宏观周报：房地产去库存的历史经验

（以下内容从华福证券《宏观周报：房地产去库存的历史经验》研报附件原文摘录）
投资要点：
当前房地产库存已经升至历史高位， 促进房地产存量库存消化是当前房地产政策的重要内容之一。 截至2024年4月，我国商品房待售面积为74553万平方米，升至历史高位；同比增长15.7%，至今仍维持在10%以上的双位数增长水平。 4月30日，中央政治局会议提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
房地产库存的大幅攀升在2014年至2015年期间也曾出现过。 2014年商品房待售面积先后突破5亿和6亿平方米， 2015年底站上7亿平方米的高位，2016年初达到本轮库存的阶段性高点7.4亿平方米。 如果考虑到在建商品房，该时期房地产广义库存水平要更高。面对库存的快速累积，房地产政策进入新一轮放松周期。
库存去化的逻辑在于供给与需求之间的相对关系，因此在其他条件不变的情况下，实现库存去化要么约束供给，要么扩大需求。 2014年至2016年这一轮房地产周期正是从需求侧发力实现存量商品房的库存去化。
一是通过放松房地产调控政策，促进居民购房需求持续释放。 除去放松限购、降低首付比等政策外，从2014年底至2015年，央行累计6次调降中长期贷款基准利率， 5年期以上贷款基准利率从6.55%降至4.90%，累计下降幅度高达165个基点；居民个人住房贷款加权平均利率从最高6.96%下降至最低4.52%。 在降低首付、调降房贷利率等一系列政策放松叠加后续房价上涨的刺激下，居民购房需求明显释放，金融机构对个人住房的贷款持续攀升， 居民部门的杠杆率也从2014年底的36%上升至2016年底的44.7%。
二是通过棚改货币化安置加速房地产的库存去化。 2014年起，棚改安置逐步转向以货币化安置为主，棚改货币化安置的比例持续提升， 棚改货币化安置是房地产去库存的主要动力之一。 2014年至2017年全国棚改货币化安置的比例分别为10%、 29.9%、 48.5%和60.0%， 分别对应47万套、 180万套、 294万套以及365万套。 根据套均面积为85平方米的标准计算， 2014年至2017年通过棚改货币化安置去库存的面积分别为0.4亿、 1.5亿、 2.5亿和3.1亿平方米，分别占当年商品房销售面积的3.4%、 12.2%、 16.4%和19.0%。
风险提示： 宏观变化超预期；海外市场大幅波动；金融风险事件爆发等。