房地产行业研究：逾60城取消首套房贷利率下限，地方收储去库存

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：逾60城取消首套房贷利率下限，地方收储去库存》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（5.4-5.10）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.4%，在各板块中位列第4；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.6%和-0.7%。
北京首次推出住宅、产业及商业配套一次性组合供应的地块。本周（5.4-5.10）全国300城宅地成交建面264万㎡，单周环比+73%，单周同比-29%，平均溢价率1%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面5806万㎡，累计同比-48%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，静待各地政策效果显现。本周（5.4-5.10）35个城市商品房成交合计228万平米，周环比-2%，周同比-46%。其中：一线城市周环比-16%，周同比-41%；二线城市周环比+3%，周同比-49%；三四线城市周环比+8%，周同比-23%。
本周二手房成交环比上升，同比下降，二手备案节后集中释放。本周（5.4-5.10）15个城市二手房成交合计177万平米，周环比+56%，周同比-27%。其中：一线城市周环比+31%，周同比-18%；二线城市周环比+64%，周同比-27%；三四线城市周环比+62%，周同比-49%。
新发房贷利率持续下行，超60城取消首套房贷利率下限。央行《2024年第一季度中国货币政策执行报告》数据显示，自2023年初建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，新发放房贷利率持续下行。2024年3月新发放的房贷利率为3.69%，同比下降45pct，环比下降28pct，此外根据证券日报记者调查，部分地区首套房贷利率最低已降至3.1%。截至3月末，全国343个城市中，已有75城下调首套房贷利率下限，64城取消下限，越来越多的城市取消利率下限意味着当地房贷利率有望明显下调。我们认为信贷端持续发力能够有效减轻购房者的按揭负担，若房贷利率（每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩，或将成为市场筑底企稳的关键信号。
地方收储去库存持续推进中，后续范围有望扩大。根据克而瑞统计，2023年以来，全国已有超过54个城市发布住房“以旧换新”政策，旨在打通目前市场一二手房置换链条的堵点，促进改善性需求的释放。从存量住房的最终去向来看，目前各地“以旧换新”主要分为市场化代售及地方回购两种模式，其中代售模式较为普遍，但本质属于市场行为，存在能否成功售出的问题；而地方回收存量住房虽然暂时覆盖范围不大，但交易的效率更高。政治局会议定调统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，近期多地积极响应，通过地方下场回收旧房的方式助力去库存，后续范围有望逐渐扩大。
投资建议
我们认为取消限购及首套房贷利率下限是因城施策降低成本释放需求的系列举措，地方下场通过收储实现“以旧换新”是消化存量房产的重要抓手，各地纷纷发力去库存有助于加快行业筑底企稳的进程，最终实现市场供求关系新变化下的再平衡。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约