银行行业：政策重在去化商品房库存，有助缓释银行潜在不良压力

（以下内容从东兴证券《银行行业：政策重在去化商品房库存，有助缓释银行潜在不良压力》研报附件原文摘录）
事件：5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开；同时，央行、国家金融监管总局发布了三条关于个人住房贷款的重要通知。
取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。各地可根据房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设置下限及下限水平。
5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率25BP，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套最低首付款比例调整为不低于25%。各地可在此基础上，按因城施策原则自主确定首付比例下限。
点评：
1、政策目标：推动商品房库存去化，解决房企债务风险。有助于缓释银行房地产贷款资产质量隐性压力。
在4月底政治局会议定调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，地产需求端的限购政策进一步放开，各地以旧换新等库存去化政策陆续推出。在本次全国切实做好保交楼工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作”。政策推出旨在进一步降低居民购房门槛、资金成本，推动商品房库存去化，缓释房企流动性压力、债务风险。有助于缓释银行房地产贷款资产质量隐性压力。
2、政策效果展望：有助于刺激成交量，提振居民住房贷款需求。从本次政策力度来看，（1）公积金贷款利率下调25BP：为2022年10月（下调15BP）以来首次下调，调降后5年期以上公积金贷款利率2.85%。本次调整降幅更大。（2）取消全国层面房贷利率下限：放松力度较大，此前全国层面的首套、二套房贷利率下限分别为5Y LPR-20BP和5Y LPR+20BP（上次调整于2023年8月31日）。事实上，在因城施策的框架下，已有许多城市陆续取消了房贷利率下限。我们认为，此次全国层面下限取消，将进一步打开后续一线、核心城市取消房贷利率下限的空间。（3）首付比例下调：分别降低5个百分点。全国首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限由不低于20%、30%下调至不低于15%、25%。进一步降低了居民购房首付门槛。从购房者角度来看，首付门槛、按揭资金成本均有较大幅度下调，政策力度较强。有助于释放居民刚需、刺激成交量，提振住房按揭贷款需求。
3、预计新发放按揭贷款利率将继续下行；在息差压力加大背景下、LPR短期内调整可能性或不大，仍需进一步观测存款成本改善情况。我们认为，在当前信贷供需环境下，新发放住房按揭贷款利率将进一步下行，行业息差仍面临下行压力。近期存款自律机制叫停“手工补息”、银行下架部分高成本存款、优化负债结构，旨在降低存款端成本。我们判断，在存款成本压降没有看到明显效果时，出于呵护银行息差、维持银行体系安全性的考虑，LPR短期内调降的概率不高。仍需持续关注负债端成本改善的情况。
投资建议：政策落地有望推动地产风险隐忧缓解，有助于居民按揭需求释放。随着房地产行业政策定调转变，消化存量商品房、解决房企债务风险问题的优先级提升。我们认为：（1）需求端的限购、信贷政策持续放松，有助于推动商品房库存去化、消化房企债务风险，缓解银行房地产贷款资产质量隐忧。（2）从规模来看，有助于提升居民住房贷款需求。（3）从息差角度来看，考虑到政策对银行负债端成本调降的关注和推动，预计息差压力可控。
当前利率中枢下行，板块高股息配置价值突出。我们继续看好稳健国有大行的配置价值。此外，在规模趋势性下行和扩张分化之下，也建议关注个股标的成长性溢价机会。
风险提示：经济复苏、实体需求恢复不及预期，政策力度不及预期，资产质量大幅恶化。