房地产行业周报：5月百强销售同比-35%，一线城市进一步放松

（以下内容从西南证券《房地产行业周报：5月百强销售同比-35%，一线城市进一步放松》研报附件原文摘录）
投资要点
5月百强房企销售金额同比下降35.4%，环比增长4.3%。2024年5月百强房企全口径销售金额3548亿元，同比下降35.4%，环比增长4.3%，全口径面积1899万方，同比下降35.7%，环比增长0.8%，市场继续保持低位运行。1-5月累计销售金额15414亿元，同比下降46.0%，累计销售面积8648万方，同比下降46.2%，降幅有所收窄。重点30城5月成交较4月小幅微增4%，高于一季度月均23%，前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。
各梯队销售门槛进一步降低。从房企表现来看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元，TOP100门槛降低46.5%至22.5亿元。从克而瑞榜单来看，1-5月累计销售表现较好的房企包括：绿城（-18%）、大悦城（-28%）、建发（-30%）、中海（-30%）、保利（-33%）、华润（-35%）。5月单月销售同比表现较好的房企包括：华发（+60%）、绿城（+17%）、大悦城（+8%）、金融街（-7%）、建发（-8%）、保利（-12%）。
土地成交面积同比近乎腰斩，房企投资仍较谨慎。截止5月27日，全国300城土地供应量6324万平米，同比下降35%，环比4月同期上升14.6%。全国300城经营性土地总成交3346万平方米，同比下降接近五成，环比下降16%。市场热度方面，5月份重点城市土拍平均溢价率较上月下降2.1个百分点至2%，土拍持续降温，连续两个月下降超过2个百分点。5月土地流拍率24.5%，环比增加11.6个百分点，创2022年以来新高。1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比降幅分别为27%、32%和16%，降幅较4月末进一步放大。从集中度来看，10强房企新增货值占百强总货值的54%，31-50强占20%。房企投资仍较谨慎，仍有近七成销售百强房企尚未拿地，央企整体投资也出现放缓。
一线城市楼市政策升级，上海、广州、深圳陆续跟进。517会议后一线城市陆续跟进，上海首二套商业房贷利率下调为3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%），最低首付比下调至20%/35%（原为30%/50%），同时优化限购规则，非沪籍居民购房所需缴纳社保/个税年限从5年调整为3年，放开非沪籍单身人士购买外环内二手房资格。广州限购区社保/个税年限要求由2年降至半年，首二套首付比下调至15%/25%（原为30%/40%），同时优化首套房认定标准，购房所在区无房可按首套房贷款。深圳首二套首付比下调至20%/30%（原为30%/40%），首二套房贷利率至3.5%/3.9%（原为3.85%/4.25%）。此次政策和降低购房门槛和成本，有利于提升市场热度。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。