房地产一揽子新政联合解读：提振信心，激活需求

（以下内容从招商银行《房地产一揽子新政联合解读：提振信心，激活需求》研报附件原文摘录）
5月17日，央行发布四项房地产重大政策。一是《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（与国家金融监督管理总局联合发布），下调首套及二套房贷最低首付比例。二是《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套和二套房贷利率下限。三是《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，下调公积金贷款利率。四是设立3,000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。招商银行研究院对此进行了联合解读。
I.宏观：提振信心，激活需求
一揽子重磅“救市”政策的出台，标志着房地产政策全面由限制性转向支持性，特别是响应4月末中央政治局会议的要求，通过提振信心、托底需求，着力去库存、化风险。
一、政策内容：释放空间、降低成本、消化库存
此次房地产新政延续去年8月31号政策优化调整，不再区分实施“限购”和“不限购”的城市，主要内容包括三方面。
第一，下调首付比例，激活居民购房需求。2023年8月底1，央行和金监总局将首套/二套房贷最低首付款比例要求统一为不低于20%/30%。此次新政将两者进一步下调5个百分点，至不低于15%/25%，为历史最低。去年政策实施以来，绝大部分城市首付比例已参照下限执行。截至今年1月，仅北上广深，以及杭州和成都的部分区域首付比例高于全国下限。此次调整后，预计各地区将因城施策，跟进调整首付比例，降低购房者门槛。
第二，下调房贷利率，降低居民购房融资成本。
一是取消房贷利率下限。新政发布前，全国首套房利率下限为LPR-20bp，二套下限为LPR+20bp。首套方面，考虑到大部分城市首套房利率已低于全国下限水平，新政影响或相对有限。2022年12月，央行与原银保监会建立了首套房贷利率动态调整机制，对评估期内新建住宅售价环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套房贷利率下限。截至4月末，除北上广深外，各地首套房贷利率均已持平或低于全国下限。二套方面，房贷利率下行幅度或显著大于首套。由于房贷利率动态调整机制仅针对首套，二套房贷利率仍需执行全国下限（LPR+20bp）。截至4月末，仅北上广深、南京、无锡、苏州、杭州（不含非限购区）、厦门（不含岛外）等城市二套房贷利率高于全国下限水平，其他城市二套房贷利率均已低至全国下限水平。此次调整打开了各地二套房贷利率进一步下行的空间。
二是个人住房公积金贷款利率下调0.25pct，降至历史新低2。当前普通房贷利率与住房公积金贷款利率的利差快速收敛，濒临倒挂。此次下调有助于提振住房公积金缴存人用款需求，提高住房公积金使用效率。
第三，设立保障性住房再贷款，消化已建成未出售的新房库存。这一工具有着多重政策意图。
一是消化库存，降低风险。近期房地产销售端仍呈现“量价齐跌”的态势，4月商品房销售面积累计同比下降两成，70个大中城市住房价格回落至2019年12月水平。销售低迷导致库存高企，已竣工待售面积升至历史高位，去化周期升至24个月，达到历史峰值。房企销售回款承压，房企债务风险进一步上升。
二是民生保障，完成地方政府保障房任务，改善低收入家庭居住条件。今年有14个省市明确保障房建设具体目标，其中9个省市较去年边际下调，一季度“三大工程”仅拉动房地产投资0.6pct，低于市场预期。4月政治局会议隐去“三大工程”相关表述，指向保障房建设思路发生变化，重心由增量新建转为存量收购，预计未来各地或加快保障房投放节奏。
二、经济影响：提振信心，激活需求，化解风险
首先是提振信心。本次政策力度大超市场预期，释放了明确的“稳地产”信号。一是加杠杆空间超预期，呈现逆周期特征。目前全国首套房首付比例下限要求为15%，已经降至历史最低水平3。二是房贷利率下行空间进一步打开。3月央行新发放个人住房贷款利率为3.69%，已低于5年期LPR利率26bp，未来或进一步小幅下行。三是房地产收储政策打开了房地产“去库存”政策的想象空间。不同口径下，房地产库存的范围和规模存在极大差异，从1.6亿平到11.7亿平不等，对应的资金需求区间在7,000亿至10.9万亿4。此次政策出于可行性考量，将收储范围严格限定为已竣工待售新房。若将这部分新房的去化周期从当前的24个月降至2019年末的14个月，需要降低1.6亿平现房库存，若按销售均价5-8折收购，需要收储资金7,000亿至1.1万亿，明显高于此次3,000亿央行再贷款所能撬动的5,000亿收储资金。后续政策仍有加码空间，特别是考虑到收储范围可能扩大至在建新房（去库存资金需求预计达3.3-5.3万亿）。收储主体为地方国企，为的是不增加地方政府的债务负担。但收储对象如何选择、商业可持续性如何保障（租金收入至少应覆盖利息支出），均是收储政策落地过程中需要面对的挑战。
其次是激活需求。此次政策调整聚焦需求端，思路由“松绑”彻底转向“支持”，有助于释放前期积压的刚性和改善性需求，激活商品房交易。但仍需关注高品质保障房入市对商品房市场的潜在挤出效应。长期看，居民购房需求的实质性提升有赖于对收入和房价预期的改善。
最后是化解风险。此次政策将通过以价换量加速出清风险。无论是降低居民购房成本，还是低于市场价的水平收购已建成未出售商品房，都有助于房企尽快去库存、回笼资金、内生化险。目前房企到位资金已持续收缩26个月，今年1-4月销售回款同比继续收缩38.1%，仅相当于2021年同期的43%。一揽子政策有助于恢复房地产市场的内生造血功能，修复房企的资产负债表，托底房地产投资，改善土地市场疲弱现状，畅通房地产市场内生循环。