房地产：消化存量和优化增量住房，构建房地产发展新模式

（以下内容从德邦证券《房地产：消化存量和优化增量住房，构建房地产发展新模式》研报附件原文摘录）
投资要点：
事件：2024年4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。强调统筹研究消化存量房产，优化增量住房的政策措施，构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
消化存量房产优化增量住房，后续支持政策或将跟进优化。政治局会议从存量和增量角度，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。对消化存量，截至2024年5月5日，超50城推出住房“以旧换新”政策，郑州、上海、深圳等重点城市均在其中。通过“以旧换新、卖旧买新”政策，打通一二手置换通道，实现存量房产去化。4月30日，北京发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，调整优化五环外住房限购政策，助力北京五环外区域存量房源消化。另外，后期若通过二手房以旧换新、将部分存量商品房转化为保障房，既可增加保障房供应，又可带动更多存量房产去化。参考郑州“以旧换新、卖旧买新”细则，预计未来更多城市和平台参与到消化存量住房工作中，同时核心城市或将进一步调整限购政策，定向促进高库存区域存量去化。对优化增量住房，新建住房品质需要适应改善性需求，完善公共配套。此外，“三大工程”、“以旧换新、卖旧买新”、新型城镇化建设等相关政策逐步落地完善，有助于构建房地产发展新模式，推动房地产市场企稳回升。
金融支持地产责无旁贷，促进房地产健康发展。政治局会议指出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业及金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。根据住建部数据，截至2024年3月底，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。建立城市房地产融资协调机制，有助于压实地方相关主体责任，落地解决改善融资环境，同时区分项目风险和公司风险，更加精准支持当地房地产项目融资，不盲目抽贷、断贷、压贷。同时，应更好地发挥贷款、债券和股权方面融资，支持优质房地产企业拓展融资渠道，盘活更多资金和资产，进一步促进房地产市场的健康发展。
积极稳妥化解房地产风险，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
2023年12月，中央经济工作会议指出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。房地产融资协调机制、经营性物业贷可用于偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券等政策，均有助于改善房地产企业融资环境，进而防范风险蔓延至金融部门及优质房企。
投资建议：政治局会议强调统筹研究消化存量房产、优化增量住房的政策措施，从供给侧和需求侧带动房地产市场发展。通过“以旧换新”、城镇化改造等形式实现库存去化，增加高端住宅建设。建议关注：一是受益于城中村改造的相关标的，如城建发展、城投控股、天健集团、越秀地产等；二是土储布局高能级城市的开发商，如保利发展、招商蛇口、华润置地等；三是关注受益于“以旧换新、卖旧买新”新房二手置换的中介交易平台，如贝壳-W等。
风险提示：商品房销售复苏不及预期；政策调控效果不及预期，资金投放不及预期