%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+83%；二线城市周环比+5%，周同比+39%；三四线城市周环比+14%，周同比+93%。
上半年房企销售累计同比降幅持续收窄，6月单月同比跌幅明显收窄，环比转正。2024年1-6月百强房企全口径销售20116亿元，累计同比-41.8%，较1-5月-46.0%的跌幅收窄4.2pct，其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-34%、-48%、-49%和-45%，头部房企韧性相对更强。6月单月全口径销售4702亿元，环比+32.5%，同比-21.8%，其中中海、华润、滨江、越秀等房企同环比均实现转正。值得关注的是，在销售榜单中，建筑背景的房企逐渐涌现，中铁建、中建壹品、中交地产、电建地产进入上半年销售额TOP30房企。百强权益拿地额继续下降态势，央国企为土地市场的绝对主力。根据中指研究院，2024年1-6月，TOP100房企权益拿地额3801亿元，同比-35.8%；TOP10房企权益拿地额1557亿元，同比-41.2%，TOP10房企在TOP100中的占比为41.0%，具备较为明显的头部集中效应。权益拿地金额分房企背景来看，地方国企拿地1918亿元，占比51%；央企拿地1146亿元，占比30%；民企拿地548亿元，占比14%；混合所有制拿地190亿元，占比5%。2024H1央国企权益拿地金额合计占比达81%，仍为土地市场的主要玩家。
投资建议
今年上半年百强房企销售表现仍在深度调整中，以销定投量入为出的策略下使得投资拿地持续收缩。在基本面持续筑底的背景下，中央层面态度出现转向，政府收储去库的紧迫性明显提升，需要尽快出台配套政策，形成实物量，加快行业企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约