房地产行业周报：重磅政策频出，销售仍待改善

（以下内容从东兴证券《房地产行业周报：重磅政策频出，销售仍待改善》研报附件原文摘录）
市场行情：本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘。本周（5.13-5.17）A股房地产指数（801180.SL）涨幅12.65%（上周4.38%），A股中证A股指数（930903.CSI）涨幅-0.02%（上周1.63%）；H股（5.13-5.17）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅8.99%（上周1.64%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅3.11%（上周2.64%）。
行业销售：新房销售维持弱势。从数据来看，24城商品房年内累计销售面积（1.1~5.18）同比增速为-33.46%，对应前值（1.1~5.11）为-34.08%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~5.18）同比增速为-31.72%，对应前值（1.1~5.11）为-32.06%。24城商品房销售面积本月至今（5.1~5.18）同比增速为-31.28%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-31.64%。其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.18）同比增速为-30.27%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-28.92%。
5月以来二手房销售进一步下行。从数据来看，13城二手房年内累计销售面积（1.1~5.19）同比增速为-12.93%，对应前值（1.1~5.12）为-13.28%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~5.19）同比增速为-13.39%，对应前值（1.1~5.12）为-14.47%。13城二手房销售面积本月至今（5.1~5.19）同比增速为-22.69%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-4.07%。其中一线城市(2城)本月至今（5.1~5.19）同比增速为-8.93%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为2.19%。
行业要闻：央行连续发布四条支持房地产的重大举措。5月17日，央行宣布下调住房贷款最低首付比例5个百分点，首套房贷最低首付降至15%，二套房最低首付降至25%；取消全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限；并下调公积金贷款利率0.25个百分点；同时，央行拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，可带动银行贷款5000亿元。
投资建议：
我们认为，政治局4月30日首次提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为后续政策发力的重点指明了方向，“以旧换新”将成为消化存量房产的重要抓手，“改建或收购存量住房用作保障性住房”将成为消化存量房产和优化增量住房的重要举措。央行此时出台多项金融支持政策，对于降低居民购房成本，改善市场预期、推动市场去库存有重要作用。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。后续，消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，持续改善市场供需结构，对需求形成托底。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构，华润置地、招商蛇口、贝壳等有望收益。
风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。