房地产：如何看待近期地产走势及政策

（以下内容从信达证券《房地产：如何看待近期地产走势及政策》研报附件原文摘录）
本期内容提要:
近期地产板块持续反弹，一方面港股市场出现了明显的回暖，内房股表现强势带动A股地产修复，其核心原因主要在于外资重回港股和A股市场，另一方面主要在于政策层面出现了新的边际变化，4月30日中央召开政治局会议，关于地产方面，会议强调要“切实做好保交房工作”，要“结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待”，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
怎么看待销售未来的走势？当前对于需求影响的核心主要在于三点（房价下跌、烂尾楼和收入预期），我们认为其中这三点任何一点出现反转都可能会带动需求的入市，我们认为中国商品房销售面积由2021年17.9亿平降至2023年11.2亿平，一部分原因是因为需求的衰退，另一部分原因主要在于影响需求的这三点因素导致众多即期购房需求的延迟，而不是消失，所以在这三点影响需求的核心问题解决之前，我们认为销售难以出现明显的改观（可能底部震荡，但难以上行），如果核心问题得以解决，我们认为需求可能迎来快速反转，有望开启新一轮的房地产上行周期（这轮周期或将超过08年和14年）。
怎么评价和衡量中央的去库存政策？本次政治局会议再提去库存，上次提到去库存是2014年。我们认为核心是如何消化存量房产和优化增量住房，仅仅依靠供给端，我们认为市场库存依然难以去化。4月30日自然资源部出台文件，对于商品住宅库存压力大、去化周期过长的城市，将暂停新增商品住宅用地出让，但在当前房地产市场环境下，经历了过去三年的下行周期，大部分房地产企业已经被市场出清无力拿地，而存量房企的经营策略也在进一步聚焦核心城市，对于库存压力大，去化周期长的城市即使供地也难有房企参与，另一方面，当前众多城市推出以旧换新政策。我们认为通过政府收储房屋，换取房票去库存的方法是可行的，但核心在于资金的来源以及资金的商业逻辑（即这笔钱投下去如何收回的问题，因为资金不是无限的），参考三大工程推进低于市场预期，是否存在以旧换新政策低于预期的可能性（我们认为是有可能的）。
地产板块后续走势如何？当前地产板块演绎的是未来地产市场复苏以及博弈更大的去库存政策出台的情绪，短期内我们认为地产板块的演绎有望维持（政策博弈短期内无法证伪，销售的复苏高频波动太大），但能否具备持续性仍然主要依赖两个因素，其一在于后续政策的持续出台（限购、社保、首付比例、税费等），政策的持续加码将赋予地产板块更大的博弈空间，其二在于销售和基本面的改观（参考去年三大工程，地产板块走势），销售市场的企稳将进一步验证市场触底反弹的预期，而对于企业而言，随着市场的企稳，房价的回升，其资产质量有望大幅度的提升，对于当前普遍低于1倍pb的地产股而言或将有明显的修复作用（保利0.55倍，招蛇0.78倍，建发0.52倍，华发0.77倍）。需要注意的是，政策进度偏慢或者销售市场仍然下行可能会导致地产板块本轮博弈行情的结束。
标的方面我们建议关注聚焦在核心城市资产质量更有保障的国央企为主：保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份
风险因素：
1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期；
2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。