房地产行业研究：杭州西安放开限购，静待一线政策落地

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：杭州西安放开限购，静待一线政策落地》研报附件原文摘录）
事件
2024年5月9日，杭州市住建局发布《优化调整房地产市场调控措施》，西安市住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，杭州、西安两城同日出台全面取消住房限购、优化公证摇号销售措施、鼓励推动供应高品质住宅等系列政策措施。
点评
杭州西安在多方面发力促进房地产市场平稳发展。第一取消限购：杭州及西安均全面取消限购并优化公证摇号，商品房逐步回归市场化。第二优化供给：杭州明确对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式。第三提升品质：杭州支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品；西安鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例。第四信贷支持：杭州在所购住房城区内无住房或仅有一套且正在挂牌出售，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定；西安首次使用公积金贷款购房的首付比例不低于20%，结清后再次使用公积金的首付比例不低于25%，使用公积金购买二手住房延长贷款期限，多孩家庭提高公积金贷款额度。第五去化库存：西安支持“以旧换新”，允许企事业单位、社会主体购买二住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品房。第六西安推动“白名单制度”常态化。
二线限购基本实现应放尽放，静待一线政策逐步落地。自四月中下旬以来，核心一二线城市的政策放松正加速落地，近日北京、深圳、天津、成都、杭州、西安密集优化或取消限购，武汉、昆明、贵阳调整家庭首套住房贷款套数认定标准，上海、深圳、武汉、大连、西安推行“以旧换新”，南京、无锡、合肥出台公积金贷款新政。截至今日，据我们不完全统计，核心二线城市中仅天津市内六区对120平以下新建商品住房实施限购，其余核心二线城市均全面取消限购，实现应放尽放。当前四大一线城市仍在实施限购，但因为一线的楼市基本面相对韧性更强，一线城市调控难以实现“一步到位”，预计将逐步由外向内进行微调、动态调整，静待后续一线城市持续出台政策优化。
二手房挂牌量基本稳定，或表明底部区间已经来到。根据中指院数据，百城二手房挂牌总量于2023年9月创下阶段性高点，大幅增长至747万套，2024年4月末百城二手房挂牌总量为713万套。当前百城二手房挂牌总量已经在700万套的水平维持了7个月，结束了挂牌量大幅上涨的态势。我们认为短期内二手房挂牌量大幅增加，会造成彼此间价格的互相倾轧，二手价格持续下行会带动新房价格下行，而价格的下降又会加重居民的观望情绪，不利于新房销售，销售不畅后只能进一步降价，最终走入量价齐缩的负向循环，因此二手房挂牌量的稳定对价格以及销售的企稳至关重要。当前二手房总体挂牌量基本维持稳定，对价格及销售的潜在冲击减少，或表明当前楼市已经来到底部区间，后续大幅下行的压力已经不大。
投资建议
政治局会议定调后，新一轮政策风口已至，核心一二线城市政策持续优化，后续更多支持性政策出台可期。我们认为当前行业基本面已经处于底部区间，后续下降空间已经有限，且地产板块估值处于历史低位水平。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，因此地产股的底部已基本明确。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约